Spørgsmål omkring 3 års udlejning

Hej,

Jeg står overfor at skulle flytte til Paris som Expat, hvilket er grunden til at jeg vil udleje min lejlighed. Der er dog nogle komplikationer ift. SKAT. Jeg skal lave lejekontrakten uopsigelig i 3 år (fra min side) for at blive begrænset skattepligtig, men jeg ved at det kan blive et problem at komme af med sine lejere igen, såfremt de bor i lejligheden længere end 2 år. Kan i hjælpe med at præcisere reglerne? Vil jeg godt kunne opsige lejerne (med varsel, naturligvis) hvis jeg flytter hjem til Danmark efter min tre-årige kontrakt udløber?

På forhånd tak
Mvh
Mark

Svar

Hej Mark 

Der er intet til hinder for at udleje i mere end 2 år. Disse regler er bredt misforstået. Der skal blot laves en ordentlig lejekontrakt, hvor bl.a. tidsbegrænsningen bliver behørigt begrundet, under henvisning til LL §80. 

Vi kan lave kontrakten således at den i udgangspunktet ophører efter 3 år, hvorefter du får lejligheden tilbage. Alternativt kan vi, til den tid, være behjælpelige med at lave en forlængelse af lejeforholdet via en Allonge til lejekontrakten. Dette vil ikke have nogen konsekvenser for dig, det vil blot forlænge lejeforholdet og vi kan supplere den nye tidsbegrænsning med adgang til at gøre opsigelse gældende for dit vedkommende, hvilket dog altid skal ske med 1 års varsel. 

Om du ønsker kan vi evt. formidle dit lejemål til en passende lejer, måske en Expat, afhængig af lejemålets karakter og beliggenhed. Du kan læse om vores formidling af lejemål her: https://sapu.dk/p/formidling-a...


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Størrelse på Lejlighed

Hvordan opgiver man størrelse på lejlighed?

Ifm jeg skal annoncere min lejlighed til udlejning, vil jeg gerne vide hvordan man opgiver størelsen på Lejlighede. Er det oplysninger fra BBR (som indeholder selve lejligheden, kælderrum og andel af fællesareal)  86 kvm eller er det det reelle antal kvm , som står på skødet 79 kvm?

mvh


Mogens

Svar

Hej Mogens

Du skal angive det boligareal der er anført i BBR.

Se vedhæftet. 



Generelt vedr huslejefastsættelse af enkeltværelser/klubværelser i moderniseret en-familieshus

Hejsa.

Jeg har meldt mig ind i SAPU som en kvitterende gestus for en virkelig fornuftig hjemmeside og forretningsmodel i det hele taget. Godt gået, og stor tak for initiativet fra en af DKs mange "amatørudlejere".

Et spørgsmål. Det må være helt op til jer om det egner sig bedst til skriftligt svar, eller til en snak på telefonen.

Jeg ejer og bebor et stort enfamilieshus, hvor jeg allerede udlejer to lejemål (accessoriske enkeltværelser). Jeg overvejer fraflytning, og fortsat udlejning af i alt fire enkeltværelser/klubværelser i virksomhedsordning, og er meget opmærksom på faldgruber herved inkl. opsigelse, huslejefastsættelse, skat og lejekontrakter.

Inden jeg evt. ulejliger  SAPUs hjælp til konkret huslejefastsættelse, vil jeg gerne have afklaret generelle forhold angående hvordan reglerne for "det lejedes regulerede værdi" anvendes ved enkeltværelser. Måske findes der "tommelfingerregler" eller relevant huslejenævns-praksis at læne sig op ad. Jeg tænker her især på hvordan huslejenævnenes husleje per kvadratmeter for hele lejligheder i praksis applikeres på enkeltværelser, når der er gode fællesarealer med i ligningen.

