Adgang til ophævelse som følge af ulovlig fremleje

Dom fra 2017 vedr. lejers fremleje / ophold / utidig fraflytning fra et lejemål. 

GD 2017/40 Ø U kunne ophæve lejemål grundet utidig fraflytning og ulovlig fremleje
 


Resume: U erfarede, at L og hans hustru over en længerevarende periode ikke beboede lejemålet, men i stedet opholdt sig i deres sommerhus i Frankrig. Lejemålet fremlejedes endvidere af en række forskellige personer uden forudgående påmindelse. Boligretten afviste adgang til ophævelse, bl.a. fordi U ikke i tilstrækkeligt omfang kunne påvise utidig fraflytning. Landsretten ændrede byrettens dom og fandt, at der både var tale om utidig fraflytning og ulovlig fremleje uden forudgående påmindelse.

Sagsfremstilling: Den 1. juni 2005 indgik U en lejeaftale med L uden særlige vilkår. Den 4. februar 2011 indbragte U for fogedretten en sag mod L under henvisning til, at der var sket ulovlig fremleje. Under fogedsagen forklarede L's søn bl.a., at både moderen og faderen havde folkeregisteradresse i Danmark på lejemålsadressen. Ofte opholdt begge sig i deres sommerhus, med mindre de var på hospitalsbesøg i Danmark. Moderen havde problem med hoften, og faderen havde kræft. Forældrene havde ikke lyst til at være så meget i lejligheden, da den var forbundet med hospitalsbesøgene. For boligretten forklarede L's hustru bl.a., at de havde sommerbolig i Frankrig, hvilket U godt vidste. De sidste 3-4 år havde de dog ikke rejst så hyppigt som tidligere pga. L's behandlingskrævende sygdom men også den omstændighed, at de havde fået et barnebarn. De opholdt sig regelmæssigt i lejemålet i hvert fald i 6 måneder om året. U udtalte, at L opholdt sig rigtig meget i Frankrig, og at dette var almindeligt kendt. L's søn havde tidligere lejet et lejemål i ejendommen, men var blevet smidt ud. Det var U's opfattelse, at L's søn nu var flyttet tilbage i L's lejemål uden, at L havde orienteret U herom.

Rettens begrundelse og konklusion:
Boligretten: 
Boligrettens begrundelse og resultat Boligretten afviste, at U kunne ophæve lejemålet med hjemmel i LL § 93, stk. 1, litra d eller litra f. Rettens to dommere henviste til, at U forholdt sig passivt til sin viden om sønnens tilstedeværelse i lejemålet samt L's anvendelse af lejemålet til hospitalsbesøg. Rettens dissentierende dommer afviste ligeledes adgang til ophævelse dog under henvisning til, at U ikke havde påvist utidig fraflytning og ikke pga. U's passivitet. Dommen blev anket til landsretten.

Landsretten: En række beboere afgav for landsretten forklaring om, at man sjældent så L eller dennes hustru på ejendommen. Det fremgik heller ikke af vaskekælderens liste, at de skrev sig op til anvendelse af vaskekælderen. Man havde derimod set andre personer benytte lejemålet, som hverken var L eller dennes søn. L's hustru forklarede blandt andet, at de i 2016 havde brugt lejemålet mere end tidligere, fordi L skulle gå regelmæssigt på Rigshospitalet. I 2016 havde de haft deres lejlighed i Frankrig udlejet i samlet 7 måneder. I første halvår af 2015 anvendte de også lejemålet regelmæssigt. Hun kunne ikke nærmere redegøre for, hvornår eller hvor ofte de havde været i lejemålet. De var i hvert fald i lejemålet i 6-7 måneder om året. I første halvår af 2015 opholdt de sig 4 måneder i Frankrig. Hun havde ikke gemt kvitteringer på flybilletter m.m. Hun anvendte ikke ejendommens vaskemaskiner, fordi der var kommet nye maskiner, som de skulle betale for. Sønnen boede fortsat i lejemålet, men han var ofte på forretningsrejse. Administrator forklarede, at hun havde administreret ejendommen siden 2013. L's hustru kontaktede hende den 30. april 2015 vedrørende afhøvling af gulve, udskiftning af blandingsbatteri m.m. De aftalte en besigtigelse ugen efter, den 7. maj. Hun så det meste af lejemålet, bortset fra to af værelserne. Lejemålet så ikke pænt ud. Det var ret simpelt, og det så ikke beboet ud. L's hustru ville blandt andet gerne have et nyt toilet. Toilettet var imidlertid ret nyt, men det var blot ikke rengjort i mange år. Det var helt sort i bunden. I køkkenet var der nedtaget et skab. L's hustru ringede til hende fra et udenlandsk nummer. Hun var forbi ejendommen igen den 30. maj 2015 for at aflevere breve med varsling af lejeforhøjelser. Hun kunne ikke aflevere brevet til L, da brevsprækken var tapet til. Da hun bankede på, var det en ung kvinde, der åbnede døren. Hverken L, dennes hustru eller søn var i lejemålet. 

Landsrettens begrundelse og resultat "L's hustru har forklaret, at ægtefællen og hun i 2015 anvendte lejemålet regelmæssigt, idet de dog i første halvdel af 2015 opholdt sig 4 måneder i sommerhuset i Frankrig, og at de også fortsat anvender lejemålet som helårsbeboelse. L's hustrus forklaring har dog fremstået usikker og udetaljeret, herunder med hensyn til tidspunkter for ophold i lejligheden. Forklaringen er ikke understøttet, eksempelvis af dokumentation for leveomkostninger i København, for rejser til og fra Frankrig eller på anden måde, uanset at L efter modtagelsen af påkravsskrivelsen havde særlig anledning til at sikre sådan dokumentation og under sagen for byretten og landsretten er opfordret til at fremlægge denne. (Note 1) Heroverfor står forklaringerne fra U og fra vidnerne om, at L og dennes hustru efter deres opfattelse ikke boede i lejemålet i første halvår af 2015 og kun meget sjældent sås i den mindre ejendom. De har endvidere forklaret, at lejemålet i 2015 var beboet af andre unavngivne personer. Efter en samlet vurdering finder landsretten det herefter bevist, at L reelt og permanent var fraflyttet det i sagen omhandlede lejemål på tidspunktet for modtagelsen af ophævelsesskrivelsen. Det forhold, at L er tilmeldt folkeregistret på lejemålets adresse kan ikke føre til et andet resultat. L har gjort gældende, at han ikke har overladt brugen af det lejede til en anden, uden at være berettiget hertil, idet sønnen igennem en længere årrække har haft fælles husstand med L. Landsretten finder imidlertid, at der ikke er grundlag for at fastslå, at der forud for L's fraflytning af lejemålet har været etableret en sådan form for gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold mellem på den ene side L og dennes hustru og på den anden side sønnen, at der var tale om samlivsophævelse omfattet af LL § 77 a, da L fraflyttede lejemålet. På den baggrund finder landsretten, at betingelserne for ophævelse af lejemålet efter LL § 92, stk. 1, litra d og f, er opfyldt".


Instans og sagsnr.: Dom afsagt af Københavns Byret den 12. januar 2016 (sag nr. BS 13A-3338/2015) Dom afsagt af Østre Landsret den 23. januar 2017 (13. afd. nr. B-185-16)

Referencer: Lejeloven § 93, stk. 1, litra d og f.

Note 1: U har bevisbyrden for, at der er sket utidig fraflytning, herunder L er fraflyttet permanent. Kan U i et vist omfang sandsynliggøre, at der er sket utidig fraflytning, kan bevisbyrden i et vist omfang overføres til L i form af processuel provokation, dvs. retlig anmodning om, at L forsyner sagen med kvitteringer, billetter og anden dokumentation for sin tilstedeværelse i lejemålet.

OM SAPU
SAPU er hjemsted for ca. 1.000 private udlejere, dvs. privat personer eller CVR nr. der udlejer bolig. Vi besvarer årligt mere end 3.000 opkald og rådgiver om bl.a. huslejefastsættelse, sager ved huslejenævn, boligretssager og administration af lejemål, herunder fx. lejeopkrævning, sager om “God skik og orden”, opsigelse og / eller ophævelse af lejer mv.  
Vores medlemskab giver dig direkte og omgående adgang til vores telefoniske hotline, samt vores hjemmeside inkl. standarddokumenter, guides, seminarer og fordelagtig prissætning på bl.a. formidling af lejemål, udarbejdelse af lejekontrakter og sagsbehandling.  
Medlemskab kan oprettes her