Regler om tidsbegrænsning af lejemål

I lejelovens § 80 gives udlejer mulighed for at udleje et lejemål tidsbegrænset. En tidsbegrænsning betyder i praksis, at lejemålet ophører på en, i forvejen, aftalt dato uden yderligere behov for opsigelse eller besked herom fra hverken udlejer eller lejer. 

Hvornår kan udlejer tidsbegrænse

Det er i udgangspunktet reguleret af Lejelovens §80 stk. 3, som siger at: 

Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Navnlig begrundet i udlejers forhold er afgørende for udlejers evne til at tidsbegrænse. Lejeloven omtaler ikke nærmere, hvad der menes med dette og det er således op til en vurdering fra Domstolene, og der foreligger selvsagt en række afgørelser og retspraksis om udlejers tidsbegrænsning. 

Grunde til at tidsbegrænse

Der en del retspraksis, der siger at udlejer kan tidsbegrænse fx hvis:

  • Udlejer opholder sig i udlandet, mens lejemålet pågår 
  • Udlejer ikke kan sælge ejendommen på udlejningstidspunktet, eller hvis et salg ville medføre betydeligt tab. 
  • Hvis udlejer har en særlig tilknytning til den konkrete bolig og selv ønsker at benytte den på et senere tidspunkt, må det være en rimelig begrundelse for at udleje tidsbegrænset

Dette betyder ikke, at der ikke kan være andre årsager som principielt ville kunne godkendes, men det skal bero på en nærmere og mere konkret vurdering. Få gerne vores hjælp hertil, som er en del af vores rådgivning ved udarbejdelse af lejekontrakt

Ugyldig tidsbegrænsning

Der findes mange eksempler på tilsidesættelse af et tidsbegrænset lejemål, som følge af at det ikke var tilstrækkelig begrundet:

  • Tidsbegrænsning fordi udlejer ønsker at se lejer "an"
  • Tidsbegrænsning af spekulative årsager (fx. spekulationsopkøb)

De fleste sager om tidsbegrænsninger, der tilsidesættes, sker dog fordi udlejer ikke har fået tidsbegrænsningen og argumentationen herfor tydeligt anført i kontrakten. 

Det er Boligretten, der skal tage stilling til spørgsmålet hvis der rejses sag om tidsbegrænsningen.

Angiv begrundelse i kontrakten

Det er ikke et krav, at begrundelsen for tidsbegrænsningen skrives ind i kontrakten, men rent bevismæssigt kan det vise sig at være en fordel, da der herefter vil være bedre mulighed for få medhold i, at begrundelsen for tidsbegrænsningen var til stede allerede ved lejeaftalens indgåelse. Formelt stilles udlejer ikke ringere i forhold til vurderingen af tidsbegrænsningens berettigelse, hvis begrundelsen ikke er angivet i kontrakten. Udlejer skal blot kunne redegøre for tidsbegrænsningens berettigelse, og at begrundelsen herfor også var til stede på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Lejers passivitet

Selvom det viser sig, at udlejers begrundelse for tidsbegrænsningen ikke kan anses for at opfylde lejelovens § 80, stk. 3, og derfor som udgangspunkt må tilsidesættes, er denne konsekvens af reglen i lejelovens § 80, stk. 3, afhængig af, hvorvidt lejer tidsnok har gjort indsigelse mod tidsbegrænsningen. Gør lejer først indsigelse mod tidsbegrænsningens berettigelse ved dennes udløb, eller når det viser sig, at udlejer ikke agter at forlænge tidsbegrænsningen vel inde i den aktuelle periode, vil lejers indsigelse kunne blive anset som for sent fremsat, altså at lejer har forholdt sig passivt over for berettigelsen af den indgåede tidsbegrænsede lejeaftale.

For fuldstændighedens skyld skal det bemærkes, at der i den tilsvarende bestemmelse i erhvervslejelovens § 63 er indarbejdet en "reaktionsfrist" for lejer, hvorefter han senest skal have anlagt sag mod udlejer med påstand om tilsidesættelse af tidsbegrænsningen senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest 6 måneder før udløbet af den aftalte lejetid. Den sidstnævnte frist er kun relevant, hvor lejeforholdet er aftalt for en kortere tidsperiode end 1 1/2 år.