  • Huset: Haslehøjvej 5A, 8210 Aarhus V. BBR- og reel status er enfamilieshus, uden erhverv.
  • Huset er bygget 1964, men er i 2012-2013 massivt moderniseret til "luksus-niveau" for dokumenterbart over 4mio kr svarende til over 10.000kr/kvm.
    (kan denne dyre modernisering bruges til noget ift. applikationen af "det lejedes regulerede værdi" på enkeltværelser, via sammenligningen med gennemgribende moderniserede regulerede lejemål?)
  • De eventuelle fremtidige lejemål vil alle være enkeltværelser uden eget køkken, men alle med eget badeværelse i høj kvalitet (huset har fire badeværelser)
    (kan adgang til eget bad og evt. kvaliteten af badeværelset bruges ift. huslejeniveauet ved "det lejedes regulerede værdi" anvendt på enkeltværelser?)
  • De eventuelle fremtidige lejemål vil alle have en meget høj kvalitet (lys- og lydforhold, gode døre/vinduer, massive gulve, flot finish, moderne strømføring etc)
    (har selve enkeltværelsets kvalitet betydning for anvendelsen af "det lejedes regulerede værdi" på enkeltværelser)
  • De eventuelle fremtidige lejemål vil alle have adgang til omfattende og flotte fælles- og udearealer (ca. 175kvm, tre stuer, to køkkener, flot lukket have, p-plads)
    (kan fællesarealer og udearealer indfaktoreres på nogen måde ved anvendelsen af "det lejedes regulerede værdi" på enkeltværelser? Kan man evt. slippe afsted med at fordele fællesarealer mellem lejemål ved optælling af disses kvadratmeter?)
  • Er der andre væsentlige forhold som jeg skal huske at være opmærksom på, ved anvendelse af "det lejedes regulerede værdi" på enkeltværelser?

Jeg håber at høre fra jer enten på skrift eller telefon når belejligt. Hvis mest hensigtsmæssigt at booke et telefonmøde, er dette muligt i normal kontortid. Jeg har ikke behov for et formelt, skriftligt svar, men ønsker blot at blive klædt på ift. ovenstående.

På forhånd tak

Nyt medlem

_______________________________
Jacob Fink
Haslehøjvej 5A
8210 Århus V.

Tlf. +4551617233
jacob@fink.net









Svar

Kære Jacob 

Tak for de pæne ord - det er skønt med motivation til at fortsætte arbejdet med SAPU! 

For så vidt angår dit spørgsmål, så vil du i udgangspunktet kunne løfte klubværelse udlejningerne, som ganske rigtigt i udgangspunktet, er underlagt det lejedes regulerede værdi,  ud af reglerne om omkostningsbestemt leje, under henvisning til den gennemgribende forbedring du omtaler. Således at lejen alene skal fastsættes under henvisning til det lejedes værdi i LL §§47-49, hvormed m2 lejen typisk vil kunne godkendes for op i mod 1.600 pr. m2. 

Når der er tale om klubværelser, er der selvsagt ikke ret mange m2 pr. lejemål, men brugsværdien af fællesarealer vil utvivlsomt også skulle indregnes. Hvordan og hvor meget disse skal medtages er vanskeligt at sige. 

Vi har set afgørelser fra bl.a. Københavns Huslejenævn på accessoriske enkeltværelser, der som bekendt fastsættes på samme måde, altså alene efter det lejedes værdi, hvor leje på 3.800 pr. m2 blev godkendt. Denne forholdsvis høje godkendte leje, må alt andet lige antages at fremkomme med et udgangspunkt på de ca. 1.600 pr. m2 hvoraf differencen op til 3.800 er udgjort af brugsværdien som fællesarealer har. 

Således kan man, måske lidt optimistisk, udlede at brugsværdien af fællesarealer fordobler lejen pr. m2. Men vi er altså ude i nogle voldsomme antagelser, idet der er dels ikke er tale om samme kommune, dels er der tale om klubværelse udlejning der er født reguleret men som i dit tilfælde kan argumenteres ud af regulering under henvisning til BRL 5.2 

Hvordan dette så i praksis kommer til udtryk ved en evt. sag i huslejenævnet i Århus, er i sagens natur lidt svært at spå om - og jeg kan med det samme sige, at praksis på det område er ganske begrænset. Således mener jeg der er risiko for at du får en "håbløs" afgørelse fra nævnet, som efterfølgende må skulle prøves ved domstolene. 

