Forældrekøb og udlejning

Forældrekøb i Danmark udgør en stor del af ejerlejlighederne i de større danske byer. F.eks. er hver anden ejerlejlighed i Århus en forældrekøbslejlighed, mens hver tredje i København falder under samme kategori (kilde: Danmarks Statistik og SAPU.dk)

Forældrekøb tegner sig således for en stor del af ejerlejlighederne i Danmark, og metodens popularitet skyldes i høj grad, at det er særdeles vanskeligt for studerende at få adgang til en billig studiebolig via traditionelle boligselskaber, kollegier mv. 

Der er ingen afgørende tegn på, at denne trend ændres og tværtimod må det nok forventes at kampen om boligerne, særligt de mindre 1 værelses og 2 værelses lejligheder i byerne bliver mere og mere attraktive. 

Denne situation gør det attraktivt for forældre, at købe en ejerlejlighed og udleje denne til barnet mens barnet studere. Prisen på ejerlejligheder er faldet markant i perioden fra 2004 – 2011 og renten er, for tiden, lav. 

Forældrekøb kræver forberedelse og overvejelse 

Det kræver dog grundig overvejelser inden man kaster sig ud i et forældrekøb, hvis man vil undgå ubehagelige overraskelser senerehen. 

”Indledningsvist skal man gøre sig klart hviken type finansiering der bedst kan svare sig – og den bør vælges ud fra en overvejelse om dels hvor længe det forventes at man vil eje lejligheden og hvor længe den forventes at være udlejet”, siger Mark Jensen fra SAPU.dk

”Det er en klassisk fejl, at vælge den billigste type belåning, altså fx FlexLån til en forældrekøbslejlighed, fordi du ved denne type belåning ydes en rabat mod, at du tager en risiko – navnlig risikoen for at renten stiger. Der er ingen grund til at tage denne risiko i et udlejningsscenarie, fordi du vil som oftest kunne opnå en forhøjet fradragsværdi for renter og bidrag, og så er det altså tosset ikke at vælge et fastforrentet lån”, fortsætter Mark Jensen. 

I tillæg bør man gøre sig overvejelser om hvorvidt lejligheden skal udlejes igen, efter at barnet har beboet lejligheden og fraflytter – eller om lejligheden, når den har udtjent sin rolle som studiebolig, skal sælges. 

Reglerne for opsigelse af en evt. fremmed lejer, som bebor lejemålet efter barnet har anvendt den, er forholdsvis stramme og tidsbegrænsning af lejemålet kræver en gyldig argumentation Nye regler i 2015 har dog lempet lidt på muligheden for at foretage opsigelse, hvis man som udlejer kun har 1 lejemål.

Problemet opstår jo typisk først når lejligheden genudlejes til en fremmede lejer, efter barnet har boet der, men det bliver problemet ikke mindre af og hvis det er tanken at man vil beholde lejligheden og genudleje den, så skal man altså allerede fra start have disse regler og begrænsninger i tankerne.

Ligeledes bør man, selvom det er ens eget barn der bebor lejligheden, få lavet en rigtig kontrakt. Uanset at man måske føler, at udlejningen til ens barn ikke behøver regulering via en lejekontrakt, kan der opstå problemer med f.eks. boligsikring, huslejenævn eller SKAT hvor det vil være afgørende at der er helt klare linier for hvordan dette lejeforhold er indgået. 


Relevante overvejelser

Der er mange gode argumenter for at stille en forældrekøbslejlighed til rådighed for barnet, men investering i fast ejendom er også en stor disposition. Følgende forhold er værd at have i tankerne: 

Udlejning til barnet – og tiden efter

I forhold til finansiering af ejendommen, herunder lånetype, men også de omkostninger som ligger i forlængelse af køb af fast ejendom, mægleromkostninger, stempelafgifter, tinglysning mv. bør der lægges en tidsplan for hvor længe barnet skal bo i lejligheden. 

Er det mindre end 4-5 år og ønskes ejendommen solgt efterfølgende, så vil det som udgangspunkt være en dårlig forretning at blive forældrekøber. Omkostningerne ved salg og køb alene, vil lidt overstige hvad det ville koste at hjælpe barnet økonomisk med en anden løsning, f.eks. en større lejebolig, hvor barnet kunne udleje 1-2 værelser. 

Er det meningen at lejligheden skal udlejes efterfølgende, og det samlede ejerskabsperiode således har en horsiont på 6-10 år er perspektivet noget bedre. 

Ejendomsmarkedet

Ejendomsmarkedet indretter sig ikke nødvendigvis, sådan som du håber og hvis boligen falder i værdi i perioden, hvor den er udlejet til barnet eller til anden side. Det er umuligt, at spå om udviklingen på ejendomsmarkedet, og derfor skal man selvfølgelig være beredt på at stå med en lejlighed som ikke kan indbringe købesummen, når udlejningen er overstået. 

Men holder man sig til at købe de mindre lejligheder på 1-2 værelser, mellem 30-60 kvm så bør der være en vedvarende efterspørgsel, særligt hvis beliggenheden er central. 

Lejeloven, SKAT og regnskab

Endeligt bør man gøre sig helt klart, at forældrekøb medfører noget arbejde. 

Dels bør man sikre sig, at man har fået den fornødne rådgivning, både i forhold til udlejning til barnet, i forhold til evt. efterfølgende udlejning til fremmede og naturligvis også i forhold til SKAT. Det er nødvendigt, at der bliver udarbejdet lejekontrakt og i høj grad tilrådeligt, at man anvender en revisor til indberetning af skattemæssige forhold, du kan med fordel anvende dit medlemstilbud hos SAPU til Digital Revisor (se her) – i hvert fald det første år eller to. Der skal endvidere oprettes særskilt konto til udlejningen. 

I udgangspunktet skal du forvente at bruge Virksomhedsordningen, som dog er lidt kompleks og bla. kræver regnskabsopstilling. Det kan du dog, som nævnt, få hjælp til via vores samarbejdspartner. 

Økonomi

Der er en del aspekter vedr. økonomien ved forældrekøb, også i høj grad for barnet. Sættes lejen f.eks. for lavt, risikerer barnet at SKAT betragter det som en gave til beskatning. 

Finansiering

Den første berøring med økonomien, når du kaster dig ud i et forældrekøb er finansieringsformen til lejligheden. Hvis lejligheden alene skal tjene som udlejningsejendom til barnet, og måske til en fremmede lejer efterfølgende, vil det være mest fordelagtigt at vælge et fastforrentet lån. Dette skyldes, at renterne og bidraget kan opnå en højere skattemæssig værdi i Virksomhedsordningen, end rentefradrag almindeligvis opnår. Dermed betaler skattevæsnet en forholdsmæssig større andel af renteudgifterne, set i relation til personligt rentefradrag, som med seneste skattereformer bliver udhulet frem mod 2020,  og således vil det som oftest være den mest fordelagtige løsning at vælge løsningen med størst sikkerhed og højere renter, så længe at lejligheden er udlejet. 

Skal du bruge lejligheden selv?

Planlægger du derimod evt. at skulle bruge lejligheden selv efter udlejning til barnet, bør du i højere grad vælge lån ud fra dit eget økonomiske temperament da udlejningen dermed, formentlig, vil udgøre den mindste periode af ejerskabet. 

Det er, under alle omstændigheder, væsentligt at du søger kompetent rådgivning omkring finansiering og skattebetaling i forbindelse med udlejningen. Kontakt SAPU, hvor du via den tilkoblede revisorordning kan få rådgivning om netop disse forhold. 

Husleje

Lejen som barnet betaler, er et centralt element ved forældrekøb. Husleje er i Danmark reguleret via ”Det Lejedes Værdi” og ”Omkostningsbestemt leje” som beskrevet i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Det betyder, at huslejen ikke må overstige det lejedes værdi – dette forhold skal sikre danske lejere mod for høj husleje, men det kan altså komme dit barn til gode, da det betyder at barnet lovligt, og uden SKAT kan blande sig, kan bo til leje meget billigt. Typisk husleje for lejligheder i København og Århus er mellem 450-800 kr. pr. kvm. pr. år. 

