SAPU's gode råd om udlejning

Sådan får du en god start på din udlejning

Udlejning er reguleret af ganske mange regler i Danmark, og man kommer nemt til at lave fejl som kan være meget dyre.

Vi har samlet de bedste råd vi kan give dig her på siden, men der er selvfølgelig ikke noget der kan erstatte den konkrete rådgivning om dit lejeforhold som du får som medlem. Navnlig fordi der er mange særregler og retspraksis afviger lidt afhængig af hvad det er for en type udlejning og lejemål. 

Aconto forbrug

Du må ikke opkræve aconto el hvis der ikke er særskilt elmåler (særlig relevant ved fx værelsesudlejning) 

Varme må godt opkræves uden krav om målere, men skal i så fald opkræves efter en fordelingsnøgle - fx efter antal m2

Renovation, rottebekæmpelse og skorstensfejer må slet ikke opkræves særskilt hos lejer, under nogen omstændigheder.

Hvis du opkræver en eller flere forbrugsposter så skal du lave et årligt regnskab til lejer. Hvis du er medlem kan du hente skabeloner her. Glemmer du at lave regnskab eller laver du regnskabet forkert uden iagttagen af gyldighedskrav kan du miste retten til efterbetaling fra lejer. 

Hvis fx du ikke har måler til vand og el så skal lejekontrakten krydses af således det fremgår, at du som udlejer leverer disse forbrugsposter og der skal så angives i paragraf 11 i lejekontrakten at forbrug af disse ikke opkræves særskilt. 

Antennebidrag og internet kan, som noget nyt, godt opkræves aconto. Vi anbefaler dog at så mange forbrugsposter som muligt flyttes således lejer selv har kundeforholdet med forsyningsselskaber. 

Konsekvensen af ikke at iagttage ovenstående kan resultere i voldsomme krav om tilbagebetaling til lejer, så det er altså ganske væsentligt. 

Tidsbegrænsning og 2 års regel

Det helt korte svar for så vidt angår 2 års reglen er, at den ikke eksisterer! I hvert fald ikke når du udlejer ejerbolig, andelsbolig eller værelse. Sagen er lidt anderledes, hvis du selv har lejet din bolig og vil fremleje den, da det netop er fremleje der er underlagt en regel om maksimal fremleje periode på 2 år. 

For ejer- og andelsboliger er der mulighed for at tidsbegrænse et lejemål. Der eksisterer dog flere misforståelser om tidsbegrænsede lejemål. Disse misforståelser er blandt andet, at perioden ikke kan være længere end 2 år, og at der ikke må lejes ud til samme lejer for en ny periode. Dette er ikke tilfældet!

Grundlæggende er reglen den, at udlejer kan tidsbegrænse hvis tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Dette fremgår af Lejelovens §80. Det er også muligt at udleje for nye perioder til den samme lejer. Lejers mulighed for at få tilsidesat tidsbegrænsningen ved f.eks. 4. periode vil afhænge af, om tidsbegrænsningen fortsat er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Hvad er så tilstrækkeligt begrundet? Det kan der ikke svares entydigt på, men bl.a. teknisk insolvens og udlejers ophold i udlandet i lejeperioden er eksempler på begrundelser som generelt accepteres i retspraksis. 

Grunde der ikke accepteres er fx. ønsket om "at se lejer an" eller lign. 

Du bør drøfte din begrundelse for tidsbegrænsing med os inden du går igang. 

Uanset hvad er det meget væsentligt, at tidsbegrænsningen skrives ind i lejekontraktens §11. 

Lejekontrakten

En korrekt udført lejekontrakt er alfa og omega når udlejer. Vi ser desværre alt for mange udlejere, der mister store pengesummer som følge af forkerte lejekontrakter. Enten fordi kontrakten indeholder ugyldige vilkår, er indgået på forkert typeformular eller fordi kontrakten har væsentlige mangler om fx. lejers vedligehold. 

Et par tips til lejekontrakten, hvis du ikke vælger at få SAPU til at klare det for dig: 

  • Få skrevet lejers tidligere adresse ind i §1 sammen med lejers email adresse
  • Husk reglen om aconto opkrævning (se ovenfor)
  • Få tydeligt anført vilkår om lejers pligt til vedligehold i §11 
  • Husk at aftale årlig nettoprisindeksering af huslejen, også i §11
  • Sørg for at nævne alt inventar der medfølger, vedlæg evt. en inventarliste hvis der er mere inventar end hvad der kan angives i §9 i lejekontrakten
  • Tydelige aftaler om dato for betaling af depositum mv. 
  • Angiv også gerne i kontraktens §11 hvor mange nøgler lejer får udleveret
  • Husk at anføre lejers email adresse og din email adresse i kontrakten (til digital kommunikation)
  • Anfør tidsbegrænsning og opsigelsesvilkår for begge parter
  • Angiv vilkår om fx. lejers mulighed for fremleje / airbnb mv

Listen er ikke udtømmende og punkterne bør hver i sær tilpasses det enkelte lejemål, fx vil der være behov for at pålægge lejer mere vedligehold ved udlejning af et hus end ved udlejning af en lejlighed (fx. lejers pligt til snerydning, havearbejde, tagrender mv). 

Depositum og forudbetalt leje

JA - til begge dele. Hvis det altså kan lade sig gøre. Du kan opkræve svarende til 3 mdr husleje af hver.

Depositum henstår som generel sikkerhed for lejeforholdet og kan bruges til alle typer skyldige poster i lejeforholdet. 

Forudbetalt leje er en leje der indbetales af lejer ved indflytning, og som lejer "bor" op i slutningen af lejeforholdet. Forudbetalt leje har således til formål at beskytte depositummet mod at blive boet, som mange lejere desværre har tendens til. 

Indflytning og nøgler

Der skal laves indflytningssyn, uanset at du kun har pligt til det hvis du har mere end 1 lejemål, men i praksis går det ikke at springe indflytningssynet over. Læs mere om hvorfor og ind- og fraflytningssyn her.

Næste gode råd er, at lejer aldrig skal have nøgler før: 

  • Der er holdt indflytningssyn (gerne samtidig med synet, bare ikke før)
  • Alle beløb er betalt, dvs. typisk depositum, forudbetalt leje og første måneds husleje.

Fraflytning

Vores råd i forbindelse med lejers fraflytning, opsat skematisk nedenfor:

a) Når lejer har opsagt lejemålet (eller ved udlejers opsigelse/ophævelse):

∙ Få oplyst lejers nye adresse hurtigst muligt fra lejer selv eller via folkeregistret, hvis lejer allerede er flyttet (hvis der ikke gyldigt er gældende elektronisk kommunikation).  Eftersøg løbende lejers adresse, hvis lejer er fraflyttet, men ikke har meddelt ny adresse eller ændret folkeregisteradresse.
∙ Præciser over for lejer, hvor og hvordan nøglerne skal afleveres.
∙ Få oplyst det forventede fraflytningstidspunkt.

b) Indkaldelse til flyttesyn:

∙ Skriftlig indkaldelse af lejer med angivelse af præcist tidspunkt for afholdelse af flyttesynet. Du er dog kun pligtig til at indkalde lejer til syn, hvis du har mere end 1 lejemål. Læs vores store guide vedr. fraflytning her.
∙ Er flyttesynet lovpligtigt eller ej - vurdering af, hvilke regler der skal overholdes. Se guide ovenfor.

c) Før flyttesynet:

∙ Gennemgå lejekontrakten forinden flyttesynet. Hvordan er vedligeholdelsesfordelingen, i hvilken stand er lejemålet overtaget af lejer, hvilke hårde hvidevarer, møbler m.v. tilhører dig som udlejer?
∙ Gennemgå eventuelle tillæg og  særaftaler om eventuel retableringspligt for lejer inden fraflytning, herunder om alle aftaler er overholdt. Sidstnævnte sker med henblik på, at udlejer kan vurdere, hvorvidt lejelovens § 99, stk. 3, om færdiggørelse af påbegyndte aftalte forbedringer skal påberåbes.
∙ Gennemgå også indflytningsrapporten, hvis der er lavet en. I hvilken stand er lejemålet overtaget af lejer? For lejemål indgået 1. juli 2015 og senere er indflytningsrapport lovpligtig for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed.
∙ Gennemgå korrespondance med lejer fra lejemålets begyndelse for at konstatere, om lejer har reklameret, inden for 14 dage efter lejers overtagelse, over mangler ved overtagelsen af lejemålet.

