FAQ

Svar

Hej Brian 

Jeg ringer lige til dig senere idag også, men ville lige give dig et svar her på siden. 

Hvis lejer påstår, at der er problemer med skimmelsvamp / fugt er hun faktisk forpligtet til at give dig besked med det samme. Evt. undersøgelser hun selv igangsætter uden at have informeret dig om det nuværende problem, vil i udgangspunktet være omkostninger hun selv hæfter for. 

Nu hvor du så er blevet bekendtgjort med problemet, ville jeg varsle adgang til det lejede efter LL §54. Varslet behøver således ikke være med 6 uger som ellers er normen, hvis udlejer skal ind i lejemålet for at lave arbejder. 

Du kan varsle det med 4-5 dage. Du har ret til at komme ind i huset og vurderer omfanget af problemet, således der kan tages stilling til hvad der skal gøres. I det omfang, at problemet i virkeligheden er lejers adfærd og anvendelse af det lejede vil der selvsagt blive et opgør herom, da jeg i så fald vil mene at lejer selv skal bekoste både evt. undersøgelser du igangsætter samt den efterfølgende udbedring. 

Lejere har historisk set ofte anvendt skimmelsvamp som "afpresning" overfor udlejer, typisk med henblik på at opnå økonomiske fordele eller til at komme ud af et lejemål uden at skulle kunne afkræves istandsættelse mv. 

Men som sagt, første skridt er at du varsler adgang til det lejede, så du ved selvsyn kan konstatere hvad det er for nogle problemer der er tale om. Hvis lejer iøvrigt nægter dig denne adgang, skal hun meddeles at adgangsnægtelse i et sådan tilfælde vil medføre ophævelse hvis det gentager sig, derefter skal hun varsles igen. Fortsætter adgangsnægtelsen 2. gang kan hun ophæves fra lejemålet. Det er ikke valgfrit for lejer om du må få adgang. Skimmelsvamp er et alvorligt forhold og du har ret til at komme ind i lejemålet. 

Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU

Svar

Hej Sander

Jeg mener ikke en plasthylde der er 12 gammel nødvendigvis flækker og jeg finder hans historie lidt grotesk. Jeg vil meddele ham, at du ikke har grund til at tro at køleskabet eller dets inventar skulle være "mørt" og at han selv må dække hylden hvis han vil have den udskiftet. 

Vi tager sagen om hans fraflytning når tiden nærmer sig. 

Med venlig hilsen

Mark Jensen

SAPU

Svar

Hej Torben 

Hvis du forventer forbedringstillæg skal du forbi huslejenævnet først. Det er LL §59a - se her: 

§ 59 a. Huslejenævnet kan på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves i tilfælde omfattet af stk. 2-6.

Stk. 2. Afgørelse efter stk. 1 kan træffes, inden der iværksættes forbedringer, herunder ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, der vil medføre en lejeforhøjelse, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med et projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og en beregning af den ønskede lejeforhøjelse.

Varsling vedr. nye vinduer, vil jeg alt andet lige, formode skal varsles efter den bestemmelse der hedder LL §55 stk. 2 med 3 mdr. varsel. 

En tekst kunne være som følger: 

---

Kære XX 

I forbindelse med at der skal udskiftes vinduer i det lejede, varsles hermed følgende adgang til lejemålet: 

Start: 
d. XX.XX.XX kl. XX. XX 

Arbejdet forventes at vare X timer og lejemålet kan ikke forventes at kunne anvendes i denne periode. Vi tager forbehold for evt. forsinkelser, og vil meddele disse snarest det bliver os bekendt. Vi anbefaler at du afsætter hele dagen / dagene til at opholde dig andre steder end i lejemålet. 

Du bedes sørge for at vinduer er frit tilgængelige. 

Varslingen sker i medfør af Lejelovens §55 stk. 2 og er således varslet med 3 mdr. 

Du bedes aflevere 1 nøgle til XXX eller ringe på XXXXXXX for at aftale nærmere omkring nøgle. Nøglen returneres snarest efter arbejdet er udført. 

Mvh

------

Svar

Hej John 

Vil du ikke lige specificere helt præcist hvad det er for noget vedligehold jeg skal sende dem påkrav på ? Husk at der skal være aftale om deres pligt til at vedligeholde det vi anbringer i lejekontrakten. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk

Svar

Hej Sander 

Helt enig og jeg ville afvise betaling af den regning af samme grund.  Idet lejer på egen hånd og iøvrigt med et interval på få timer mellem henvendelse og at han selv rekvirerer fagmand, har valgt at påtage sig opgaven er det ikke min vurdering at du hæfter for den regning. Reelt set kan det være vanskeligt overhovedet at vurdere om der har været en fejl og om prisen for udbedring er rimelig. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk

Svar

Hej Gynter 

Hvis du er kommet fordring via Fogedretten skal lejers restdepositum indbetales til fordringshaver. 