Men mit svar og min vurdering er, at du vil kunne udleje til ca. 3.200 - 3-600 pr. m2. 

Jeg kan fornemme at du er godt inde i reglerne i forvejen, så jeg vil ikke gå mere i dybden med de mindre attraktivt vilkår der er for udlejer ved udlejning af klubværelser, herunder at du får et stort antal lejeforhold, der hver i sær kan give sine problemer, og du er afskåret fra at kunne opkræve vand og el som værende særskilt afregnet. 

Dertil kan krav ved fraflytninger være vanskelige at håndtere, idet bevisbyrden for mangler/skader på fællesarealer er svær at løfte (afhængig af dine lejere selvfølgelig, men problematikken omkring "hvem har lavet denne flænge i køkkenbord" er en vi ofte møder i lign. lejeforhold). 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk



Håndtering af lejer, der ikke betaler husleje

Jeg har en lejer, der ikke betaler husleje. Hvad gør jeg konkret i den situation.

Svar

Hej Judith 

Du fremsender lejer et påkrav. Lejer har 14 dage til at betale regnet fra lejers modtagelse af påkravet. Sker dette ikke skal der fremsendes ophævelse. Begge dele skal fremsendes skriftligt (post) og i 2 eksemplarer heraf 1 rekommanderet. 

Vi kan evt. håndtere det for dig om du ønsker.


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Huslejestigning - hvilke regler

Vedr Sjællandsgade 11,2.tv, 8900 Randers

Ejerlejlighed nr 19 (af i alt 69 lejligheder) i ejerforeningen Sjællandsgade 9-19.

Udlejet til samme lejer siden 1968. Nuværende leje 24.776 pr. år (excl. forbrug)

Jeg har, med tak, modtaget en lejevurdering af jer den 25.06.2019 vedr. denne lejlighed og vil gerne være sikker på at jeg forstår vurderingen korrekt.

Jeres vurdering tager udgangspunkt i at lejen i fremtiden kan fastsættes ud fra det lejedes værdi. Det vil passe mig rigtig fint.

Lejemålet er beliggende i Randers Kommune og derfor reguleret af lejeloven. Er en udlejet ejerlejlighed også omfattet af Boligreguleringsloven og kan man risikere at blive tvunget til at anvende "Omkostningsbestemt husleje" ?

Med venlig hilsen

Erling Stoltze

mobil 30260433

mail  piaerling@gmail.com

Svar

Hej Erling

Nej lejen fastsættes som det "lejedes regulerede værdi" dvs lejen må ikke væsentligt overstige tilsvarende omkostningsbestemte lejemål. 

Så du er omfattet af BRL men ikke på den måde, at du skal anvende omkostningsbestemt driftsbudget for at fastsætte lejen - du må bare ikke tage væsentligt mere end en tilsvarende, sammenlignelig lejlighed, hvor lejen er beregnet som sådan. 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Varsling nye vinduer

Hej Mark



Vi har en ejendom der skal have nye vinduer, har du et varslingsbrev på dette.

hvor meget er vedligeholdelse og for meget kan vi kan medtage som forbedring?

Svar

Hej Torben 

Hvis du forventer forbedringstillæg skal du forbi huslejenævnet først. Det er LL §59a - se her: 

§ 59 a. Huslejenævnet kan på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves i tilfælde omfattet af stk. 2-6.

Stk. 2. Afgørelse efter stk. 1 kan træffes, inden der iværksættes forbedringer, herunder ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, der vil medføre en lejeforhøjelse, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med et projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og en beregning af den ønskede lejeforhøjelse.