d) Afholdelse af selve flyttesynet:

∙ Når lejemålet er tomt, og nøglerne er afleveret. Afleveres nøglerne ikke, eller er lejemålet ikke tømt, må der indkaldes til nyt flyttesyn.
∙ Afholdes typisk på fraflytningsdagen eller kort tid efter.
∙ Gennemføres også, selvom lejer udebliver.
∙ Fraflytningssyn skal afholdes inden for 14 dage efter lejers fraflytning. Har du kun 1 lejemål, skal fraflytningsrapport laves og være lejer i hænde inden for 14 dage efter fraflytning. 
∙ Få eventuelt lejer til at bekræfte modtagelsen af fraflytningsrapporten på selve synet i form af underskrift på denne.
∙ Udlever genpart af fraflytningsrapport til lejer, særligt hvis lejer er til stede ved fraflytningssyn.,

e) Udlevering eller fremsendelse af fraflytningsrapporten:

∙ Pligtmæssigt flyttesyn (mere end 1 lejemål): Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer på flyttesynet, hvis lejer møder op. Skal sendes til lejer senest 2 uger efter flyttesynet, hvis lejer ikke møder op eller ikke vil kvittere for modtagelsen.
∙ Ikke pligtmæssigt flyttesyn (kun 1 lejemål): Fraflytningsrapport eller anden skriftlig reklamation indeholdende udlejers krav skal sendes til lejer senest 2 uger efter fraflytningsdagen eller inden aftalt frist.
∙ Fremsendelse af rapporten skal ikke afvente, at der kan sættes beløb på arbejderne.
∙ Send gerne fraflytningsrapporten med quickbrev og anbefalet post, afleveringsattest eller per e-mail, hvis digital kommunikation er gyldigt for lejemålet. 

Book SAPU til afholdelse af syn

Hvis du ikke er tryg ved at afholde ind- og fraflytningssyn, kan du booke SAPU til at varetage processen. Bestil os her.

Hvem skal jeg udleje til og hvad med husleje

Vores primære anbefaling, er at du overvejer at din evt. kommende lejer grundigt. Der er en gruppe af lejere, som er mindre tilbøjelige til, at ville indgå tvist om huslejen efter de har aftalt denne med udlejer. Igennem de sidste år har SAPU med succes formidlet lejemål til lejere, som enten er nøje udvalgte lejere fra Danmark eller evt. lejere, der kommer fra udlandet. Hvis du lader SAPU formidle dit lejemål, er der altså en betydelig mindre risiko for at den lejer vi udvælger ender med at starte en sag i Huslejenævnet. Du kan kontakte os for mere information om priser og vilkår for formidling af dit lejemål til en af vore lejere.

Hvis du selv ønsker, at finde en lejer, så bør du overveje følgende forhold: 

  • Har lejer en sund økonomi
    • Lejere med dårlig økonomi er mere tilbøjelige til at starte en sag i Huslejenævnene om lejens størrelse) 
  • Skal lejer søge boligsikring 
    • Er dette tilfældet er der risiko for at lejer bliver gjort opmærksom på at de kan udfordre huslejen i forbindelse med deres ansøgning om boligsikring.
  • Yngre lejere (op til 30 år) 
    • Er generelt overrepræsenteret i sager om husleje, men også i andre typer sager
    • De har endvidere generelt vanskeligere ved at passe ordentligt på deres lejemål
  • Undgå at foretage udlejning til flere lejere på en gang
    • Ofte får udlejere henvendelser fra en 3-6 lejere som ønsker at bo sammen. Det kan være de er bekendte, studerende mv., og også her er risikoen for en sag større

Læs mere om SAPU's formidling af dit lejemål her