Reglerne om lejefastsættelse handler om, hvilket niveau begyndelseslejen i et lejemål kan og må fastsættes/aftales til. Hvad angår regulering af den aftalte startleje i op- eller nedadgående retning, er dette behandlet nærmere her, hvor vi gennemgår huslejenævn og regulering af husleje

Kategorisering af lejemål

For boliglejemål findes der overordnet 3 forskellige kategorier at fastsætte lejen ud fra. De 3 kategorier er:
- Omkostningsbestemt leje
- Det lejedes værdi
- Markedsleje, fri lejefastsættelse.
I praksis bruges også en 4. kategori:
- Småhusleje - det lejedes regulerede værdi.
Småhusleje er overordnet set svarende til det lejedes værdi, men niveauet lægger sig op ad den omkostningsbestemte leje og kaldes derfor også ofte for en hybrid mellem de 2 kategorier. 

De fleste enkeltudlejede ejerlejligheder, andelslejligheder og huse vil falde under småhus kategorien, hvorfor disse er vores primære fokus. 


Hierarkisk kan kategorierne stilles op således:

Markedsleje

Den højeste leje opnås typisk, når reglerne om fri lejefastsættelse kan anvendes. Niveauet er alene baseret på parternes aftale. Reglerne findes i lejelovens § 53, stk. 3-5, og boligreguleringslovens § 15 a. 


Det lejedes værdi

Denne leje ligger typisk lavere end markedslejen. Det lejedes værdi er et lejeretligt begreb, som ikke findes andre steder. Det lejedes værdi er en sammenligningsleje, hvor lejeniveauet fastlægges ud fra en sammenligning med tilsvarende lejemål. Reglerne findes i lejelovens §§ 47-49. 


Småhusleje

Som nummer 3 i rækken følger hybriden småhusleje. Som nævnt er denne kategori principielt også det lejedes værdi, men med den væsentlige modifikation, at sammenligningen ikke blot sker med andre tilsvarende lejemål i området. De lejemål, der sammenlignes med, skal yderligere være reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Reglerne findes i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, §§ 29 b-f, jf. lejelovens §§ 47-49. 


Omkostningsbestemt leje

Den omkostningsbestemte leje er typisk den laveste af lejekategorierne. Lejen er baseret på ejendommens driftsomkostninger og et nærmere bestemt afkast af ejendommens værdi, eventuelt med tillæg af forbedringer. Reglerne findes i boligreguleringslovens §§ 5-9. Afgørelsen af, hvilket niveau lejens størrelse skal/kan være, afhænger af ejendommens og lejemålets lejeretlige kategorisering. Denne kategorisering kan i sig selv være en udfordring, fordi reglerne er mange, upræcise og komplicerede. Der findes derfor også en meget omfattende retspraksis i relation til kategoriseringen af ejendomme og lejemål.
Når en ejendoms og et lejemåls kategori er fastlagt, kan man se nærmere på, hvad lejeniveauet helt konkret skal være.

Husleje i småhuse

Kategorisering af lejemål foretager vi for medlemmer af SAPU, og vi beskriver ikke emnet nærmere her, hvor vi istedet vil beskæftige os nærmere med småhuse og deres forskellige typer af lejeregulering, idet de fleste private der udlejer, vil være omfattet af denne kategori. 

Ud over kategori har det betydning hvilken kommunen hvori lejemålet er beliggende, hvordan lejemålets stand er, forholdet mellem erhverv og bolig i ejendommen, om der er tale om enkeltværelse samt året for lejemålets opførelse.

Der er yderligere nogle faktorer som kan spille ind og samlet set kan det siges, at lejefastsættelse og de tilhørende regler dels er forholdsvis kompliceret og dels opererer med en række undtagelser og særlige betingelser, hvilket i praksis gør det særdeles vanskeligt på egen hånd at kunne vurdere den lovlige husleje. 

Se nedenstående skema for en oversigt over typer af lejemål og deres tilhørende huslejeregulering:

Huslejeregulering

Gennemgribende forbedret

Bemærk at ”gennembribende forbedret” efter Boligreguleringslovens §5 stk. 2 principielt kun gælder ”storejendomme” altså for større private udlejningsejendomme, men i praksis vil en enkelt udlejet ejerlejlighed/andelsbolig godt kunne indgå under samme bestemmelse, eller i hvert fald modtage en afgørelse i nævnet, hvor at en gennemgribende forbedring vil medføre samme leje, som var det tilfældet i en storejendom. 

I gennemgribende forbedrede lejemål vil udlejer - hvis alle formaliteter er iagttaget - have ret til at opkræve en leje, som ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47. Dette er altid en konkret vurdering, og lejeniveauets størrelse vil i så tilfælde skulle baseres på sammenligningslejemål, hvor blandt andet vedligeholdelsesstanden vil have betydning. 

Nedenfor følger en oversigt over den senest kendte rets- og ankenævnspraksis angående huslejeniveauer i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2,-lejemål (de fleste gældende for københavnsområdet):

GD 2015/32 Ø (T:BB 2015.385 Ø) 

Godkendt leje 1.420 kr./ m2- det lejedes værdi for andre lejemål på 1.300 kr./ m2

GA 2014/12

Godkendt leje 1.650 kr./ m2

GA 2014/11

Godkendt leje 1.500 kr./ m2

GA 2014/04

Godkendt leje 1.353 kr./ m2

GD 2009/55 V (T:BB 2009.164 V)

Godkendt leje 970 kr./ m2

GD 2008/36 B

Godkendt leje 1.100 kr./ m2

GA 2008/07

Godkendt leje 1.100 kr./ m2 (§ 5, stk. 1,-lejen godkendt til 1.506 kr./ m2)

GA 2005/17

Godkendt leje 1.100 kr./ m2

GA 2004/09

Godkendt leje 1.144 kr./ m2

Hent afgørelserne her på sapu.dk under Dokumenter -> Afgørelser Husleje (kun for medlemmer)

Beboelseslejlighed / enkeltværelse

En beboelseslejlighed er en enhed, som har køkken med eget afløb. Denne definition findes ikke nogen steder i hverken lejeloven eller anden lovgivning, men er fastlagt i retspraksis, hvor blandt andet U 1981.74 H har haft spørgsmålet til bedømmelse. I sagen blev udlejningen af 3 værelser i en lejlighed anset for reelt at være udlejning af en beboelseslejlighed.

Det er således uden betydning, hvilke andre faciliteter lejemålet har, herunder om der er toilet og/eller bad i lejligheden.

Det er ikke kun reglerne om lejefastsættelse og -regulering, der er afhængige af denne definition. Den bruges også i mange andre relationer, herunder reglerne om brugsrettens overgang, og reglerne om benyttelse af boliger i boligreguleringslovens kapitel VII.

Enkeltværelse udlejning

Værelser eller enkeltværelser, som det ofte betegnes, er boliglejemål, hvor der ikke i selve enheden er et selvstændigt køkken med eget afløb.

Der er 2 former for værelser: separate enkeltværelser og accessoriske enkeltværelser.

Et separat enkeltværelse er et værelse, som udgør en selvstændig enhed i bygningen. Der kan være adgang til fælles køkken og måske også til fælles toilet og bad, men værelset er en selvstændig enhed. De separate enkeltværelser kaldes også ofte for klubværelser.

Et accessorisk enkeltværelse er et værelse, som er en del af udlejers egen bolig. Det vil sige, at lejer skal gennem udlejers bolig for at komme til værelset, og der deles ofte også køkken og toilet/bad.

Huslejen for accessoriske enkeltværelser fastsættes ud fra reglerne om det lejedes værdi, mens et seperat enkeltværelse vil være omfattet af den hårdere "det lejedes regulerede værdi". 

Klage over huslejen

Reguleringen af husleje er dog således, at udgangspunktet i aftalen mellem er lejer og udlejer, principielt er aftalefrihed. Det vil sige, at selvom huslejen vurderes at være for høj, i det tilfælde at lejer klager til huslejenævet, og får medhold heri, så var lejen som udgangspunkt ikke ulovlig. 