Varsling vedr. nye vinduer, vil jeg alt andet lige, formode skal varsles efter den bestemmelse der hedder LL §55 stk. 2 med 3 mdr. varsel. 

En tekst kunne være som følger: 

---

Kære XX 

I forbindelse med at der skal udskiftes vinduer i det lejede, varsles hermed følgende adgang til lejemålet: 

Start: 
d. XX.XX.XX kl. XX. XX 

Arbejdet forventes at vare X timer og lejemålet kan ikke forventes at kunne anvendes i denne periode. Vi tager forbehold for evt. forsinkelser, og vil meddele disse snarest det bliver os bekendt. Vi anbefaler at du afsætter hele dagen / dagene til at opholde dig andre steder end i lejemålet. 

Du bedes sørge for at vinduer er frit tilgængelige. 

Varslingen sker i medfør af Lejelovens §55 stk. 2 og er således varslet med 3 mdr. 

Du bedes aflevere 1 nøgle til XXX eller ringe på XXXXXXX for at aftale nærmere omkring nøgle. Nøglen returneres snarest efter arbejdet er udført. 

Mvh

------


Opsigelse af lejer

Hej Sapu,

Jeg har meldt mig ind, selvom jeg desværre ikke har et udbredt ønske om at blive udlejer. Sagen er dog den, at min kæreste og jeg er meget interesseret i et hus, som er på tvangsauktion, hvor der desværre følger lejere med. Vi har et ønske om at bebo ejendommen selv, og ønsket om købet er derfor ikke at blive udlejer. 

Jeg kan forstå, at det kan være svært at opsige lejere, og særligt i vores tilfælde, hvor vi ikke ejede boligen, da lejeaftalen blev indgået. Vi er derfor interesseret i at høre, hvad muligheden for at opsige lejemålet er, hvis vi ender med at købe huset.

Vi er ikke bekendt med lejernes omstændighederne, men vores indtryk er, at deres børn er enten voksne eller er over den skolesøgende alder.

Jeg har vedhæftet lejekontrakten, som den er oplyst i salgsopstillingen. Det er også oplyst i salgsopstillingen, at lejemålet er fortsat og nu er uden tidsbegrænsning. Jeg er ikke bekendt med, om der skulle være lavet tillæg til lejekontrakten, eller om der udelukkende er indgået mundtlig aftale.

Jeg håber, I kan hjælpe os.

Med venlig hilsen

Sofie


Svar

Tak for medlemskabet og tilsendt lejekontrakt, som jeg netop har haft lejlighed til at se igennem. 

Lejemålet, som er indgået i 2014, er indgået før de nye regler om opsigelse trådte i kraft (d. 1.7.2015), hvormed den eneste opsigelsesmulighed i har er efter den gamle bestemmelse i Lejelovens §83 stk. 1 litra som er underlagt en række betingelser, der er anført i Lejelovens §84 

Idet det lejede ikke udgør en ejerlejlighed, er der enkelte af disse betingelser som i ikke er underlagt, men jeres opsigelse af lejer kan alene ske med 12 mdr varsel, og den primære udfordring er den såkaldte "rimelighedsvurdering"

Denne betyder, kort sagt, at det skal vurderes om det er væsentligere for lejer at blive boende end det er væsentligt for jer at kunne blive befriet for lejeforholdet. En faktor er vil være at ejendommen er købt velvidende, at den udlejet og at den oprindeligt aftalte tidsbegrænsning er udløbet, hvormed lejemålet er tidsubegrænset. 

I det omfang i vælger at købe ejendommen og opsiger lejer efter LL §83 stk. litra A, og forudsat at lejer gør behørigt indsigelse inden for 6 uger jf. Lejelovens §87 stk. 2, vil i være tvunget til at anlægge sag ved boligretten for at opretholde opsigelsen. Og det er netop ved denne Boligretssag at rimelighedsvurderingen ville skulle ske. 

Jeg kan ikke med nogen grad af sikkerhed sige, at Retten vil vurdere det rimeligt at i opsiger lejer. I udgangspunktet er det min vurdering, at sagen kan blive svær at vinde. Der kan, inden der udtages stævning mod lejer, søges et forlig med lejer, som iøvrigt er en typisk fremgangsmåde i denne type sager. Det kan fx. være at lejer modtager fx. 20.000 i kompensation, bor lejefrit i x mdr og derefter indvilliger i at fraflytte lejemålet uden modstand. 

Vi kan selvsagt være behjælpelig med både at få lavet den opsigelse til lejer der nok skal til uanset hvad, lige så vel som vi kan forestå forhandlinger med lejer eller dennes repræsentant hvis det bliver aktuelt. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk

Misligeholdelse af lejemål

Jeg har tidligere været i kontakt med SAPU vedr. min lejers manglende betaling for el. Da lejer stadig ikke har betalt for el, sendte jeg som rådgivet af jer et påkravsbrev med anbefalet post den 3. juni. Da jeg selv er bosiddende i Litauen, har jeg en god ven, som holder øje med huset, og som laver nødvendige reparationer. I fredags (14. juni) var han inde i huset for at udskifte opvaskemaskinen. Han talte i den forbindelse med lejer. og spurgte om han havde modtaget det anbefalede brev. Han sagde, at han ikke havde haft tid til at hente det på posthuset. Det gjorde han så samme dag, dvs. han fik først læst påkravsbrevet den 14. juni. Mit første spørgsmål er derfor fra hvilken dato 14-dages fristen skal regnes fra? Jeg sendte som sagt brevet far Litauen den 3. juni, og det når normalt frem i løbet af 2 dage.

Udover at han ikke betaler huslejen til tiden, og heller ikke overholder den afdragsordning for manglende betaling af el, som jeg har fået i stand med forsyningsselskabet, så viser det sig, at der bor i alt 4 mennesker i huset, og ikke som anført i kontrakten kun 2. Dette medvirker til et øget slid på huset, hvilket min ven tydeligt kunne se. Er dette i sig selv nok til, at jeg kan opsige lejemålet til fraflytning efter 14 dage?

Med venlig hilsen

Mads Meinert Jensen

Svar

Hej Mads 

Påkravet anses som fremkommet den dag det er forsøgt afleveret. Det er således underordnet hvornår lejer henter brevet og for så vidt om han overhovedet henter det. Du skal således se på track and trace hvornår påkravet er forsøgt afleveret til lejer, og regne de 14 dage fra denne dag. 

De øvrige personer der bebor lejemålet kan der gøres noget ved, i det omfang at det ikke er personer som tilhører lejers husstand (husstand er som udgangspunkt partner, børn og i enkelte tilfælde andre som lejer deler økonomi mv. sammen med). 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Udlejning af delvist møbleret lejlighed

Hej,

Jeg vil blot høre om der foreligger nogle regler/retningslinjer i forhold til at udleje en delvist møbleret lejlighed. Kan man kræve ekstra i husleje for 'leje af møbler'?

Venlig hilsen
Nadja

Svar

Hej Nadja 

Nej det er ikke beskrevet i hverken lejeloven eller boligreguleringsloven, ej heller at man kan kræve ekstra. 

Retspraksis viser også, at det er meget begrænset hvor meget ekstra det egentlig giver, når sager om huslejens størrelse behandles i huslejenævnene. Det er maksimalt 2-300 kr. pr md men som sagt, at det er altså en vurdering fra sag til sag og der er således ikke nogen egentlige retsningslinier for hvad det i praksis giver ekstra. 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk


Påkrav

Hej Mark

Vi har sendt lejekontrakt, men hørte ikke noget fra dig. 

Mvh John

Svar

Hej John 

Vil du ikke lige specificere helt præcist hvad det er for noget vedligehold jeg skal sende dem påkrav på ? Husk at der skal være aftale om deres pligt til at vedligeholde det vi anbringer i lejekontrakten. 


Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk