Viser spørgsmål i kategorien Huslejenævnet

Er faldende vandtryk udlejers ansvar

Hej, har jeg som udlejer ansvar når lejeren kontakter mig at vandtrykket og temperaturen i bruseren er faldt? Huslejen er exkl. forbrug og kontrakten siger udlejeren levere IKKE vand, varme eller el. (Det drejer sig om et rækkehus). Tusind Tak

Svar

Hej Daniela

Som udgangspunkt har det faldende vandtryk ikke at gøre med hvorvidt du leverer vand til lejemålet, da dette udelukkende omhandler hvorvidt lejer betaler aconto vand til dig eller direkte til vandforsyning. 
Det faldende vandtryk er sandsynligvis et vedligeholdelsesspørgsmål, måske er et rør kalket til eller stoppet af snavs eller lign., måske er det armaturet der skal renses. 

Hvis det er noget der kan klares med lidt renholdelse, mindre vedligehold må det overlades til lejer selv, da lejer har en pligt til dette i forbindelse med lejers brugsret. Er der noget galt med en installation i huset, herunder at noget evt. skal udskiftes er det udlejers ansvar. 


Mvh

Mark Jensen
SAPU.dk

Hvad kan forventes af lejers vedligehold

Hej sapu . Vi lejer et 120m2 hus ud i en tidbegrænset periode på 2 år ,som slutter 1/9-2012. Vi har lavet lejekontrakt og udfyldt indflytningsskema med lejerne og disse har skrevet under på at aflevere boligen som de modtog den. Vi er dog kommet i tvivl om lidt forskelligt. Lejerne passer på boligen -f eks har de ikke sømmet ret meget op på vægge, går med hjemmesko på gulve og tæpper. Alt bortset fra kælder var nymalet og nye tæpper i 4 værelser- nyt clik laminat gulv i entre- nyere gulvbelægning i stue og køkken.De har flittigt brugt brændeovn i stueetagen. Der er selvfølgelig sket et vist slid på de to år. Lejerne har givet et depositum på 16.500 som svarer til 3 mdrs husleje -og vi tror faktisk at de regner med at få dem retur, når de flytter. Vi har haft god kontakt med dem hele tiden ,dog har de ikke holdt have og stier( græs lår-højt og ukrudt knæhøjt), som ellers er meget nemme at passe og det er med i lejekontrakten som deres ansvar. Derfor blev huslejen for huset ikke sat så højt. Vi vil gerne afslutte dette lejeforhold retfærdigt. Så hvor bogstaveligt er der rimeligt at tage -det med at boligen skal afleveres nyistandsat. Vi har tidl. lejet ud - men det har været til vores børn og det er jo noget andet. Venlig Hilsen Bente

Svar

Hej Bente, Vi beklager det sene svar - vi har desværre haft problemer med Spørg SAPU og er først nu ved at samle op på tidligere stillede spørgsmål. Som udgangspunkt skal lejer afleverer det lejede i samme stand som ved indflytning, evt. nyistandsat, hvis dette er aftalt. Herunder accepteres et vist omfang af slid og ælde, dog med undtagelse af vægge og gulve som skal være nymalede el. nybehandlede hvis det er aftalt at lejemålet skal afleveres nyistandsat. Det kan derfor forekomme, ud fra din beskrivelse, at du ender med et istandsættelseskrav som langt overstiger kr. 16.500,00 når de fraflytter. Begrebet nyistandsat betyder bogstavligt talt, at alle flader skal være nymalede, herunder også metal og træ - f.eks. skal radiatorer også være nymalet. Så det er en ret omfattende bestemmelse, og ofte er omkostningen langt større end det depositum lejer har indbetalt. Der er ikke andet at gøre, end at afvente lejers fraflytning, og her tage bestik af lejemålets stand, og inden for 14 dage efter lejers fraflytning fremsende lejer et skriftligt krav på den istandsættelse der evt. ikke er gjort af lejer selv ved fraflytning. Beregningen af istandsættelsen sker lettest ved at lade fagfolk vurdere hvad det vil koste at få boligen malet i henhold til reglerne om nyistandsættelse, som dette er beskrevet i lejeloven og retspraksis. Dette burde prof. malere, kende til og derfor skal deres tilbud lægges til grund for den istandsættelsesomkostning lejer kan pålægges. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Rabat som følge af indvendig vedligehold

