Lejers opsigelse af lejeforhold, læs hvilke regler der gælder

Reglerne om lejers opsigelse

Opsigelsesfristen i lejelovens § 86, stk. 1, er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. For accessoriske enkeltværelser er fristen 1 måned.

Reglen i lejelovens § 86, stk. 1, om opsigelsesfrister kan fraviges ved aftale, både til skade for lejer og til fordel for lejer. Lejer kan således have påtaget sig et længere opsigelsesvarsel eller uopsigelighed i en kortere eller længere periode, jf. afsnittet herom nedenfor.

Det er ofte aftalt, at fristen følger lejelovens § 86, stk. 1. I typeformular A, 8. og 9. udgave, er i § 2 lovens frist anført, tilføjet "medmindre andet er aftalt".

Opsigelsen skal være modtaget af udlejer senest kl. 12.00 på den senest mulige opsigelsesdag, da det af lejelovens § 98, stk. 1, fremgår, at fraflytning senest skal ske inden kl. 12.00.

Lejekontrakten regulerer opsigelse

Udgangspunktet er, at det er lejekontrakten, der regulerer lejers opsigelse. Regler der kan fraviges vedr lejers opsigelse findes i lejelovens §§ 81 og 86. Bestemmelsen i § 81 angiver, at lejer frit kan opsige lejemålet, medmindre dette er indgået tidsbegrænset, se vores side om tidsbegrænsede lejemål. Det kan også være aftalt, at lejer ikke kan opsige aftalen i en kortere eller længere periode. I nogle tilfælde kan lejer ikke opsige lejemålet uden sin ægtefælles samtykke.

Opsigelsesvarslet kan enten være aftalt eller følge af lejelovens § 86, stk. 1

Aftale om uopsigelighed / længere opsigelsesfrist

Der er intet der står i vejen for at aftale uopsigelighed fra lejers side for en kortere eller længere periode i et boliglejemål. Tidsbegrænsede lejemål er som udgangspunkt uopsigelige, men dette kan man dog også aftale sig ud af, således tidsbegrænsede lejemål kan opsiges. 

Det kan også aftales, at lejers opsigelsesfrist skal være længere end fastsat i lejelovens § 86, f.eks. 6 eller 8 måneder i stedet for 3.

Hvis lejer opsiger i uopsigelighedsperioden eller opsiger med for kort varsel, er udgangspunktet, at der skal betales leje, til lejemålet lovligt kunne være opsagt, dog indtræder udlejers pligt til at søge lejemålet genudlejet (tabsbegrænsningspligt). 

Formkrav til lejers opsigelse 

Der er ikke i lejelovens § 81 knyttet formkrav til lejers opsigelse, men ofte er det aftalt, at opsigelsen skal ske skriftligt, se f.eks. § 2  i typeformular A 9. udgave.

Opsigelse per e-mail eller SMS

I Lejeforhold indgået efter 1.1.2019 er digital kommunikation automatisk antaget og kan anvendes i lejeforhold.  Dette indbefatter e-mail og SMS, men reglen er formuleret sådan, at den begrænsning. Da en meddelelse per e-mail eller SMS i dag betragtes som "skriftlige", må en sådan opsigelse derfor antages at opfylde det aftalte krav om skriftlighed, som følger af typeformularens § 2. Østre Landsret når imidlertid til det modsatte resultat i en dom fra 2012, men dommen må anses for at være af tvivlsom rigtighed.

Der gælder i dag ikke nogen kontortidsregel hvilket medfører, at modtager udlejer en opsigelse per e-mail inden kl. 24.00, er opsigelsen modtaget den pågældende dag.

Flere lejere på kontrakten

Er et lejemål indgået med flere lejere, herunder ægtefæller, kan et sådant lejemål kun opsiges, såfremt alle lejerne har underskrevet opsigelsen til udlejer, eller den lejer, som opsiger, har fuldmagt hertil på alle lejernes vegne, enten mundtligt eller skriftligt, jf. aftalelovens kapitel II. Udgangspunktet i denne lov er, at det er fuldmægtigen (f.eks. en opsigende ægtefælle), som indestår for, at fuldmagten er til stede. Hvis udlejer er i ond tro om øvrige lejeres manglende tilslutning til opsigelsen, kan denne tilsidesættes efter aftalelovens regler.

Såfremt en lejer vælger at fraflytte et lejemål, hvor der står mere end 1 lejer på lejeaftalen, kan dette i nogle tilfælde være at sidestille med fraflytning i utide og kan medføre lejemålets ophævelse efter lejelovens § 93, stk. 1, litra d. Hvis du er tvivl, bør du oprette en sag i vores system, så vi kan foretage vurdering og evt. bistå i ophævelse af lejeren.

Er der tale om samlivsophør mellem 2 lejere, gælder andre regler, se lejelovens §§ 77 og 77 a. 

Opsigelse før indflytning 

I nogle tilfælde sker det, at lejer ikke ønsker at gøre brug af det lejemål, som han har indgået lejeaftale om, hvorfor han opsiger det før lejemålets ikrafttræden. Spørgsmålet i den henseende er, med hvilkenfrist lejer kan opsige, og hvornårfristen skal regnes fra.

Det er ubestridt, at udlejers genudlejningsforpligtelse efter lejelovens § 86, stk. 3, gælder, straks han modtager lejers opsigelse før lejemålets ikrafttræden, og viser det sig, at udlejer kan genudleje lejemålet til det tidspunkt, hvor lejemålet skulle være trådt i kraft, vil udlejer ikke have lidt noget lejetab. Udlejers genudlejningsforpligtelse og mulighed for at få dækket andre udgifter bør drøftes med SAPU.

Såfremt lejer ønsker at komme ud af lejemålet før dets ikrafttræden, er han eller hun nødsaget til at opsige det med det varsel, som enten er aftalt i kontrakten mellem parterne, eller som fremgår af lejelovens § 86, stk. 1.

Få hjælp og rådgivning om lejers opsigelse

Hvis du ikke allerede er medlem hos os, så meld dig ind idag og få telefonisk rådgivning med det samme. Vi beskæftiger udelukkende med udlejning og vi repræsenterer kun udlejere. Klik her og opret dit medlemskab, som også har følgende fordele: 

• Fri adgang til standarddokumenter, lejekontrakter og guides
• Få hjælp til fastsættelse med vores skriftlige huslejevurdering, som kun tilbydes medlemmer
• Gratis juridisk "chat" funktion direkte fra "Din Konto" 
• Stor spørgsmåls bank
• Få SAPU til at repræsentere dig overfor lejer eller LLO til langt lavere pris end Advokat
• Opret dit lejemål på "Min Konto" og hold styr på alle dokumenter, rapporter og billeder'
• Medlemskabet kan fradrages over SKAT