Hvis ikke det er kommet via Fogedretten behøver du ikke gøre det. 

I forhold til istandsættelse ved fraflytning er det væsentligt du følger vores guide - find den her under Guides

Din egen timeløn kan sættes til kr. 220 pr. time. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk

Svar

Hej Pia 

Du meddeler hende følgende: 

---

Jeg rekvirerer gerne en undersøgelse af de påståede forhold vedr. skimmel i lejemålet. Jeg skal dog bede dig bekræfte, at du er indforstået med følgende:

1. Hvis der ikke forefindes skimmelvækst i lejemålet ud over hvad der må anses som normalt forekommende, så tilfalder omkostningen til undersøgelsen dig. 

2. Hvis der forefindes skimmel, og denne, af fagmand, vurderes at stamme fra din adfærd i lejemålet, fx. via manglende udluftning / ventilering mv. så tilfalder både omkostningen til undersøgelsen dig såvel som omkostninger, der måtte være nødvendige for at udbedre skaden, fx. nedvaskning mv. 

Snarest du har bekræftet at være indforstået med ovenstående, rekvirerer jeg en undersøgelse og meddeler dig tidspunkt og dato for denne. 

Mvh

----

Lad mig vide hvad der sker i sagen hvis den udvikler sig. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk

Svar

Hej Thomas 

Tak for samtalen - for god ordens skyld lige et kort svar her også.

Hvis lejers husdyr er til væsentlig gene, hvilket må antages at være tilfældet her, kan dette sanktionernes efter Lejelovens §79a. Det bør i første omgang varsles overfor lejer, herunder at varslet sker efter nævnte bestemmelse, og at gentagen overtrædelse kan få retsfølger for lejer efter Lejelovens §79b. Dvs. lejer kan opsiges fra lejemålet, alternativt og nok mere korrekt i dette tilfælde, indbringes for huslejenævnet med henblik på at gøre lejemålet betinget.

For så vidt angår vanrøgt af det lejede, kan og skal dette ligeledes varsles, herefter skal der følges op med adgangsvarsel således du kan kontrollere om lejer har fået foretaget rengøring og at vanrøgt er ophørt. Både manglende efterlevelse af varslet og/eller nægtelse af adgangen kan føre til ophævelse af det lejede. 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk

Svar

Hej Jannick 

Med følgende forudsætninger: 

- Du udlejer lejligheden nymalet (alle større flader, dvs. vægge, lofter, karme) 
- Lejer pålægges indvendig vedligeholdelse i lejekontrakten 
- Lejer bebor lejemålet længere end en symbolsk periode dvs. længere end 4-5 mdr. 

Så vil du, i udgangspunktet, kunne forlange lejemålet malet ved lejers fraflytning. I tillæg kan du forlange alle misligholdelser udbedret, dvs. gennembrudte flader, ridser i gulve, karme, på køkkenbordsbelægninger mv. 

Sagt på en anden måde så kan du forlange lejemålet afleveret som det var, herunder også slitage, idet lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. 

Svaret er med det forbehold, at vi stadig har begrænset praksis på området efter lovændringen vedr. normalistandsættelse fra 1.7.2015.

Læs i øvrigt denne dom fra Københavns Huslejenævn der er relevant for dit spørgsmål: 

https://sapu.dk/blog/lejer-pal...

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk

Svar

Hej Daniela

Som udgangspunkt har det faldende vandtryk ikke at gøre med hvorvidt du leverer vand til lejemålet, da dette udelukkende omhandler hvorvidt lejer betaler aconto vand til dig eller direkte til vandforsyning. 
Det faldende vandtryk er sandsynligvis et vedligeholdelsesspørgsmål, måske er et rør kalket til eller stoppet af snavs eller lign., måske er det armaturet der skal renses. 

Hvis det er noget der kan klares med lidt renholdelse, mindre vedligehold må det overlades til lejer selv, da lejer har en pligt til dette i forbindelse med lejers brugsret. Er der noget galt med en installation i huset, herunder at noget evt. skal udskiftes er det udlejers ansvar. 