Jeg har en lejere der fraflytter en lejlighed, ifølge lejekontrakten står lejeren for den indvendige vedligeholdelse, lejeren har boet i lejligheden i 5 år hvor stor en rabat har hun krav på, når hun har boet der så længe med venlig hilsen Birger Nørgaard

Svar

Hej Birger Jeg tror ikke helt jeg forstår spørgsmålet - hvilken rabat skulle hun have krav på ? Hun har ikke som udgangspunkt krav på nogen rabat blot fordi hun har haft den indvendige vedligeholdelsespligt. Kontakt os evt. på info@sapu.dk for yderligere dialog. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Lejer har bestilt VVS uden vores accept

Hej SAPU. Vores lejer har uden vores viden bestilt VVS installatør til optøning af frosne varmerør og herefter fremsendt regningen til os. Hvorda forholder det sig ved en sådan sag mht. betaling af regningen? Med venlig hilsen Klaus Jørgensen

Svar

Hej Klaus, Det ville jeg afvise i første omgang. Det er uacceptabelt - i sidste ende afhænger vedligeholdelsespligten lidt af hvordan jeres lejekontrakt ser ud, men lejers adfærd i denne situation er under alle omstændigheder uacceptabel. Jeg ville afvise at betale regningen med henvisning til at lejer skulle have adspurgt dig først, herunder at du jo evt. selv kunne have forestået optøning af rør, hvis denne pligt ellers påligger dig. Det vigtige er at lejer får lidt opdragelse ud af situationen - ellers får du lige pludselig regninger for alt mulig uden at du har været adspurgt. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Hvem står for vedligehold af lamper

Hej SAPU Mit hus har nu været udlejet i 3 år. Da lejer overtog huset var det med mine lamper på f.eks. trappen til 1. sal. En del af lamperne har nu problemer med fatningerne og pære der ofte skal skiftes. Er det mig som udlejer der skal vedligeholde disse lamper eller er det en del af den invendige vedligehold som ligge under lejer? Mvh Palle

Svar

Hej Palle, Det nok helt nede i detaljerne, men som udgangspunkt synes jeg det kan forlanges af lejer at denne udskifter pærer mv. Hvis der tale om udskiftning af fatning eller udskiftning af hele lampen vil det være udlejer der skal forestå dette. Indvendig vedligehold inkluderer kun følgende, med mindre andet er aftalt i lejekontrakten: hvidtning maling tapetsering Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Kan jeg selv fjerne skimmelsvamp fra lejemålet

Hej Sapu Mit spørgsmål går på jeg har en lejelighed hvor der er konstateret skimmelsvamp pga fugtig væg og manglende udluftning. Jeg har fra kommunen modtaget en oplysning fra kommunen af lejligheden skal renses for skimmelsvamp osv. Hvordan skal man forholde sig til dette, kan man selv gå igang med at vaske skimmel af med rodalon, uden af få myndighder på nakken. Eller skal der autoriseret folk på denne opgave, dvs hvad er kravene til fjernelse af skimmel. Mvh Hassan

Svar

Hej Hassan, Det vil nok afhænge lidt af omfanget af svamp. Hvis der er tale om alvorligt angreb af skimmelsvamp bør du lade en fagmand udføre det, men ellers ser jeg ikke noget problem i at du selv tager dig af problemet. Det afgørende er, at svampen kommes til livs - herunder bør du gøre lejer opmærksom på at der skal luftes ud jævnligt for at undgå at problemet opstår igen. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Fliser er faldet ned mens lejer har gjort rent

Jeg har en lejer, der netop har kontaktet mig med oplysning om, at fliserne i køkkenet ved komfuret er faldet ned, da han var i gang med at gøre rent. Jeg kan ikke lige gennemskue om det er noget jeg skal sørge for at reparere som udlejer?

Svar

Hej Rikke, Det lyder umiddelbart som noget der falder under din vedligeholdelsespligt. Som udgangspunkt skal udlejer sørge for at lejemålet opretholdes i samme stand og funktionalitet som ved lejers overtagelse af lejemålet, men hvis der er tale om at lejer ved misligehold har medført at fliserne er faldet ned så vil det derimod være lejer selv der skal udbedre det. Ved misligehold forstås at lejer har gjort rent på en sådan måde, at det måtte kunne forventes at fliser eller andet inventar ville tage skade. Det kan i praksis være lidt svært at afgøre, men jeg vil nu tro lige i denne situation at det er dig som udlejer der har pligt til at udbedre skaden. Du kan dog fradrage omkostninger hertil i dit regnskab overfor SKAT som almindeligt vedligehold af lejemålet. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Lejer har ikke vedligeholdt som aftalt

Hej, desværre fandt jeg alt for sent denne side så vi kunne have fået lidt bistand :( Men jeg vil alligevel forsøge mig. Vi har haft en ret dårlig oplevelse i forbindelse med udlejning. Det er en meget lang sag, men jeg vil tage lidt brudstykker. Det var aftalt med lejer, at de skulle vedligeholde græsplæne og gårdplads. Ved overdragelse var græsset 20-25 cm lang og gårdspladsen fuldstændig opkørt. De hævdede efterfølgende, at de, iflg lejeloven, ikke var forpligtet til dette. Er det korrekt ? Da vi overdrog lejemålet var græsset IKKE nyslået hvilket vi gjorde opmærksom på og dette skyldtes, at vi lod lejer overtage lejemålet 4 dage før og ikke havde tid til at bringe dette i orden. Efterfølgende accepterede lejerne et forlig hvor vi tilbageholdte et beløb i deres depositum. Pga yderligere komplikationer valgte vi at tilbageholde et yderligere beløb og vi blev meldt til LLO. På trods af vi har en mail på accept af det første forlig ville de pludselig heller ikke betale dette. Vi måtte acceptere et nyt forlig for at sagen ikke skulle gå i Huslejenævnet for det orkede vi simpelthen ikke. Men kan det være rigtigt at både lejerne og LLO ser helt bort fra et indgået forlig ? Vi tilbød at holde os til det først indgåede forlig, men det var lejerne slet ikke interesseret i mere. Under hele sagen var det meget tydeligt at LLO var fuldstændig ligeglade og nok et eller andet sted vidste vi ville give op. Jeg kan nævne, at udover ovennævnte manglende vedligehold har lejerne medtaget nogle af vores ejendele og drevet erhverv på ejendommen. Lejerne var heller ikke fuldt fraflyttet den aftalte dag og først 4 dage efter var alle deres ejendele væk. Men da vi havde nye lejere der overtog med det samme så.. Ja det er en lang sag; men skal vi bare acceptere det og konstatere, at det var dyre lærepenge ? Pengene er ikke det vigtigste her men det for os princippet for lejerne har misbrugt vores tillid og i en række sammenhænge haft et meget let forhold til sandheden, hvilket blandt andet også kan ses i deres korrespondance med LLO.

Svar

Hej Bobby, Det er lidt vanskeligt at forholde mig til de indgåede forlig - hvis lejer har indgået et forlig, så bør dette i første omgang være bindende med mindre i efterfølgende har accepteret nogle andre vilkår. Men det grundlæggende spørgsmål, vedr. vedligehold kan lejer ikke løbe fra. Det op til lejer og udlejer at aftale i lejekontrakten i hvilket omfang lejer skal foretage vedligehold og dette kan aftales til at være ganske vidtrækkende. Det vil som oftest have en effekt på den leje man evt. må tage, hvis lejer er pålagt en markant vedligeholdelses byrde som pålægger lejer omfattende vedligehold ud over hvad der normalt pålægges lejer i lejeloven. Men da der ikke har været rejst spørgsmål om lejen, så er lejer forpligtet til at foretage det vedligehold som er aftalt og i denne del af sagen vil i formentlig være berettiget til at tilbageholde en del af depositummet svarende til det beløb det vil koste at bringe lejemålet tilbage til den stand det skulle have været ved aflevering af lejemålet. Det afgørende er således om i som udlejer har accepteret, via et forlig, ikke at opkræve lejer for dette manglende vedligehold og i sidste ende er det også et spørgsmål om hvor meget energi man vil bruge set i forhold til det beløb det drejer sig om. Vejen igennem huslejenævn mv. kan være lang og desværre har mange huslejenævn en udpræget præference for lejer, hvormed udlejer kan være tvunget til at fortsætte sagen i boligretten. Det lyder, i den nævnte sag, som om det kan vise sig at være for meget arbejde. Endeligt så ser vi desværre tit, at selvom udlejer forfølger sine rettigheder og ender med at vinde en sag, så meddeler lejer bare at de ikke har nogen penge og så kan man starte forfra med inkasso osv. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Vedligehold ud over alm indvendig vedligeholdelse

Jeg skal til at udleje et parcelhus, hvor den indvendige vejligeholdelse påhviler lejer. Lejeloven regulerer at det bl.a. indebærer lakering af gulve. Når så der er nye gulve der er af en sådan type at de ikke kan slibes, og jeg ved lejer har to hunde - hvordan forholder vi os så til det i lejekontrakten? Jeg forventer at lejemålet skal vare 4 år, så der kan jo ske meget slidtage. Kan vi indskrive i § 11 at der så skal lægges nye gulve af samme type? Der kan jo kræves "samme stand". Venlig hilsen Pia

Svar

Hej Pia, Du kan godt pålægge lejer at foretage vedligehold efter nærmere beskrevet vilkår i lejekontrakten, herunder kan det beskrives hvorledes gulvene skal vedligeholdes. I forhold til lejers istandsættelses-forpligtelser ved fraflytning er det afgørende selvfølgelig hvordan lejemålet udlejes. Med den situation du beskriver, vil du med fordel kunne foretage udlejningen som nyistandsat - dvs. lejemålet ved overtagelse har fået nyafhøvlet gulve, malet flader, lofter, vægge, karme, paneler og total rengjort. Således kan du forlange at lejer skal nymale og afhøvle gulve ved fraflytning - netop fordi lejemålet skal afleveres som det blev overtaget. Hvis du ikke foretager afhøvling gulve, men disse f.eks. er en smule slidt ved lejers overtagelse er det betydeligt mere vanskeligt at forlange at lejer skal afhøvle gulvene ved fraflytning da det jo i så fald vil betyde at lejer faktisk pålægges en højere grad af istandsættelse af lejemålet end det var ved overtagelse. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Huslejenævnet ignorerer fremsendt flytteopgørelse

Da min lejer fraflyttede min lejlighed holdt vi flyttesyn, hvor vi udarbejdede en fraflytningsrapport. Min lejer var noget på tværs og ville ikke underskrive den, før LLO havde kigget på den. Hun fik rapporten tilsendt pr. e-mail, uden at nogen af parterne havde underskrevet den. Senere samme dag gennemgik vi lejligheden og opdagede yderligere mangler som vi tog billeder af og sendte dagen efter en mangelliste til lejer. Denne fraveg dog ikke særligt fra fraflytningsrapporten. Min lejer gik til huslejenævnet og der er nu faldet afgørelse i sagen. Huslejenævnet har valgt udelukkende at basere deres afgørelse på den først udarbejdede fraflytningsrapport, selvom manellisten blev sendt rettidigt til lejer, dvs. inden 14 dage efter fraflytning. Et af de klagepunkter der stod på mangellisten var slibning af gulv i køkkenet, da gulvet har fået en masse ridser, formentlig ifm. et fald i køkkenet, hvor lejer ved samme lejlighed smadrede ovnen. Lejer har skriftligt erkendt i en e-mail til huslejenævnet, at de har påført gulvet ridser. Kan huslejenævnet godt ignorere den mangelliste, der blev sendt efterfølgende til lejer, på trods af at den er sendt rettidigt? Eller skal jeg anke afgørelsen?

Svar

Hej Camilla, Nej det kan de ikke. Du skal overveje at starte en sag ved boligretten. Du bør tage kontakt til Henriette Reinholdt - benyt www.sapu.dk/advokat Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Lejer forlanger udskiftning af rude

Hej SAPU for to dage siden flyttede en ny lejer ind i min lejlighed, og jeg blev idag kontaktet af hende fordi der er en punkteret rude i soveværelset som hun kræver skiftet. Nu er det sådan at der i indflytningsrapporten er skrevet at den er punkteret og ikke bliver udbedret, hvilket hun på daværende tidspunkt skrev under på. Men nu påstår hun at det trækker så voldsomt at hun ikke kan varme rummet op og hun hundefryser. Den rude har imidlertid været punkteret i flere år jeg har selv boet i lejligheden indtil for to år siden (den var punkteret da jeg flyttede) og jeg havde ingen problemer med at varme op, og det har jeg heller ikke hørt fra min tidligere lejer at hun havde. tværtigmod har jeg og min tidligere lejer altid fået et sted mellem 1000 og 2000 kr. tilbage i varme hvert år med en aconto betaling på 320 kr. om måneden (lejligheden er på 38 kvm.) for to år siden var alt tapet i lejligheden af og der blev sat nyt op, der var ikke skyggen af fugt og se nogen steder på væggene og der har aldrig været fugt at se på vinduesrammerne heller. Så nu er det jeg tænker, kan hun forlange at jeg skifter ruden? Hilsen Bettina

Svar

Hej Bettina, Det er lidt svært at vurdere om det træk der er pga. den utætte rude, er nok til at lejer kan forlange den udskiftet. Som udgangspunkt vil jeg ikke mene hun kan forlange det, særligt når det er angivet i indflytningsrapporten - dog med det forbehold at det kan være aftalt i indflytningsrapporten, at udlejer netop skal sørge for at udskifte ruden. Men hvis dette ikke er tilfældet, så er det min umiddelbare vurdering at lejer ikke kan forlange ruden skiftet. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Lejer forventer jeg udlufter radiatorer

Hej Sapu, I lejekontrakten har jeg indføjet at lejer selv skal forestå indvendig vedligehold, er der et sted jeg kan se hvor meget jeg egentlig kan kræve at de selv laver ? De mener at jeg feks. skal komme og udlufte deres radiatorer etc. hvilket jeg mener de selv skal forestå. Mvh Marianne Errebo

Svar

Hej Marianne, Indvendig vedligehold i lejelovens forstand er meget lidt - Indvendig vedligeholdelse omfatter kun maling af lofter og træværk, tapetsering eller maling af vægge samt lakering af gulve. Alt andet vedligehold skal faktisk beskrives og pålægges lejer i lejekontrakten, om end det selvfølgelig er i småtings afdelingen at bede jer om at udlufte radiatorer. Ikke desto mindre, så kan lejer forlange det hvis ikke der er beskrevet anderledes i kontrakten. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Lejer har fundet mus i lejemålet

Vi har en lejer der har henvedt sig vedr. at de har fanget en mus inde i lejligheden. hvad skal vi stille op, er det vore pligt at gøre noget?

Svar

Hej Sini I skal kontakte en skadedyrsbekæmper og må være forberedt på at efterleve hans anbefalinger i forhold til at komme af med skadedyrene. Herunder vil det være jeres pligt at afholde evt. omkostninger der måtte medfølge. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Vedligehold

Hej. Jeg er ved at udleje en lejlighed og vil gerne oprette vedligholdelseskonto. Jeg mener at have læst et sted at 2010 taksten er 40,00 kr. pr. m2. Er det taksten? Mvh. Erik Sørensen

Svar

Hej Erik, Du behøver ikke oprette en vedligeholdelseskonto ved udlejning af en ejerlejlighed - i langt de fleste tilfælde vil det være meget bedre at lade lejer stå for det indvendige vedligehold hvormed en sådan konto slet ikke behøver blive oprettet. Hvis du har andre årsager til at ville oprette en sådan konto er du velkommen til at uddybe dit spørgsmål her på Spørg SAPU så skal jeg gerne hjælpe dig videre i forhold til beregning af satser. Mvh Mark Jensen SAPU.dk