Fraflytning

Når lejer opsiger lejeforhold eller lejeforholdet af andre årsager bliver bragt til ophør er det særdeles væsentligt, at udlejer tager sig i agt for fraflytningsprocessen.  

Vi ser alt for mange sager om istandsættelse af lejemål tabt, fordi udlejer begår fodfejl som nemt kunne undgås, men som desværre medfører at udlejer fuldstændig fortaber retten til at gøre krav på istandsættelse fra lejer. 

I juli 2015 kom der nye regler vedr. lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning af lejemål, men også vedrørende udlejers pligter i forbindelse med lejers fraflytning. 

Og det kan ikke siges tydeligt nok, reglerne er ikke blevet nemmere for udlejer, men er man klædt ordentligt på kan de værste fejl undgås.  

Først og fremmest er det afgørende om du, på tidspunktet for fraflytningen har 1 aktiv udlejning eller om du flere. Processen er væsentligt mere krævende hvis du har mere end 1 lejemål. 

Følgende for udlejere med kun 1 lejemål

Har du kun 1 udlejning, er udgangspunktet således, at du skal sørge for at få afholdt et fraflytningssyn, dog uden at det er obligatorisk at invitere lejer til dette. Fraflytningssynet holdes typisk i forbindelse med at lejer afleverer nøgler, og det bør principielt aldrig ske før lejer har afleveret nøglerne. Dette skyldes at fraflytningssynet er en status på lejemålets stand som det er når udlejer får lejemålet retur fra lejer. Det nytter derfor ikke noget, at lejer kan lukke sig ind i lejemålet dagen efter synet er holdt, da det kan medføre flere mangler mv. 

Kravet i lejelovens §98 hedder, i dette tilfælde med 1 udlejning, at du skal have fremsendt fraflytningsrapport til lejer inden for 14 dage efter lejemålet er fraflyttet. Det er i den forbindelse væsentligt, at bemærke at fraflytningen juridisk betragtes som den dag nøglerne afleveres eller hvor lejer bekendtgør udlejer med hvor nøgler er afleveret (fx. postkasse el. lign). Fraflytningsdagen kan altså godt være anderledes end den dag lejer meddeler at være fraflyttet, hvis lejer først afleverer / anviser nøgler flere dage efter. 

Når udlejer har konstateret at nøgler er afleveret på den ene eller anden måde, så er dette dagen hvor fraflytningen juridisk set er sket. Fra denne dag har udlejer 14 dage til at fremsende lejer en fraflytningsrapport med de mangler, som udlejer agter at stille krav om. Netop de 14 dage er en frist alt for mange udlejere glemmer eller ikke er bevidste om. Fristen er ultimativ, den kan ikke fraviges og kommer fraflytningsrapporten 1 dag for sent er hele kravet tabt.  

Fraflytningsrapporten skal indeholde samtlige mangler udlejer agter at stille krav om overfor lejer. Eneste undtagelse er mangler, som ikke kan konstateres ved almindelig observans eller mangler som lejer bevidst har forsøgt at skjule (svigagtighed). 

Fraflytningsrapporten kan, med andre ord, ikke tilføjes mangler løbende. Når den er udarbejdet og sendt, er det den der gælder. Intet andet. Dette gælder alle samtlige mangler, også mangler som ellers kunne karakteriseres som mislighold. 

Fraflytningsrapporten skal sendes til lejers nye adresse evt. pr. email hvis digital kommunikation er aftalt i Lejekontraktens §11. Har lejer ikke leveret ny adresse og er digital kommunikation ikke aftalt, har udlejer pligt til at søge lejers nye adresse ved folkeregisteret. Dette er lovkrav, og henvendelse til folkeregisteret bør derfor kunne dokumenteres (få folkeregisteret til at bekræfte skriftligt, at du har henvendt dig).  

Først i det tilfælde at folkeregisteret ikke kan oplyse lejers nye adresse suspenderes 14 dages fristen, om end dette dog forudsætter at udlejer ugentligt kontakter folkeregisteret for at checke om der er kommet oplysninger om lejers nye adresse.

Når adressen kendes fremsendes fraflytningsrapporten og indtil videre er det SAPU’s anbefaling, at den sendes rekommanderet for at sikre dokumentation for at lejer modtager den inden for 14 dage. Denne dokumentation kan ikke sikres uden rekommanderet forsendelse.  

Når fraflytningsrapporten, som iøvrigt ikke behøver indeholde prissætning på mangler (blot angive mangler), er fremkommet til lejer kan kravet først nu ses som lovligt rejst mod lejer. 

Som det fremgår er processen ganske omstændig, og for udlejere med mere 1 aktiv udlejning er der supplerende krav som vi vil gennemgå senere, og det må tilrådes at man tager denne proces ganske seriøst.  

Følgende for udlejere med mere end 1 lejemål

Har du mere end 1 lejemål er reglerne lidt anderledes. 
Grundlæggende er kravet vedr. fremsendelse af fraflytningsrapport det samme, men forskellen ligger primært i at udlejere med mere end 1 lejemål, skal indkalde lejer til fraflytningssyn. Dvs. selve indkaldelsen er obligatorisk. Reglen hedder, at udlejer skal indkalde lejer til syn når udlejer har konstateret at lejer er fraflyttet. Synet skal være afholdt inden for 14 dage efter lejers fraflytning og synet skal indkaldes med 1 uges varsel. Således har udlejer særdeles travlt i det øjeblik, at lejer har meddelt at være fraflyttet. Der skal sendes en indkaldelse til lejer, som skal jf. ovenstående skal være varslet min. 1 uge i forvejen og synet skal altså være afholdt inden der er gået 14 dage fra fraflytningstidspunktet. 

Kravet går dog kun på at indkalde lejer, dvs. det er underordnet for udlejer om lejer rent faktisk deltager i synet. Gør lejer ikke det, skal rapporten sendes til lejer således denne er lejer i hænde inden for nye 14 dage regnet fra fraflytningssynet. Hvis lejer er tilstede bør lejer få udleveret 1 eksemplar af fraflytningsrapporten og bør kvittere herfor. Nægter lejer dette, er reglen den samme som hvis lejer ikke deltager - rapporten skal altså så sendes til lejer og være lejer i hænde inden for 14 dage fra fraflytningssynet.

Kommunikationen vedr. indkaldelse og fremsendelse af rapport kan ske digitalt, hvis der er aftalt digital kommunikation i lejeforholdet. Hvis ikke, bør begge sendes både pr. email og skriftligt pr. post (gerne med leveringsattest).