Manglende huslejebetaling

1320

Hej

Jeg har en tidsbegrænset lejekontrakt med en lejer startende d. 1. August 2019 og sluttende d. 30. April 2020.

Jeg har brug for rådgivning, da lejer har oplyst mig om at vedkommende ikke har penge til at betale husleje pr. 1. November 2019.

Til orientering opholder jeg mig p.t. afsides i Portugal.

 Følgende henvisninger til SMS og mails er uddrag og sammendrag af tekst. Hvis al kommunikation mellem lejer og jeg er nødvendig for jer, for at kunne vurdere sagen, sender jeg det gerne.

På SMS har lejer d. 6. Oktober 2019 opsagt lejemålet til fraflytning senest d. 15. Januar 2020. Efter at have rådført mig hos en advokat svare jeg i mail dateret d.14. Oktober, at vi har en lejekontrakt som udløber d. 31. Januar 2020 kl. 12:00 og overlevering og besigtigelse vil ske kl. 10:00.

I mail dateret d. 20. Oktober skriver lejer: Jeg ville høre dig om det er i orden, hvis du kunne bruge de 2x husleje af 10.000 kr jeg sendte dig inden min indflytning, til husleje for december og januar? Jeg står uden arbejde fra næste måned, hvilket vil sige, at jeg står uden indtægt de sidste to måneder. Den 21. Oktober svare jeg, at jeg har set lejers mail og vender tilbage.

Af personlige årsager er jeg først i stand til at svare lejer d. 28. Oktober. Jeg sender følgende svar: Vi har en lejekontrakt som udløber d. 31. Januar 2020 kl. 12:00 og overlevering og besigtigelse vil ske kl. 10:00. Jeg kan ikke imødekomme din forespørgsel om at depositum kan bruges som husleje.

Den 31. Oktober kl. 11.17 modtager jeg en mail fra lejer, som jeg først ser d. 1. November. Lejer skriver bl.a.: "du er desværre er nødt til at bruge 5000 fra depositummet for den her måned".

Den 3. November svare jeg på mail, at det er imod vores lejekontrakt, lejeloven og min mail af d. 28. Oktober 2019. Som svar har jeg d. 3. November modtaget mail, hvor lejer skriver: Ifølge lejeloven, ophøres lejekontrakten hvis huslejen ikke bliver betalt inden 14. dage. Jeg flytter derfor højst sandsynligt d 1. December.

Der har under vejs været andre forhold som har været kritisable. Allerede inden for den første måned har jeg givet lejer en skriftlig advarsel.

Har lejer ret til at bruge depositum til huslejebetaling? Hvilke rettigheder har jeg? Kan jeg pålægge lejer at betale huslejen? Hvad er mine muligheder for at opsige kontrakten?

Hvis der er andre ting jeg skal være opmærksom på, hører jeg det gerne. 

Med venlig hilsen 

Anne Kathrine Henriksen 

Svar

Hej Anne Kathrine 

Det korte svar er helt sikkert "nej" - lejer kan ikke benytte depositum som husleje. Depositum skal stå tilbage til den dag hvor lejer fraflytter, idet det som oftest primært anvendes til at dække evt. skader og manglende vedligehold. 

Hvis lejer ikke betaler leje her i november kan du fremsende lejer et påkrav - det kan, rettidigt, afsendes d. 7 november. Efter lejers modtagelse af dette (det bør sendes rekommanderet) har lejer 14 dage til at betale. Sker dette ikke kan lejemålet ophæves ved afsendelse af ophævelse på d. 15. dag efter lejers modtagelse af påkravet. Ophævelse og påkrav findes begge under vores "Dokumenter". Ophævelse skal ligeledes sendes rekommanderet. Når ophævelsen er fremkommet til lejer skal denne principielt fraflytte omgående (inden for 4 dage). 

Sker dette ikke kan du anmode Fogedretten om at udsætte lejer. Om de kan nå at effektuere en udsættelse inden lejer selv fraflytter afhænger af deres sagsbehandlingstid, som i nogen tilfælde kan være 4-6 uger. 

Indtil videre har du håndteret sagen korrekt men jeg ville, uanset om du måske når at få lejer udsat fra lejemålet, sørge for at starte processen med at sende påkrav her d. 7 november. 

Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU


Erstatning

Hej:

  To ugen siden, har Jeg modtog beskeder fra min lejer at hun skal flytte næst dag og kræv at jeg fremlægge nølgen til mit kælderrum. Og hun var sagt op allerede dengang og siden har hun skabt masser problmer og drama. På sen aften, storm hun ind lejligheden og kræv at jeg skal lægge nølgen med det sammen. Jeg har ikke lyst til snakke med hende og svar at jeg vil finde det næst dag. (Faktisk, har jeg kiggede på stedet hvor den ligger, men det var der ikke. Og jeg har ikke tænkt så meget over det.) Også hun sprang og skrig, gav mig ordre til fremlægge nølgerne med det sammen og kalder mig psykopat. Bagefter ringede  hun til Politi. Og da Politi kom, var de meget ophidset og aggresiv, de er ensidigt tror på at jeg tilbaholdt nølgen. Jeg fortællt dem flere gange at jeg kunne ikke finde det, hun blev sagt op, og hun skal flytte ud og jeg har igen interesse til at ikke give hende nølgen. Men de lyttede overhoved ikke på mig  Og jeg har også givet Politi tilladelse til at fjerne lås på det først tidpunkt. Men de er fuldstændig på lejesside. Og til sidst, har de fundet låsesmed til at fjerne lås og jeg blev fortalt at jeg kommer til få regning og er også sigtet for tilbagholde andres egendele.

  Efter epiosoden, leder jeg efter nølgen i hele lejligheden. Det kan ikke findes. Og nu tænkt jeg tilbage at det kunne godt være at min lejer så at jeg lagt nølgen i koppen efter jeg låne til hende. Og to dage før episoden, sagde hun at hun meldte mig til Politi efter jeg advaret hende at hvis hun ikke gjorde rent, vil jeg trække beløbet fra sit depositum. På tidspunkt, da hun sagde det, tror jeg det var absurd. Siden opsiglesen, har hun regearet voldsomt og hun lavede ballade næsten hver eneste dag . Jeg tror at hun stjal min nølge, sætte mig op, i hævn at jeg sagt hende op. 

  Mit spørgsmål til jer er om jeg kan kræve erstatning fra lejen. Hvad kan jeg kræve? Kan jeg trække beløbet dirket fra depositum? Hun skal midst at betaling regning for låssmed.

  Hvis det ikke kan lade sig gøre, vil jeg gerne høre andre muligheder at få erstatning.

  Lejen har også kræv eftersyn på to bestemt tidspunkt og jeg har ikke gjorde det. Skal jeg gennemgår det sammen med hende? Og hvornår skal jeg senest sende hende en opkrævning? Siden hendes udflyttningsdato er Nov, 1, hvornår senest skal hun aflever nølgerne? Hvis hun ikke gører det, hvad kan jeg gøre?

  Ud over det, vil jeg gerne have vores korrespondance holder mellem os. 

 Med venlig hilsen og tak på forhånd.

Svar

Hej 

Det lyder som en noget dramatisk lejer du har fået. 

Men du skal afholde fraflytningssyn med hende d. 1 november og du bør indkalde hende, evt. bare pr. email til kl. 12.00 d. 1. november. Du bør bruge vores fraflytningsrapport (find den her https://sapu.dk/public_documents?category=1
I rapporten skal du anføre de mangler du mener lejer skal betale for. Det er underordnet om lejer til synet meddeler hun er uenig, du anfører bare de mangler / skader du mener hun skal betale for. Det er vigtigt at du udleverer en kopi af rapporten til hende til synet, hvis hun altså deltager. Du må således forvente at skulle lave 2 rapporter således du selv ender med en kopi også. 

Hvis lejer forlader synet eller ikke møder op skal du sørge for at sende rapporten inden for 14 dage. Hun skal iøvrigt aflevere alle nøgler til synet. 


Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU


Indflytning

Hej Sapu.

Jeg skriver fordi jeg er bange for om mine indflytter rapporter er ok. Jeg har ikke nogen bevis på at jeg har indkaldt til indflytningssyn. Men da jeg udleverede nøgler fik de indflytterrapporten som jeg havde været rundt i lejligheden og udfyldt forinden, for at spare tid. De får så rapporten ved nøgleoverdragelse og de får 14 dage til at skrive ekstra ting på som de selv opdager. Så alle indflytter rapporter er underskrevet af både mig og lejer.

Jeg har vel misforstået selve rækkefølgen?

mvh. Søren Silkjær

Tlf.24407282

  

Svar

Hej Søren 

Der findes nogle domme på det - jeg antager du har mere end 1 lejemål, og dermed er pligtig til at indkalde lejer til syn i det hele taget. 

Men de domme der ligger, siger bla. at når lejer har været til synet, så må det antages at lejer har været behørigt indkaldt i og med at lejer er mødt op og har deltaget. Af samme årsag er bl.a mundtlige indkaldelser blevet godkendt uanset at en sådan jo i sagens natur ikke kan dokumenteres.


Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU


Antan

Jeg har en udlejningsejendom, hvor udlejer gerne vil opsætte altaner, såfremt lejer vil betale en lejeforhøjelse for dette.

Har du nogle varslingsbreve, og beregninger på hvor meget lejeforhøjelse udlejer kan kræve?

Mvh. Torben Christensen

Svar

Hej Torben 

Det kan varsles som en forbedringsforhøjelse. Processen er 2 delt - enten kan det ske ved frivillig aftale med lejer (altså udlejer udfører X forbedringer, lejer betaler Y lejeforhøjelse) alternativt kan der laves et regnskab, der indsendes til huslejenævnet hvor du beder om godkendelse af en lejeforhøjelse som følge af forbedringerne. 

Ring evt. for en nærmere drøftelse. 

Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU


Fremleje af lejemål

Hej Sapu

Vi har en lejer som rejser til Spanien i nogle måneder på barselsorlov. I den periode vil han gerne fremleje lejligheden. Vi har givet ham lov til det, på betingelse af at vi er med i processen, og skal godkende lejeren, da vi absolut ikke er ligeglade med hvem der bor der. Hvad gør vi rent praktisk? Skal vi lave en kontrakt med den midlertidige lejer? Hvis han ikke betaler husleje, eller ødelægger noget - kan vi så eventuelt kræve pengene ved den normale lejer?

Har i nogle gode råd angående det?

Venlig hilsen

Susanne Thomsen og Ivan Jespersen

Tlf. 20169730 / 23616793

Svar

Hej Susanne og Ivan 

Principielt er det væsentligt, at i ikke tager ejerskab over dette fremleje, som det kaldes når lejer udlejer en lejet bolig. Det er, og bliver, lejers ansvar at den kommende fremlejer både behandler det lejede ordentligt, betaler leje mv. 

I skal således bede lejer træde varsomt i forhold til hvem han vælger at fremleje til, og at han iøvrigt, i medfør af LL §70 stk. 4, er pligtig til at få udarbejdet og tilsendt jer en fremlejekontrakt til jeres endelige godkendelse. 

Sagt på en anden måde, dette er og bliver lejers projekt, det er hans fremlejeforhold, det er fortsat ham (jeres lejer) der skal betale leje til jer. Sagt på en anden måde, er fremlejeforholdet ikke noget i skal have direkte kontakt til. 

Hvis fremlejer ikke betaler leje til jeres lejer, er det en sag mellem ham og fremlejer. Jeres lejer er pligtig til at betale leje til jer, helt som han plejer, uanset hvad hans fremlejer iøvrigt gør. 

Jeres lejer hæfter endvidere for skader, mangler mv. som fremlejer måtte være skyld i. 

Hvis jeres lejer ønsker hjælp til fremlejeforholdet, herunder kontrakt, kan han tegne medlemskab her hos os. I kan give ham koden SAPUVEN som giver 20% rabat på første måneds medlemskab. 


Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU




Værelsesudlejning

Hej Sapu

Jeg har jo flere ejendomme jeg lejer ud.

Jeg har flere gange tænkt på, om jeg kan leje fx. en lejlighed på 90 m2 ud som værelsesudlejning istedet for? Så jeg lejer 2 værelser ud med fælles køkken og bad - og på den måde har mulighed for opsigelse med 30 dages varsel? 

Er det muligt? 

Mvh

Morten

Svar

Hej Morten 

Du kan godt udleje på værelsesbasis, men det er generelt ikke tilrådeligt. For det første skal du opsige lejerne med 12 mdr. Den med de 30 dage gælder kun i sager, hvor du udlejer værelser i en bolig du selv bebor. 

Dertil opstår der ofte problemer når den ene lejer fraflytter i forhold til at placere ansvar for mangler / skader mv. særligt på fællesarealer, hvor lejerne typisk ikke mener at det er dem der har påført skaden men at det må være den anden lejer. 


Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU


Ophævelse af lejemål

Jeg har netop opsagt et lejemål i h.t. reglerne, dvs. forudgået af obligatorisk påkrav og med henvisning til manglende huslejebetaling. Lejer beder nu om alligevel at måtte blive, idet hun som tidligere lover bod og bedring. Mit klare indtryk er, at hun konstant lyver og finder nye forklaringer, f. eks. at det er gået galt med pengeoverførslen i banken etc. Nu oplyser hun så pludselig, at årsagen til snart 2 mdr´s delvis manglende huslejebetaling er, at hun på det sidste er henvist til cancerudredning gennem en såkaldt kræftpakke og at hun formentlig skal have fjernet det ene bryst !? Dette kan naturligvis være rigtigt, men umiddelbart tro jeg, at hun igen har fundet på en "god forklaring", men har nu alligevel svært ved at smide hende ud, hvis hendes oplysning står til troende.

