Fremleje

Hej Sapu

Er det muligt at fremleje et lejemål ud til en højere leje, hvis fremlejeren (os) er et selskab der her møbleret lejligeden og dertil services som eks. rengøring, og ejedommen er opført/taget i brug efter 1992?

Vi overvejer nemlig at fremleje vores lejelighed til en gruppe studerende og der vil vi gerne kunne tage højere leje end vi selv betaler, mod til gengæld at møblere lejligheden og tilbyde forskellige services som eks. rengøring.

Mvh
Jannick

Svar

Hej Jannick 

I udgangspunktet ja. Der er ikke nogen bestemmelse i hverken lejeloven eller boligreguleringsloven der fastsætter særlige grænser for lejen ved fremleje. 

Om der ligger noget retspraksis der siger noget andet, er jeg ikke helt definitiv sikker på, men jeg undersøger det idag. Hører du ikke andet fra mig inden dagens udgang, kan du tage udgangspunkt i at det er inden for lovens rammer at du fremlejer til en højere pris end du selv betaler i leje (eller i betaler i leje, hvis i har lejet som et selskab)

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Lejer bryder kontrakten

Hej SAPU,

vi lejer vores hus ud mens vi selv bor i udlandet. Vores lejer er begyndt at fremleje værelserne i huset til andre. Det er vores opfattelse at hun bryder sin lejekontrakt med os på de følgende punkter:

  1. Hun fremlejer pt. tre af de fire beboelsesrum. Såvidt vi kan forstå må hun højest fremleje halvdelen af værelserne. Vi har gjort hende opmærksom på dette.
  2. Hun har kun fremsendt en af fremlejekontrakterne til os trods det at vi har bedt hende om at sørge for at bringe det i orden.
  3. Hun bor ikke selv i huset for tiden, men overnatter i stuen en gang imellem.

Dette ved vi kun fordi en af de tre fremlejetagere er raget uklar med vores lejer og derfor har henvendt sig til os.

Spørgsmål 1: Er det rigtigt at de ovenstående forhold er tilstrækkelig grund til at ophæve kontrakten?

Spørgsmål 2: Hvordan står de tre fremlejetagere hvis vi vælger at gøre dette? Har de så stadig lovligt ophold i huset? Hvad er deres muligheder?

Det hele er en lidt skrøbelig situation idet vi har indtryk af at vores lejer pt ingen indkomst har og derfor kun kan betale husleje netop fordi hun fremlejer de tre værelser. Vi regner med at hvis vi tvinger hende til at lade være med at fremleje så vil hun ikke kunne betale den fulde husleje til os. Hvis det sker, så vil vi ophæve lejemålet.

Vi vil helst ikke ophæve lejemålet hvis det kan undgås, især ikke hvis der så er tre sagesløse fremlejetagere der dermed kommer til at stå på gaden. Lejemålet løber frem til slutningen af juni 2019 og allerhelst vil vi give alle involverede tid til at finde et nyt sted at bo i ro og orden.

Spørgsmål 3: Er der nogen ulemper eller juridiske faldgruber vi skal være opmærksomme på hvis vi ser igennem fingre med de tre overtrædelser af lejekontrakten?

På forhånd mange tak.

Med venlig hilsen

Martin Hans

Svar

Hej Martin 

Tak for dine spørgsmål. 

Det korte svar er: Nej, det lejer foretager sig er selvfølgelig ikke lovligt, og det bør bringes til ophør, herunder er det min umiddelbare vurdering, at der efter fremsendt påbud kan være grundlag for at ophæve kontrakten. 

I det omfang at lejemålet ophæves, vil de 3 fremlejere miste deres lejemål, da deres lejemål er "slave" af jeres lejeforhold med jeres lejer. Det er ikke utænkeligt, at indgå lejeforhold med de tilbageværende lejere. Det skal lige håndteres korrekt, men jeres nuværende lejer må jeg anbefale søges fjernet fra lejemålet. Det forekommer ikke at være en holdbar løsning at have hende som lejer. 

Hvis i undlader at gøre noget, er der ikke som sådan "faldgruber" men problemet er jo, at den eneste der hæfter for lejemålet, herunder standen på lejemålet, er jeres nuværende lejer. Hun kan måske have svært ved at få opkrævet rimelig istandsættelse fra de 3 fremlejere og det kan give en del forviklinger i forbindelse med lejeforholdets afvikling. 

Jeg opretter lige en sag heriunde, hvor jeg anmoder jer om at fremsende lejekontrakten, da det vil være formålstjeneligt om vi kan se den igennem. 

For så vidt angår videre korrespondance så brug gerne "Chat" funktionen her på sitet, eller email til info@sapu.dk 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Svar på lejevurdering

Hejæsentligt lavere

Jeg har netop modtaget jeres lejevurdering for min udlejningslejlighed i Roskilde. Jeg må sige at jeg er mildest talt forundret over resultatet. Hvis man kigger på en gennemsnitsleje i Roskilde for tilsvarende størrelser lejligheder ligger den på ca. kr. 120,- pr m2 pr måned. Jeres niveau ligger væsentligt lavere: Hvorfor skeler I ikke til niveauet i Roskilde som  helhed, der må da være forskel på om en lejlighed ligger centralt i en attraktiv større by - en en mindre landsby kommune??

Mvh


Jesper

Svar

Hej Rasmus 

Vores vurdering er sat ud fra vores forventning til en afgørelse fra huslejenævnet såfremt lejer klager. Roskilde er en reguleret kommune, hvilket betyder at lejen ikke må overstige lejen for tilsvarende omkostningsbestemte lejemål. Der kan altså ikke sammenlignes med almindeligt udbud. 

Jeg skal gerne uddybe telefonisk og du er meget velkommen til at ringe på tlf. 25758382. 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


opfølgning på svar

Hej Mark

Vi kan ikke svare på din mail, så jeg sender derfor et nyt spørgsmål - men det er en fortsættelse af min første henvendelse.

Ift. istandsættelse giver det umiddelbart bedst mening at skrive, at indflytningstidspunktet regnes fra oprindelig indflytningstidspunkt (altså 2012). Det vender vi selvfølgelig lige med lejer.

Ift. huslejen og vores mulighed for at justere prisen, så kan jeg ikke se ud fra dit svar, om det er muligt at lave den indeksreguleret ud fra nettoprisindekset - altså at tilføje det i kontrakten, at den stiger årligt i januar fx? Vores forslag vil være, at aftale en huslejestigning i den nye kontrakt, som skulle træde i kraft per 1. januar 2020, hvorefter huslejen så vil blive reguleret årligt og første gang den 1. januar 2021. Vil det være muligt? - Eller er det noget, I har en holdning til?
Vi er selvfølgelig klar over den risiko, vi løber ift huslejenævn.

Fint med den gensidige opsigelsesvarsel på 1 år.

Hvor lang tid tager det ca. at få udarbejdet en kontrakt?

Bh
Pernille og Asbjørn

Svar

Hej Pernille og Asbjørn 

Altså under antagelse af at lejer accepterer det som en del af den nye kontrakt, kan der godt aftales indeksering årligt. 

Udarbejdelse af kontrakt tager ca. 2-3 dage. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Ny lejekontrakt

Kære SAPU
Vi lejer en lejlighed ud på femte år. Det startede med en to-årig kontrakt, som er forlænget med en Allonge to gange. Kontrakten udløber 31.12.2019. SAPU har assisteret med både kontrakt og Allonger. Vi er imidlertid blevet kontaktet af vores lejer, som ønsker at blive boende i lejligheden og foreslår en ubegrænset lejekontrakt. Vi er glade for vores lejere og tænker egentlig, at det kunne være en god løsning - også fordi de allerede har boet der i så lang tid, at vi gætter på, at den nuværende kontrakt/allonge ville blive afvist, hvis de gik rettens gang. Vi er dog i tvivl om et par ting, som vi håber, I kan hjælpe med svar på:

- Kan vi lave en ny kontrakt, som erstatter den nuværende kontrakt?
- Huslejen er ikke steget i den periode, lejer har boet i lejligheden. De betaler 5.050,- plus aconto varme 700,-. Hvis vi laver en ubegrænset kontrakt, er det så muligt at tilføje en indeksreguleret huslejestigning?
- Hvad vil vores muligheder være for at kunne overtage lejligheden igen? Lejer foreslår at der i kontrakten kunne være et års opsigelse fra deres side - men er det holdbart ift lovgivningen?
- Er der andre ting, hvis skal være opmærksomme på?

Vi har vedhæftet nuværende kontrakt samt seneste Allonge.

2012_Lejekontrakt_SarahM_Underskrevet.PDF

Allonge_Underskrevet.PDF

Vi vil gerne gøre brug af jeres hjælp til at få en ny kontrakt på plads. Hvad vil prisen være på det?

Vi ser frem til at høre fra jer.

Bh

Asbjørn og Pernille Måstrup

Svar

Hej Asbjørn og Pernille 

Det mener jeg godt kan lade sig gøre, men det bør ske ved at der indgås ny kontrakt, og lejer må være indstillet på at lejer enten skal bekoste noget istandsættelse nu her i forbindelse med at det gamle lejeforhold afvikles (navnlig idet at nyistandsættelse kan gøres gældende nu, men ikke ved afvikling af nyt lejeforholdet i fremtiden). Det skal i hvert fald indregnes på en eller anden måde, ellers skal det angives i den nye kontrakt, at indflytningstidspunktet regnes fra oprindelig indflytningstidspunkt (altså 2012). 

Lejen kan i jo formentlig godt få lejer med på skal hæves lidt, men der er risiko for at den kan nedsættes hvis lejer på et eller andet tidspunkt klager til huslejenævnet og den risiko kan jeg ikke befri jer for. 

Der kan aftales gensidigt opsigelsesvarsel på 1 år (for jeres vedkommende kan der kun opsiges hvis i selv skal anvende det lejede, dvs. bebo det). 

Vi kan lave ny kontrakt inkl. de nævnte forbehold for kr. 1.300,00 inkl. moms. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Forskellige spørgsmål

Hejsa.

Jeg har en udlejningsejendom som skal sælges. Dertil vil ejendomsmægleren gerne have taget nogle billeder. Problemet er at uanset hvornår vi forslår det kan være passer det aldrig den ene af vores tre lejere! Kan hun blive ved med at "nægte" eller kan vi holde på at vi skal ind, hvis vi varsler det i god tid?? Og hvad vil "god tid"  være?

Hvis det lykkes os at komme ind for at tage billeder, er det så lejeren der bestemmer hvad/hvilke rum vi må tage billeder af og om vi må bruge dem i en salgsannonce?

Hvordan er reglerne, hvis man selv vil flytte ind i det ene lejemål??

Den ene lejer sidder rigtig billig i husleje og vi vil rigtig gerne sætte hende op i husleje, kan det gøres via huslejevurderingen?

Håber at i kan hjælpe.

Med venlig hilsen Heidi Johnsen





Svar

Hej Heidi 

Lejer må ikke nægte adgang i tilfælde der relaterer sig til dine salgsbetræbelser. Hun skal varsles, ikke spørges. Vi kan evt. hjælpe med at udarbejde og fremsende varsel om adgang til at få taget billeder. 

For så vidt angår opsigelse skal jeg bruge kopi af lejekontrakten tilsendt her til info@sapu.dk (eller send den via "Chat" under "Min konto". 

Samme gør sig gældende hvis vi skal vurdere muligheden for at regulere lejen på et lejemål (altså vi skal bruge kopi af lejekontrakt.) 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


flytteopgørelse

Hej..

Vi har lavet flyttetsyn / sendt flytteopgørelse ud til tidligere lejere.

De har ikke betalt opgørelsen vedr flyttesyn - hvad er næste skridt vi kan tage ??



Svar

Hej Michael 

I det omfang, at lejer bare ikke svare, så ville jeg fremsende lejer et krav om betaling af det udestående der måtte være, sammen med en betalingsfrist på 10 dage. 

I samme brev bør det angives at sagen overgår til retslig inkasso, såfremt beløbet ikke betales. 

Falder betalingen ikke er det min anbefaling, at du starter en forenklet inkasso proces i Fogedretten. Den kan bruges på krav op til 100.000 kr. og du kan læse mere om den her. Du kan sagtens starte processen på egen hånd, og det kan ofte være den bedste løsning fremfor at bruge flere penge på fx. inkasso bureau eller advokat. 

Fogedretten har pligt til at vejlede dig i sagen når du optræder på egen hånd som privat person. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


aftale om direkte afregning af vand og spørgsmål til placering af lejekontrakt

Hej hos Sapu :)

1: Forbrugsafregning.

Jeg er ved at underskrive en aftale om direkte afregning af vand. I den forbindelse bliver jeg nysgerring på hvad proceduren er i tilfælde af at lejer ikke betaler, udover at jeg så betaler. Men hvad vil jeg skulle gøre for at få pengene tilbage fra lejer? Om det så er vand eller anden form for forbrug som jeg går ud fra er underlagt en ensartet procedure?


Hilsner Zanne

Svar

Hej Zanne 

Hvis lejer ikke betaler vand så kan der sendes påkrav til lejer, ligesom der kan hvis lejer ikke betaler husleje. Det er samme procedure idet vand og vandafledning er pligtige pengeydelser i lejeforholdet. 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Opførelsesår

Jeg har et lejemål som er bygget i 1934 men først renoveret til beboelse i 2004 (tidligere værksted). Hvad er det korrekte år ift afsætte huslejen?

Svar

Hej 

Det lyder som om lejemålet falder under denne bestemmelse i lejelovens §53 stk. 4: 

Stk. 4. Ligeledes kan §§ 47-52 fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.

Det medfører i praksis at lejen frit kan aftales (markedsleje), men der skal indføres klausul herom i lejekontraktens §11. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Gennemgang af lejekontrakt

Hejsa,
Gennemgang af lejekontrakt. Er det inkl i medlemskab? Vi har tænkt os at bruge standard lejekontrakt man kan finde på nettet. 
https://bolig.link/andre-bolig...

Svar

Hej Michael 

Ja gør vil gerne - og brug endelig den kontrakt vi har liggende her: https://sapu.dk/public_documen...(Lejekontrakt til beboelse). 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk