Lejenedsættelse i huslejenævnet
I henhold til Lejelovens §§ 47 og 49 kan der ske lejeregulering, hvis lejen væsentligt afviger fra det lejedes værdi. For at finde det lejedes værdi skal der foretages en sammenligning med den almindeligt gældende leje for tilsvarende lejemål med hensyn til størrelse, kvalitet mv. Det lejedes værdi finder anvendelse i uregulerede kommuner, men også̊ i regulerede kommuner, hvor udgangspunktet er den omkostningsbestemte leje, anvendes det lejedes værdi ved lejefastsættelse og lejeregulering i visse typer af lejemål og ejendomme. Dette er bl.a. tilfældet med småhuse (som er kendetegnet ved at være enkelt ejerlejligheder, lejligheder, villalejligheder, huse, rækkehuse mv.), hvor lejeregulering sker i henhold til BRL § 29 c. 

Herefter finder det lejedes værdi i Lejeloven anvendelse, dog med den betydningsfulde modifikation til sammenligningsgrundlaget, at der skal ske sammenligning med regulerede omkostningsbestemte lejemål, og derudover er der også̊ adgang til at ansætte lejen efter et skyggebudget, hvis der ikke findes sammenligningslejemål. 

Huslejenævnet behandler sager om det lejedes værdi, som ”1. instans”. Huslejenævnet er en administrativ myndighed og er derfor undergivet officialprincippet i deres sagsbehandling. Derudover sikrer deres sammensætning en hvis sagkundskab inden for det lejeretlige område. Huslejenævnet har adgang til at foretage bestigelse og praksis viser, at de foretager besigtigelse i det omtvistede lejemål, men ikke i sammenligningslejemål.  

Særligt i de større kommuner, hvor der træffes mange afgørelser om det lejedes værdi forekommer det dog, at huslejenævnene laver fejl i og/eller ikke i tilstrækkelig grad dokumenterer afgørelsen. Principielt er det således, at nævnet kan nedsætte lejen, hvis nævnet vurderer, at der findes egnede sammenligningslejemål, hvor huslejen er lavere end i den konkrete sag. Det var tidligere forholdsvis almindeligt, at huslejenævnet vedlagde en liste over de sammenligningslejemål, der blev anvendt ved sagens behandling og afgørelse. Dette sker dog stort set aldrig mere.  I stedet indeholder afgørelsen ofte en mere eller mindre standardiseret tekst, fx som vist i billedet der er taget fra en afgørelse i København: 

Huslejenævnsafgørelse

Som det fremgår er der faktisk ingen egentlig dokumentation for afgørelsen, blot en henvisning til nævnets ”opfattelse”. Denne type sager kan, i nogen tilfælde, godt betale sig at indbringe for Retten, da det her bliver lejers / nævnets ansvar at løfte bevis for, at der faktisk findes sammenligningslejemål med den afgjorte leje.  I sager, hvor huslejenævnet skønner over det lejedes værdi på baggrund af deres generelle kendskab til lejeniveauet i området, bliver afgørelsen ikke tillagt bevismæssig vægt og lejeværdifastsættelsen tilsidesættes, hvis det ikke lykkes at sandsynliggøre afgørelsen ved fremlæggelse af sammenligningslejemål, hvilket således må formodes, at være det nødvendige bevismiddel i lejeværdisager. Kun i en enkelt dom, T:BB 2010.213 Ø, udtaler landsretten sig om huslejenævnets skøn, som bevis i sagen. Dog har boligretten i nogle tilfælde truffet deres afgørelse på baggrund af deres sagkundskab, hvorefter sammenligningslejemål ikke har haft betydning for sagens udfald. Landsretten har dog efterfølgende ændret boligrettens afgørelse.

Sammenligningslejemål
Disse er et vidt misforstået begreb. Både lejere og udlejere har tendens til at tro, at sammenligningslejemål er et hvilket som helst lejemål udbudt til leje. Vi hører således ofte udlejere sige, at de på boligportaler kan finde mange lejligheder / huse til leje til samme pris som de har taget. Disse kan dog ikke forventes at være gyldige sammenligningslejemål, navnlig fordi at gyldige sammenligningslejemål alene kan være tilsvarende lejligheder, som dog har en husleje der er fastsat efter Boligreguleringslovens §§5-14. Dvs. Etageejendomme med mere end 6 lejemål (under samme udlejer), med det der kaldes omkostningsbestemt husleje (eller ”budgetleje”). 

Disse lejemål er ganske svære at finde frem til, og kan som udgangspunkt kun indhentes via Administratorer eller lign. SAPU kan i nogen tilfælde være behjælpelige, men vi har ikke omfattende data liggende på sammenligningslejemål. 

I stedet for sammenligningslejemål kan tidligere nævnsafgørelser dog også anvendes, hvis dette ellers viser sig fordelagtigt. Vi har indsamlet en hel del Huslejenævnsafgørelser og kan derfor ofte være behjælpelige med at stille data til rådighed for vores medlemmer. 

Huslejenævnssager om fraflytning, fraflytningsrapport mv. 
Mange udlejer ender i Huslejenævnet med sager, der handler om lejers indsigelse i mod fraflytningsopgørelse. Lejers fraflytning er knyttet til en række vilkår, særligt for udlejer, og sagerne kan være vanskelige at vinde, med mindre udlejer har håndteret fraflytningen helt korrekt. 

Relevant dokumentation for sager om fraflytning er bla. at udlejer har sikret: 

  1. Indflytningsrapport / billeder
  2. Ingen indsigelser efterfølgende fra lejer efter LL §14
  3. Fraflytningssyn og evt. indkaldelse hertil (hvis udlejer har mere end 1 lejemål) 
  4. Fraflytningsrapport og fremsendelse af denne hvis lejer ikke underskriver / deltager ved syn
  5. Billeder fra fraflytningssyn
  6. Fraflytningskrav som har rod i retspraksis og gerne med udgangspunkt i nymalet lejemål ved overtagelse.
  7. Dokumentation for kravene, dvs. tilbud fra håndværkere mv. 

Se iøvrigt vores artikler og guides vedr. lejers fraflytning. 

Huslejenævnet er pr. 1.7.2015 iøvrigt tillagt kompetence til at vurdere omkostningernes omfang, altså hvad en given mangel bør koste. Dette strider lidt i mod alm fornuft, da de færreste huslejenævnsmedlemmer har nogen særlig kompetence til at vurdere, hvad det koster at udbedre en given mangel. Derfor bør kravene underbygges med udtalelser / specifikationer fra fagfolk, således huslejenævnet bekendtgøres med det arbejde, tid og materialer, der er nødvendige for at foretage udbedring af manglerne. 

Det kan næsten ikke understreges nok, hvor væsentligt det er at dokumentere disse sager til bunds, da der ikke skal ret meget til før nævnet afviser kravet eller væsentligt nedsætter kravet. 

Som medlem bør du altid drøfte din sag med os, inden er afgives svar eller indbringes sag for Huslejenævnet. Udgifter til SAPU i forbindelse med evt sagsbehandling er fradragsberettiget i dit regnskab overfor SKAT, og kan således hurtigt betale sig fremfor at tabe penge på forkert eller mangelfuld sagsbehandling.