Oprindeligt ville hun absolut have lejligheden, selvom hun oplyste dårligt at have råd. Imidlertid oplyste hun, at hun alligevel gerne ville leje lejligheden, hvis hun kunne få den til en husleje, som i sammenligning med lejligheden i stuen er 600 kr billigere. Det fik hun, idet hun samtidig oplyste, at hun var en god lejer, der altid betaler til tiden og at hun ønsker at blive boende længe. Hun bor på 1. sal. Lejligheden er af samme størrelse som den i stuen, ligesom de to lejligheder er omtrent ens.

Helst vil jeg af med hende, idet jeg efterhånden ikke tror hende over en dørtærskel, ligesom tidligere underboer har klaget over hende. Desuden vil jeg benytte lejligheden til ved ny udlejning at sætte huslejen op.

1) Kan jeg tilbyde lejer det kompromis, at hun kan blive boende, hvis hun accepterer huslejeforhøjelse og lover fremover at betale til tiden ?

2)  I så fald vil jeg mene, at der skal skrives ny kontrakt ??

Svar

Hej Poul 


Hvis jeg forstår dig korrekt er der sendt påkrav og ophævelse til lejer i henhold til reglerne og jeg antager samtidig at skrivelserne er sendt rettidigt og indeholder nødvendig formalia. 

I så fald skal hun jo fraflytte og gør hun ikke det kan du bede Fogeden udsætte lejer. Det vil jeg nok anbefale, din beskrivelse taget i betragtning. Uanset lejers situation, så er præmissen for et lejeforhold at lejer betaler husleje og betaler til tiden. 

Det bliver aldrig godt hvis hun kører det som du beskriver - du kan sikkert godt lave en aftale med hende om ny kontrakt, hendes nuværende situation taget i betragtning, men jeg tvivler på at lejeforholdet bliver bedre eller mere stabilt fremadrettet af den grund. 

Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU


Virksomhed

Hej Sapu


Kan i hjælpe med om oprettelse af virksomhed er mere fordelagtig end privat udlejning i vores situation?

Mvh. Peter Sigsgaard

Svar

Hej Peter 

Det afhænger nok af en del faktorer, men hvis der er tale om udlejning af en enkelt lejlighed, mener jeg ikke der er nogen nævneværdige fordele ved at oprette et selskab frem for blot at køre det i Virksomhedsordningen. 


Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU


Tvist ifm fraflyt

min lejer ønsker at fraflytte efter 7år.

Hun fik i sin tid lov at ombytte eksisterende brændeovn med pilleovn forudsat det var lovligt samt at hun bragte forholdene tilbage til oprindeligt.

Imidlertid har lovgivning ændret sig, så hun må ikke sætte den gamle retur.

Hun mener ikke at det er henses problem.

Hun har jo sat den gamle tilbage.

Aftalen var mundtlig.

Kan jeg gøre noget?

Hun foreslår at dele havlv skade.

Mener endvidere at den gamle ovn var defekt da hun flyttede ind men sagde det dog ikke til mig den gang.

Jeg mener ikke hun har ret.

Mvh

Anne

Svar

Hej Anne 

Idet hun har sat den gamle tilbage, på et tidspunkt hvor denne så var blevet ulovlig mener jeg godt du kan forlange det omgjort. Altså uanset hvad bør lejer ikke jo ikke foretage en installation som på tidspunktet er ulovlig, og hun skulle istedet have kontaktet dig for at aftale hvordan situationen skulle håndteres. 

Sagen kan være lidt vanskelig henset til at der er tale om mundtlige aftaler. 

Ring evt. til os på 25758382 for en drøftelse. 

Ejerforening gebyr

hej

Hvis en ejerforening opkræver er gebyr når udlejer skifter lejer (står i vedtægterne) 

Kan udlejer så kræve dette betalt/refunderet af den nye lejer?


Lejemålet kører efter markedsleje og er bygget efter 2000

Svar

Hej 

Nej i udgangspunktet kan der ikke kræves et gebyr ved skift af lejer, andet end hvad der normalt hører sig til - fx. udskiftning af navne skilte mv. som typisk godt kan pålægges en betaling af lejer. Det ligger som oftest i omegnen af kr. 500,00 


Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU