Udlejers pligt til genudlejning
Vi modtager ofte spørgsmål om udlejers pligt til at genudleje et lejemål, når den nuværende lejer har afgivet opsigelse og fraflytter. Indledningsvist skal det siges, at udlejer har pligt til tabsbegrænse, dvs. udlejer skal bestræbe sig på at genudleje lejemålet hurtigst muligt, efter den opsigende lejer er fraflyttet.
Dette gælder iøvrigt også selv om lejer fraflytter dagen efter de har afgivet opsigelse og således tidligere end det lovbestemte opsigelsesvarsel. Udgangspunktet er at lejer skal betale husleje i hele opsigelsesperioden eller indtil udlejer har genudlejet.
Dette medfører dog ikke, at udlejer skal genudleje for en hver pris og det er i den sammenhæng væsentligt at understrege, at det er udlejer alene der har anvisningsretten til lejemålet. Det er således underordnet, om den fraflyttende lejer anviser en ny lejer, idet udlejer ikke er forpligtet til at genudleje til den lejer som fraflyttende lejer peger på.
Udlejer er ej heller forpligtet til at tage den første og bedste lejer, der måtte henvende sig på lejemålet, men er berettiget til at lade sig vente på den rette lejer. Skulle den nye lejer være i en position hvor denne først skal opsige et eksisterende lejemål, er udlejer også berettiget til at udskyde begyndelsen af det nye lejeforhold således den nye lejer kan afvente indflytning indtil opsigelsesperioden i et andet lejemål er afsluttet. Dette vil ikke medføre at udlejers fraflyttende lejer bliver berettiget til at blive frigjort for lejebetaling i opsigelsesperioden.
Hvis lejemålet ikke skal genudlejes fx. fordi det, af udlejer, ønskes solgt istedet, er udlejer berettiget til at kræve husleje indtil opsigelsesperioden udløber, så længe at udlejer igangsætter sædvanlige bestræbelser på at sælge. Skulle lejemålet teoretisk set nå at blive solgt, inden lejers opsigelsesperiode udløber, må dette dog antages at have frigørende virkning på lejers pligt til at betale husleje, idet udlejer ikke kan godtgøre at have en udgift til opretholdelse af lejemålet længere.
Hvis der er tvist om hvorvidt udlejer har gjort sig tilstrækkelige bestræbelser på at genudleje, er det væsentligt at udlejer kan dokumentere dette fx via links til annoncering mv. og det vil iøvrigt ofte være en tvist, der bliver rejst sammen med øvrige tvister om fraflytning fx istandsættelse. Her vil det således i udgangspunktet være Huslejenævnet, der tager stilling til udlejers genudlejningspligt og bestræbelser på dette. Principielt er sagen om udlejers genudlejning dog henvist til Boligretten, da det kræver bevisførelse som ikke normalt ligger under Huslejenævnets kompetencer.
Vores erfaring er dog, som skrevet, at nævnene ofte tager stilling til spørgsmålet, i forbindelse med vurdering af et fraflytningsopgør mellem udlejer og lejer.
Er du i tvivl om genudlejningspligt eller andre forhold om lejers fraflytning kan du med fordel melde dig ind hos SAPU - vi har 10 års erfaring med at rådgive om privat udlejning. Medlemskab kan oprettes her på hjemmesiden på få minutter.
