Opsigelse og ophævelse af lejer

Opsigelse af lejer

Der foreligger mange misforståelser om udlejers adgang til at opsige lejemål. Opsigelsen og hvilke bestemmelser, der kan anvendes afhænger dels af hvornår lejemålet er indgået og dels af om udlejer har mere end 1 aktiv udlejning af bolig på opsigelsestidspunktet.  Endvidere er der forskel på om det, der opsiges er et værelse, en ejerbolig til helårsbeboelse eller evt. en del af udlejers bolig. Nedenfor behandles forholdet, hvor udlejer ønsker at opsige en lejer, der har lejet fx. hus eller lejlighed, herunder både andels- og ejerlejlighed. 

Udlejers opsigelse af lejer i lejeforholdet indgået efter 1. juli 2015

Ved lov 310 af 30. marts 2015 indførtes reglen i lejelovens § 82, litra c), om fri ret til opsigelse til egen benyttelse af udlejede ejer- og andelsboliger.
Det forudsættes:
1. at lejeaftalen er indgået 1. juli 2015 eller senere,
2. at udlejer selv agter at bebo det lejede,
3. at udlejer selv ejede lejligheden, da den blev udlejet til lejer, og
4. at udlejer på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger.
Endvidere skal der gives:
5. lejer en opsigelsesfrist på 1 år, og
6. opsigelsen skal opfylde en række formkrav.

Disse vilkår kan ikke fraviges til skade for lejer, dvs. der kan ikke aftales andre vilkår, uanset at lejer måtte underskrive disse. Dette medfører endvidere, at lejer altid skal gives 1 års varsel og at udlejer kan påvise at have intention om at skulle bebo det lejede selv (dvs. anvende det lejede som sit hjem). 

Endvidere kan opsigelse altså ikke ske under henvisning til at lejemålet enten er solgt, eller ønskes solgt. 

Der er for så vidt ikke specifikke krav om, at udlejer skal forbeholde sig opsigelsesretten i lejekontraktens §11, men det er anbefalelsesværdigt, at kontrakten alligevel indeholder forbehold om udlejers adgang til opsigelse, således det har været lejer klart fra begyndelsen. 

Forsendelse og formkrav

Opsigelsen fra udlejer til lejer kan ikke, endnu, undtages fra skriftlighedskrav. Dvs. opsigelsen skal sendes i 2 eksemplarer heraf bør det ene eksemplar sendes rekommanderet til lejer og udlejer bør sørge for at opbevare indleveringsattest med Track and Trace nr. således det kan dokumenteres at opsigelsen om ikke andet er forsøgt afleveret til lejer, hvilket anses som tilstrækkelig dokumentation for fremsendelse. 

Endvidere skal selve opsigelsen indeholde tydelig angivelse af hvilken bestemmelse i lejeloven, der gøres brug af. I dette tilfælde lejelovens §82 stk. 1 litra C. Der skal endvidere være tydelig angivelse af ophørs tidspunkt, evt. fraflytningstidspunkt, hvis dette er aftalt anderledes end ophør i lejekontraktens §11. Dertil skal der være indsigelsesvejledning til lejer og det bør tillige fremgå af brevet, at brevet er afsendt i 2 eksemplarer. 

Lejers indsigelse imod opsigelse

Gør lejer indsigelse i mod opsigelsen, skal udlejer, for at oppebære opsigelsen, indbringe sagen for Boligretten ved udtagelse af stævning mod lejer. Vær dog opmærksom på, om lejer har gjort korrekt indsigelse - se fx. https://sapu.dk/blog/lejers-email-indsigelse-mod-opsigelse-afvist der omtaler en dom hvor lejers indsigelse blev kendt ugyldig grundet kravet om skriftlighed, der fortsat er gældende uanset aftale om digital kommunikation. En dom fra Dette bør drøftes med SAPU forinden, for at sikre at både omstændigheder, vilkår, formkrav mv. er tilstede og giver adgang til opsigelse. Foretager udlejer sig intet inden for 6 uger efter lejer har gjort skriftlig indsigelse, bortfalder opsigelsen. 

Lejers opsigelse af lejeforhold

I udgangspunktet har lejer 3 mdr. opsigelse til en måneds udgang, jf. Lejelovens §86. Der er dog ikke noget, der hindrer, at der kan være indgået andre aftaler, som enten forlænger eller forkorte lejers opsigelsesperiode. Er der tale om accessorisk enkeltværelse udlejning, har begge parter i udgangspunktet kun 1 måneds opsigelse, gensidigt. 

Læs mere om lejers opsigelse af lejeforhold i vores artikel her

Ophævelse af lejer

Udlejers ophævelsesmuligheder er samlet i Lejelovens § 93. Disse regler kan ikke fraviges til skade for lejer, dvs. reglerne er præceptive. Det er således ikke muligt, at aftale at ophævelse kan finde sted af andre årsager, end de der er nævnt i Lejelovens §93. Lejer kan heller ikke pålægges andre retsfølger, end hvad der fremgår af Lejelovens §95. 

Ophævelse af lejer sker i nogle sammenhænge i kombination med opsigelse af lejer. Dette sker typisk i tilfælde hvor lejer ikke overholder god skik og orden (Lejelovens §79a) som udgør følgende: 

1. Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.
2. Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.
3. Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. 
4. Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer
5. Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.
6. Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.
7. Når lejeren vanrøgter det lejede.
8. Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.
9. Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.
10. Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.
11. Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer

Ovenstående forhold vedr. god skik og orden kræver en nærmere vurdering, inden du beslutter om der skal foretages opsigelse og/eller ophævelse eller om forholdet stedet skal varsles først. 

Bestemmelserne i Lejelovens §93 vedr. "direkte" ophævelse omtaler følgende forhold: 

1. Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2 (§93 stk.
2. Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.
3. Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 54, 62 og 97.
4. Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.
5. Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.
6. Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.
7. Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
8. Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
9. Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
10. Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237 eller 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281 eller 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.
11. Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.
12. Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.
13. Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Bestemmelserne er langt fra selvforklarende, og det skal i udgangspunktet siges at ophævelse af et lejeforhold, er det mest drastiske skridt der kan tages, og med lejers beskyttelse i loven taget i betragtning, er det langt fra sikkert at lejer uden videre kan ophæves, uanset at udlejers vurdering er at et eller flere forhold ovenfor er tilstede. 

En nyere dom fra 2020, betød at lejer blev udsat ved umiddelbart Fogedforretning, som følge af udlejers ophævelse, som fremkom på baggrund af lejers chikane i form af råb og skrig, som fortsatte trods udlejers advarsler herom. Dommen findes her (kræver medlemskab)

Varsling / Påbud 

Det vil i mange tilfælde være nødvendigt, at fremsende lejer et påbud eller et varsel forud for en ophævelse. Først hvis lejer ignorerer påbuddet og fortsætter samme adfærd kan udlejer forvente at kunne ophæve. 

Ophævelse efter §93	Skal der sendes påkrav før ophævelse
a) Betalingsmisligholdelse	Ja
b) Brug i strid med kontrakt/aftale	Ja
c) Nægtelse af adgang til lejemål	Nej. Men varsel er nødvendig.
d) Fraflytning i utide	Nej
e) Vanrøgt af det lejede	Ja
f) Ulovlig fremleje	Ja
g) Tilsidesættelse af god skik og orden (§79a)	Ja (som hovedregel, men der er undtagelser)
h) Tilsidesættelse af betinget lejeforhold	Nej
i) Overtrædelse af hashklubloven	Nej
j) Uretmæssig lukning m.v. af forretning	Ja
k) Forsømmelse af arbejdsforpligtelse	Nej
l) Lejers fjernelse er påkrævet	Nej

Ovenstående skema må tages med et vidst forbehold, idet der altid vil være konkret vurdering af forholdene. 

Lejers husdyrhold i strid med lejekontrakten

Hvis lejer holder husdyr uden at der er givet accept til dette er det væsentligt, at denne proces håndteres korrekt da mange udlejere spilder meget tid og mange penge, på at føre sagen direkte til ophævelse. Det vil i udgangspunktet være den forkerte vej, jf. Boligretsdommen fra Frederiksberg, du finder her https://sapu.dk/blog/husdyrhold-ny-dom-giver-reelt-lejer-mulighed-for-kontraktbrud dog vil ophævelse være det korrekte at gøre hvis husdyret er til "væsentlig gene", se dom herom her https://sapu.dk/blog/lejers-husdyrhold-medforte-vanrogt-lugtgener-og-forte-til-ophaevelse

Vi går mere i dybden med processen omkring husdyr her

Bliv medlem og få konkret vejledning 

Hvis du er i tvivl om opsigelse af dit lejeforhold, kan du med fordel blive medlem hos SAPU. Vi gennemgår lejekontrakten og de nærmere omstændigheder med dig, gerne telefonisk, således du bliver fuldstændig oplyst om din retsstilling og evt. mulighed for at opsiger lejer. Dette gælder selvsagt også hvis lejeforholdet er indgået tidligere end 1.7.2015 idet der her gælder andre regler, samt hvis lejemålet fx. er udgjort af et værelse, en beboelseslejlighed i udlejers hus eller andet, som skal opsiges efter andre bestemmelser og hvor der gælder andre vilkår. 

Læs også vores mere dybdegående blogindlæg om lejers opsigelse og udlejers opsigelse. 

Medlemskab kan oprettes via vores hjemmeside