Om Huslejenævnet

Huslejenævnet

I Danmark har alle kommuner et huslejenævn. De har pligt til at opretholde disse ved lov. Huslejenævn har den rolle at regulere lejemarkedet for privat udlejning i stort set alle former. Der er enkelte områder hvor deres indflydelse er begrænset, herunder f.eks. alment boligbyggeri hvor der fra politisk hold er opstillet nogle lidt anderledes rammer. Huslejenævnene er nedsat for at træffe afgørelse i tvister mellem udlejer og lejer i sager omkring husleje og dennes størrelse, mislighold, fraflytning samt tvister om depositum, vand og varmeregnskab mv. Netop huslejenævnets rolle som et tvist organ, betyder at huslejenævnene ikke tager stilling til lejeforhold uden, at en af parterne i lejeforholdet foretager en klage til huslejenævnet. Der er nogle sager som Huslejenævnet ikke har indflydelse på og dermed ikke kan træffe afgørelse om, herunder opsigelse af lejemål, erhvervslejemål, ophævelse af lejeforhold og generelt forhold som kræver mere bevisførelse end nævnet finder at kunne vurdere. Det koster i 2018 ca. 305 kr. at indgive en klage til nævnet. I juli 2015 blev der endvidere, sammen med øvrige ændringer til lejeloven, indført et gebyr på kr. 2.139 som kan pålægges udlejer, hvis lejer får 100% medhold i den indbragte sag (uanset hvem der har indbragt sagen). Inden du indbringer en sag for huslejenævnet bør du drøfte med SAPU - vi har mange års erfaring og kan være behjælpelige med at vurdere dine chancer for at vinde en evt. sag. 

Du kan også få oprettet sagen hos os, hvormed SAPU indbringer sagen på dine vegne, eller overtager korrespondancen til Huslejenævnet ved sager der allerede er i gang. Dette gælder i øvrigt uanset om sagen er indbragt af lejer eller udlejer. 

Udgifter til SAPU i forbindelse med evt sagsbehandling er fradragsberettiget i dit regnskab overfor SKAT, og kan således hurtigt betale sig fremfor at tabe penge på forkert eller mangelfuld sagsbehandling.

Kontakt os skriftligt eller via Hotline for at drøfte mulighederne nærmere. Prisen for at lade SAPU håndtere din sag afhænger af dit medlemskab.

Typiske sager der behandles i huslejenævnet

De sager, der er flest af i huslejenævnene omhandler typisk sager om: 

• Lejens størrelse og huslejeregulering, herunder også sager om lejeforhøjelse og lejekontraktens vilkår herom. 
• Tvister ved fraflytning, navnlig udlejers krav om istandsættelse. 
• Lejers eller udlejers pligt til vedligeholdelse 
• Lejers pligt til at betale husleje i specifikke situationer, typisk i forbindelse med opsigelse mv. 
• Lejers adfærd i det lejede, herunder sager om god skik og orden mv
• Aconto forbrug og lejers pligt til at betale for forbrug. 

Både udlejer og lejer kan indbringe sager for huslejenævnet. Der betales et sagsgebyr til nævnet som pt. (2019) udgør 312,00 kr. Udlejer kan dog blive pålagt et såkaldt "taber-gebyr" på kr. 2.165, hvis udlejer taber sagen 100%. Det er dog op til det enkelte nævn, at vurdere om udlejer skal pålægges gebyret. 

Læs mere om forskellige tvister i nævnet her.

Huslejenævnets behandling af sagen

Som udlejer er det væsentligt, at gøre sig klart at huslejenævnet forvalter en beskyttelseslov, navnlig en lov der beskytter lejer. Det medfører, at udlejer skal bære dokumentation og bevis for næsten alt. Det er således væsentligt, at du som udlejer sørger for at indsamle alt relevant dokumentation, at du præsenterer det overskueligt og sammenhængende for nævnet og at din dokumentation er baseret i lovhjemmel og/eller retspraksis. 

Nævnene består af nævnsmedlemmer og en formand. Der er typisk tale om personer, som tidligere eller parallelt med deres hverv som nævnsmedlem, er beskæftiget med lejeret. Det betyder dog ikke at huslejenævnene kan forventes, at være 100% opdateret på retspraksis og vores opfattelse af dem er at kvaliteten af afgørelserne svinger meget mellem de enkelte kommuner. 

Mange sager, herunder sager om lejens størrelse, medfører at nævnet og dets medlemmer skal besigtige det lejede. Det er væsentligt, at du som udlejer deltager ved disse besigtigelser. Lige så vel er det væsentligt, at nævnet bliver besvaret inden for de frister nævnet angiver i deres breve om partshøring til udlejer, idet manglende svar som udgangspunkt lægges dig til ugunst.

Det er ikke nemt, at føre en sag sikkert igennem huslejenævnet, med mindre du har beskæftiget dig med loven og retspraksis tidligere og en forkert afgørelse fra nævnet, kan være bekostelig i den forstand, at sagen efterfølgende evt. skal føres i Retten for at få den rette afgørelse. Det medfører selvsagt yderligere omkostninger, og derfor bør der lægges kræfter i at få en korrekt afgørelse fra nævnet første gang, således du undgår at spilde tid og penge på en retssag. 

SAPU kan varetage alle typer af huslejenævnssager. Vi arbejder ud fra nuværende retspraksis, men selvfølgelig også ud fra din håndtering af lejeforholdet på godt og ondt. Hvis det er vores vurdering, at vi ikke kan forvente at tilføre sagen noget værdi for dig som udlejer, så gør vi opmærksom på det idet du således lige så godt kan føre sagen selv i nævnet.

Vores takst for behandling af sager i Huslejenævnet afhænger af dit medlemskab hos os. Er du blevet medlem inden for de sidste 30 dage og ønsker vores hjælp til at håndtere en Huslejenævnssag, forbeholder vi os retten til at opkræve et startgebyr. Forventet samlet pris / gebyr kan rekvireres ved henvendelse til os enten her via hjemmesiden, pr. email eller pr. telefon. 

Udgifter til SAPU i forbindelse med evt sagsbehandling er fradragsberettiget i dit regnskab overfor SKAT, og kan således hurtigt betale sig fremfor at tabe penge på forkert eller mangelfuld sagsbehandling.

Alle sagsakter, bilag og partshøringer vedlægges lejemålet her på "Mit SAPU" således du altid kan logge ind og finde materialet vedr. sagen. 

Huslejenævnets afgørelse

Huslejenævnets afgørelse kan ankes af begge parter. Ankefristen er 4 uger fra afgørelsens datering. I alle kommuner, på nær Københavns Kommune, ankes sagen til Boligretten (Byretten). Dette sker ved udtagelse af stævning af modparten. I København kan og skal sagen dog prøves ved Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn først. 

Huslejenævnenes afgørelser bør gennemgås grundigt og hvis der er belæg for at tage sagen videre har SAPU Advokat tilknyttet, der kan føre din sag i Retten. SAPU har adgang til en omfattende domssamling og vi kan således, i samarbejde med Advokaten, vurdere om din sag bør tages videre i Retten. Dette sker altid uden beregning, og kan anses som en del af dit medlemskab. 

Handler sagen om huslejens størrelse, er det endvidere væsentligt at vide, at bevisbyrden skifter i Boligretten, forstået således at det bliver lejer, og i en hvis udstrækning Huslejenævnet, der vil blive pålagt at dokumentere at fx en lejenedsættelse er sket berettiget. Dette skal principielt ske ved fremlæggelse af sammenligningslejemål for Retten eller evt. ved at dokumentere, at der ikke findes sammenligningslejemål. 

Lejenedsættelse i huslejenævnet 

I henhold til Lejelovens §§ 47 og 49 kan der ske lejeregulering, hvis lejen væsentligt afviger fra det lejedes værdi. For at finde det lejedes værdi skal der foretages en sammenligning med den almindeligt gældende leje for tilsvarende lejemål med hensyn til størrelse, kvalitet mv. Det lejedes værdi finder anvendelse i uregulerede kommuner, men også̊ i regulerede kommuner, hvor udgangspunktet er den omkostningsbestemte leje, anvendes det lejedes værdi ved lejefastsættelse og lejeregulering i visse typer af lejemål og ejendomme. Dette er bl.a. tilfældet med småhuse (som er kendetegnet ved at være enkelt ejerlejligheder, lejligheder, villalejligheder, huse, rækkehuse mv.), hvor lejeregulering sker i henhold til BRL § 29 c. 

Herefter finder det lejedes værdi i Lejeloven anvendelse, dog med den betydningsfulde modifikation til sammenligningsgrundlaget, at der skal ske sammenligning med regulerede omkostningsbestemte lejemål, og derudover er der også̊ adgang til at ansætte lejen efter et skyggebudget, hvis der ikke findes sammenligningslejemål. 

Huslejenævnet behandler sager om det lejedes værdi, som ”1. instans”. Huslejenævnet er en administrativ myndighed og er derfor undergivet officialprincippet i deres sagsbehandling. Derudover sikrer deres sammensætning en hvis sagkundskab inden for det lejeretlige område. Huslejenævnet har adgang til at foretage bestigelse og praksis viser, at de foretager besigtigelse i det omtvistede lejemål, men ikke i sammenligningslejemål.  

Særligt i de større kommuner, hvor der træffes mange afgørelser om det lejedes værdi forekommer det dog, at huslejenævnene laver fejl i og/eller ikke i tilstrækkelig grad dokumenterer afgørelsen. Principielt er det således, at nævnet kan nedsætte lejen, hvis nævnet vurderer, at der findes egnede sammenligningslejemål, hvor huslejen er lavere end i den konkrete sag. Det var tidligere forholdsvis almindeligt, at huslejenævnet vedlagde en liste over de sammenligningslejemål, der blev anvendt ved sagens behandling og afgørelse. Dette sker dog stort set aldrig mere.  I stedet indeholder afgørelsen ofte en mere eller mindre standardiseret tekst, fx som vist i billedet der er taget fra en afgørelse i København: 

Som det fremgår er der faktisk ingen egentlig dokumentation for afgørelsen, blot en henvisning til nævnets ”opfattelse”. Denne type sager kan, i nogen tilfælde, godt betale sig at indbringe for Retten, da det her bliver lejers / nævnets ansvar at løfte bevis for, at der faktisk findes sammenligningslejemål med den afgjorte leje.  I sager, hvor huslejenævnet skønner over det lejedes værdi på baggrund af deres generelle kendskab til lejeniveauet i området, bliver afgørelsen ikke tillagt bevismæssig vægt og lejeværdifastsættelsen tilsidesættes, hvis det ikke lykkes at sandsynliggøre afgørelsen ved fremlæggelse af sammenligningslejemål, hvilket således må formodes, at være det nødvendige bevismiddel i lejeværdisager. Kun i en enkelt dom, T:BB 2010.213 Ø, udtaler landsretten sig om huslejenævnets skøn, som bevis i sagen. Dog har boligretten i nogle tilfælde truffet deres afgørelse på baggrund af deres sagkundskab, hvorefter sammenligningslejemål ikke har haft betydning for sagens udfald. Landsretten har dog efterfølgende ændret boligrettens afgørelse.

Sammenligningslejemål 
Disse er et vidt misforstået begreb. Både lejere og udlejere har tendens til at tro, at sammenligningslejemål er et hvilket som helst lejemål udbudt til leje. Vi hører således ofte udlejere sige, at de på boligportaler kan finde mange lejligheder / huse til leje til samme pris som de har taget. Disse kan dog ikke forventes at være gyldige sammenligningslejemål, navnlig fordi at gyldige sammenligningslejemål alene kan være tilsvarende lejligheder, som dog har en husleje der er fastsat efter Boligreguleringslovens §§5-14. Dvs. Etageejendomme med mere end 6 lejemål (under samme udlejer), med det der kaldes omkostningsbestemt husleje (eller ”budgetleje”). 

Disse lejemål er ganske svære at finde frem til, og kan som udgangspunkt kun indhentes via Administratorer eller lign. SAPU kan i nogen tilfælde være behjælpelige, men vi har ikke omfattende data liggende på sammenligningslejemål. 

I stedet for sammenligningslejemål kan tidligere nævnsafgørelser dog også anvendes, hvis dette ellers viser sig fordelagtigt. Vi har indsamlet en hel del Huslejenævnsafgørelser og kan derfor ofte være behjælpelige med at stille data til rådighed for vores medlemmer. 

Huslejenævnssager om fraflytning, fraflytningsrapport mv. 
Mange udlejer ender i Huslejenævnet med sager, der handler om lejers indsigelse i mod fraflytningsopgørelse. Lejers fraflytning er knyttet til en række vilkår, særligt for udlejer, og sagerne kan være vanskelige at vinde, med mindre udlejer har håndteret fraflytningen helt korrekt. 

Relevant dokumentation for sager om fraflytning er bla. at udlejer har sikret: 

1. Indflytningsrapport / billeder
2. Ingen indsigelser efterfølgende fra lejer efter LL §14
3. Fraflytningssyn og evt. indkaldelse hertil (hvis udlejer har mere end 1 lejemål) 
4. Fraflytningsrapport og fremsendelse af denne hvis lejer ikke underskriver / deltager ved syn
5. Billeder fra fraflytningssyn
6. Fraflytningskrav som har rod i retspraksis og gerne med udgangspunkt i nymalet lejemål ved overtagelse.
7. Dokumentation for kravene, dvs. tilbud fra håndværkere mv. 

Se iøvrigt vores artikler og guides vedr. lejers fraflytning. 

Huslejenævnet er pr. 1.7.2015 iøvrigt tillagt kompetence til at vurdere omkostningernes omfang, altså hvad en given mangel bør koste. Dette strider lidt i mod alm fornuft, da de færreste huslejenævnsmedlemmer har nogen særlig kompetence til at vurdere, hvad det koster at udbedre en given mangel. Derfor bør kravene underbygges med udtalelser / specifikationer fra fagfolk, således huslejenævnet bekendtgøres med det arbejde, tid og materialer, der er nødvendige for at foretage udbedring af manglerne. 

Det kan næsten ikke understreges nok, hvor væsentligt det er at dokumentere disse sager til bunds, da der ikke skal ret meget til før nævnet afviser kravet eller væsentligt nedsætter kravet. 

Som medlem bør du altid drøfte din sag med os, inden er afgives svar eller indbringes sag for Huslejenævnet. Udgifter til SAPU i forbindelse med evt sagsbehandling er fradragsberettiget i dit regnskab overfor SKAT, og kan således hurtigt betale sig fremfor at tabe penge på forkert eller mangelfuld sagsbehandling.