Mvh

Svar

Hej Bente, Vi beklager det sene svar - vi har desværre haft problemer med Spørg SAPU og er først nu ved at samle op på tidligere stillede spørgsmål. Som udgangspunkt skal lejer afleverer det lejede i samme stand som ved indflytning, evt. nyistandsat, hvis dette er aftalt. Herunder accepteres et vist omfang af slid og ælde, dog med undtagelse af vægge og gulve som skal være nymalede el. nybehandlede hvis det er aftalt at lejemålet skal afleveres nyistandsat. Det kan derfor forekomme, ud fra din beskrivelse, at du ender med et istandsættelseskrav som langt overstiger kr. 16.500,00 når de fraflytter. Begrebet nyistandsat betyder bogstavligt talt, at alle flader skal være nymalede, herunder også metal og træ - f.eks. skal radiatorer også være nymalet. Så det er en ret omfattende bestemmelse, og ofte er omkostningen langt større end det depositum lejer har indbetalt. Der er ikke andet at gøre, end at afvente lejers fraflytning, og her tage bestik af lejemålets stand, og inden for 14 dage efter lejers fraflytning fremsende lejer et skriftligt krav på den istandsættelse der evt. ikke er gjort af lejer selv ved fraflytning. Beregningen af istandsættelsen sker lettest ved at lade fagfolk vurdere hvad det vil koste at få boligen malet i henhold til reglerne om nyistandsættelse, som dette er beskrevet i lejeloven og retspraksis. Dette burde prof. malere, kende til og derfor skal deres tilbud lægges til grund for den istandsættelsesomkostning lejer kan pålægges. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Birger Jeg tror ikke helt jeg forstår spørgsmålet - hvilken rabat skulle hun have krav på ? Hun har ikke som udgangspunkt krav på nogen rabat blot fordi hun har haft den indvendige vedligeholdelsespligt. Kontakt os evt. på info@sapu.dk for yderligere dialog. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Klaus, Det ville jeg afvise i første omgang. Det er uacceptabelt - i sidste ende afhænger vedligeholdelsespligten lidt af hvordan jeres lejekontrakt ser ud, men lejers adfærd i denne situation er under alle omstændigheder uacceptabel. Jeg ville afvise at betale regningen med henvisning til at lejer skulle have adspurgt dig først, herunder at du jo evt. selv kunne have forestået optøning af rør, hvis denne pligt ellers påligger dig. Det vigtige er at lejer får lidt opdragelse ud af situationen - ellers får du lige pludselig regninger for alt mulig uden at du har været adspurgt. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Palle, Det nok helt nede i detaljerne, men som udgangspunkt synes jeg det kan forlanges af lejer at denne udskifter pærer mv. Hvis der tale om udskiftning af fatning eller udskiftning af hele lampen vil det være udlejer der skal forestå dette. Indvendig vedligehold inkluderer kun følgende, med mindre andet er aftalt i lejekontrakten: hvidtning maling tapetsering Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Hassan, Det vil nok afhænge lidt af omfanget af svamp. Hvis der er tale om alvorligt angreb af skimmelsvamp bør du lade en fagmand udføre det, men ellers ser jeg ikke noget problem i at du selv tager dig af problemet. Det afgørende er, at svampen kommes til livs - herunder bør du gøre lejer opmærksom på at der skal luftes ud jævnligt for at undgå at problemet opstår igen. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Rikke, Det lyder umiddelbart som noget der falder under din vedligeholdelsespligt. Som udgangspunkt skal udlejer sørge for at lejemålet opretholdes i samme stand og funktionalitet som ved lejers overtagelse af lejemålet, men hvis der er tale om at lejer ved misligehold har medført at fliserne er faldet ned så vil det derimod være lejer selv der skal udbedre det. Ved misligehold forstås at lejer har gjort rent på en sådan måde, at det måtte kunne forventes at fliser eller andet inventar ville tage skade. Det kan i praksis være lidt svært at afgøre, men jeg vil nu tro lige i denne situation at det er dig som udlejer der har pligt til at udbedre skaden. Du kan dog fradrage omkostninger hertil i dit regnskab overfor SKAT som almindeligt vedligehold af lejemålet. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Bobby, Det er lidt vanskeligt at forholde mig til de indgåede forlig - hvis lejer har indgået et forlig, så bør dette i første omgang være bindende med mindre i efterfølgende har accepteret nogle andre vilkår. Men det grundlæggende spørgsmål, vedr. vedligehold kan lejer ikke løbe fra. Det op til lejer og udlejer at aftale i lejekontrakten i hvilket omfang lejer skal foretage vedligehold og dette kan aftales til at være ganske vidtrækkende. Det vil som oftest have en effekt på den leje man evt. må tage, hvis lejer er pålagt en markant vedligeholdelses byrde som pålægger lejer omfattende vedligehold ud over hvad der normalt pålægges lejer i lejeloven. Men da der ikke har været rejst spørgsmål om lejen, så er lejer forpligtet til at foretage det vedligehold som er aftalt og i denne del af sagen vil i formentlig være berettiget til at tilbageholde en del af depositummet svarende til det beløb det vil koste at bringe lejemålet tilbage til den stand det skulle have været ved aflevering af lejemålet. Det afgørende er således om i som udlejer har accepteret, via et forlig, ikke at opkræve lejer for dette manglende vedligehold og i sidste ende er det også et spørgsmål om hvor meget energi man vil bruge set i forhold til det beløb det drejer sig om. Vejen igennem huslejenævn mv. kan være lang og desværre har mange huslejenævn en udpræget præference for lejer, hvormed udlejer kan være tvunget til at fortsætte sagen i boligretten. Det lyder, i den nævnte sag, som om det kan vise sig at være for meget arbejde. Endeligt så ser vi desværre tit, at selvom udlejer forfølger sine rettigheder og ender med at vinde en sag, så meddeler lejer bare at de ikke har nogen penge og så kan man starte forfra med inkasso osv. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Pia, Du kan godt pålægge lejer at foretage vedligehold efter nærmere beskrevet vilkår i lejekontrakten, herunder kan det beskrives hvorledes gulvene skal vedligeholdes. I forhold til lejers istandsættelses-forpligtelser ved fraflytning er det afgørende selvfølgelig hvordan lejemålet udlejes. Med den situation du beskriver, vil du med fordel kunne foretage udlejningen som nyistandsat - dvs. lejemålet ved overtagelse har fået nyafhøvlet gulve, malet flader, lofter, vægge, karme, paneler og total rengjort. Således kan du forlange at lejer skal nymale og afhøvle gulve ved fraflytning - netop fordi lejemålet skal afleveres som det blev overtaget. Hvis du ikke foretager afhøvling gulve, men disse f.eks. er en smule slidt ved lejers overtagelse er det betydeligt mere vanskeligt at forlange at lejer skal afhøvle gulvene ved fraflytning da det jo i så fald vil betyde at lejer faktisk pålægges en højere grad af istandsættelse af lejemålet end det var ved overtagelse. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Camilla, Nej det kan de ikke. Du skal overveje at starte en sag ved boligretten. Du bør tage kontakt til Henriette Reinholdt - benyt www.sapu.dk/advokat Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Bettina, Det er lidt svært at vurdere om det træk der er pga. den utætte rude, er nok til at lejer kan forlange den udskiftet. Som udgangspunkt vil jeg ikke mene hun kan forlange det, særligt når det er angivet i indflytningsrapporten - dog med det forbehold at det kan være aftalt i indflytningsrapporten, at udlejer netop skal sørge for at udskifte ruden. Men hvis dette ikke er tilfældet, så er det min umiddelbare vurdering at lejer ikke kan forlange ruden skiftet. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Marianne, Indvendig vedligehold i lejelovens forstand er meget lidt - Indvendig vedligeholdelse omfatter kun maling af lofter og træværk, tapetsering eller maling af vægge samt lakering af gulve. Alt andet vedligehold skal faktisk beskrives og pålægges lejer i lejekontrakten, om end det selvfølgelig er i småtings afdelingen at bede jer om at udlufte radiatorer. Ikke desto mindre, så kan lejer forlange det hvis ikke der er beskrevet anderledes i kontrakten. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Sini I skal kontakte en skadedyrsbekæmper og må være forberedt på at efterleve hans anbefalinger i forhold til at komme af med skadedyrene. Herunder vil det være jeres pligt at afholde evt. omkostninger der måtte medfølge. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Erik, Du behøver ikke oprette en vedligeholdelseskonto ved udlejning af en ejerlejlighed - i langt de fleste tilfælde vil det være meget bedre at lade lejer stå for det indvendige vedligehold hvormed en sådan konto slet ikke behøver blive oprettet. Hvis du har andre årsager til at ville oprette en sådan konto er du velkommen til at uddybe dit spørgsmål her på Spørg SAPU så skal jeg gerne hjælpe dig videre i forhold til beregning af satser. Mvh Mark Jensen SAPU.dk