Princippet er ganske ulogisk, men kort sagt er det altså således, at du frit kan aftale huslejen med lejer, men at lejer, uden at du kan aftale dig fra det, kan forlange huslejen nedsat under henvisning til det lejedes værdi. 

Således er netop huslejen blevet et af de emner, som der oftest er tvist om mellem lejer og udlejer. Det er svært, at give generelle guidelines for hvad huslejen må være, og som medlem hos os vil det altid være vores anbefaling, at du beder os lave en lejevurdering af dit lejemål. Det giver dig mulighed for at få en vurdering af det konkrete lejemål, baseret på vores omfattende erfaring med huslejeregulering. Vi er den eneste instans i Danmark, med undtagelse af Lejernes LO, der har været direkte involveret i hundredvis af sager om husleje og deres tilhørende afgørelser. 

Som udgangspunkt kan det dog siges, at lejeniveauet, når man ser på det “lejedes regulerede værdi” ligger i et spænd mellem 400 og 800 kr pr m2 pr år. 

For “det lejedes værdi” – dvs enkeltværelser, gennemgribende forbedret lejemål og lejemål beliggende i uregulerede kommuner, går niveauet en del højere, typisk mellem 800 – 2.500 kr pr m2 pr år. 

Det er, i den sammenhæng, værd at nævne, at lejereguleringen i DK ikke tager særlige hensyn til ejendommens reelle værdi. Det vil sige, at lejemål beliggende midt i København selvsagt bliver ramt hårdere af lejereguleringen, mens lejemål der ligger i provinsen eller “udkantsdanmark” vil blive mindre ramt, da niveauet for husleje er nogenlunde det samme over hele landet, når huslejenævnet afgør huslejen. 

Således kan det have forholdsvis stor betydning for lejeniveauet i forhold til forrentningen af lejemålet, om dette er købt med henblik på udlejning i København eller i Rødby. Det er klart, at ejendommen i Rødby vil være vanskeligere at udleje, da der er færre interesseret lejere, men problemet omkring huslejens størrelse vil være næsten ikke eksisterende. 

Kan lejereguleringen omgås på nogen måde?

Det helt korte svar er Nej.  Reglerne om huslejeregulering, huslejens størrelse og i øvrigt også hvad der kan opkræves ud over huslejen, er præceptive. Det betyder, at de ikke kan fraviges til skade fra lejer, ej heller ved aftale. Vi har set mange forslag og ideer til at komme uden om lejereguleringen, blandt andet er det en udbredt misforståelse, at man bare kan opkræve “leje af møbler” eller lign, i stedet for at kalde det husleje. Huslejenævnene kender også disse metoder, og vil, omgående, anse betalingen som ugyldig og i værste fald risikerer du at skulle tilbagebetale alle beløb, der har været opkrævet ved siden af lejen, såfremt der ikke er lovhjemmel til at opkræve dem. Tilbagebetaling kan strække sig med op til 3 års tilbagvirkende kraft, jf alm forældelsesregler, og du vil således potentielt stille dig selv værre end ved blot at opkræve pengene som husleje. 

Stråmandsudlejning er også blevet udryddet ved en lovændring. Metoden indebar at man skød en virksomhed ind i mellem lejer og udlejer, og lejer således ikke kunne klage over lejen til udlejer, men til i stedet skulle klage over lejen til den virksomhed som stod i midten, og som traditionelt skulle være ejet af lejer eller dennes familie / venner. Det blev ændret, således at man altid regulerer lejeforholdet mellem den person, der reelt ejer lejemålet og den person der reelt lejer / bebor lejemålet.

Der er, i vores optik, ikke nogen legal måde at undgå at lejer kan klage over huslejen og da det fortsat er lovgivers intention, at lejer skal have denne mulighed, vil evt kreative konstruktioner som måtte tillade det, formentlig blive lukket så snart de bliver opdaget.