Stiller SKAT spørgsmål tegn ved en husleje, som er fastsat ud fra disse principper, herunder nedlægger påstand om at barnet får en ”kunstig” lav husleje som skal betragtes som et skattepligtigt gode, så kan barnet bringe dig som udlejer for huslejenævnet, som vil afgøre hvad den korrekte husleje er.  Således er kunsten altså at sætte lejen, således at barnet betaler sål lidt som muligt, uden dog at blive beskattet. Kontakt SAPU for at få en vurdering af huslejen i forhold til det lejedes værdi, samt rådgivning om fastsættelse af lejen overfor barnet. 

1992 ejendomme

Ligger den pågældende lejlighed i en ejendom som er opført efter 31.12.1991 gælder dog andre regler. Disse ejendomme er undtaget fra reglerne om huslejeregulering, og er lejen for den type ejendomme væsentligt højere end det lejdes værdi – her er det den reelle markedsleje som dannes ud fra udbud og efterspørgsel som gælder.  Derfor vil SKAT uden tvivl mene, at en husleje til barnet skal svare til markedslejen, hvilket kan være en ulempe, hvis altså ønsket er at barnet skal betale så lidt i leje som loven tillader uden beskatning. Til gengæld vil en sådan ejendom indbringe en højere leje senere hen, hvis f.eks. lejligheden beholdes og udlejes efter barnet har beboet den. Det vil således sikre forældrekøbere mod sager i huslejenævnet anlagt af fremmede lejere, da huslejenævnet ikke må tage stilling til lejeniveauet i denne type ejendomme.  

Er forventningen således, at forældrekøbet vil medføre en ejerskabsperiode som ligger ud over den periode, hvor barnet skal bebo lejemålet, så bør det være en prioritering at lejligheden ligger i en ejendom som er opført efter 31.12.1991 – dette kan kontrolleres via ois.dk. Forskellen på markedslejen og den regulerede husleje er ganske markant og udlejningen efter barnet er fraflyttet vil således have betydeligt bedre chancer for at blive rentabel, hvis det er en af disse nyere ejendomme.

SKAT

Fastsættelse af huslejen skal således balancere, således barnet opnår den laveste leje, samtidig med at huslejen skal være tilstrækkelig til at din økonomi kan bære udlejningen uden for stort tab – og der vil som udgangspunkt være tab for forældrene ved udlejningen. Tabet kan dog anbringes på selvangivelsen som negativ kapitalindkomst og således virke nedbringende på den samlede personlige indkomst. Således kan barnets lave husleje med dertilhørende tab bibringe et skattemæssigt fradrag i den personlige indkomst. Andre faktorer spiller dog også ind, herunder om du betaler topskat samt om ejendommen købes sammen med en ægtefælle, således at dennes lønindtægt skal tages i betragtning. 

Der vælges som regel mellem 2 forskellige skattemæssige metoder til indberetning af udlejningen overfor SKAT: Kapitalafkastordningenog Virksomhedsordningen.

Det bør være en revisor som foretager en samlet vurdering af økonomien, og som således vælger den bedste løsning. Som tommelfinger regel kan Virksomhedsordningen bedst svare sig, forudsat at du og/eller ægtefælle betaler topskat, og at der er tale om en lejlighed til mere end 1 mil kr. hvoraf der optages finansiering på mindst 80% af summen. 

Virksomhedsordningen stiller dog også større krav til opstilling af regnskab og det frarådes at anvende ordningen uden revisionsmæssig assistance.

Begge ordninger åbner for et forhøjet skattemæssigt fradrag for renter og bidrag som relaterer sig til finansiering af udlejningsejendommen.  Hos Sammenslutningen af Private Udlejere, www.sapu.dk, kan medlemmer få en gratis vurdering af deres privatøkonomiske forhold via tilknyttet revisorordning, og således få svar på hvilken skattemæssig ordning der bedst kan svare sig. 

SKAT og forældrekøb


Adskil udlejningen fra egen økonomi

Uanset hvilken ordning der vælges er det væsentligt, at man fra start sørger for at adskille egen økonomi fra udlejningens økonomi. 

Således skal der oprettes en særskilt konto i banken til udlejningen, hvor huslejen indgår og alle udgifter der relaterer sig til udlejningsejendommen fragår, herunder terminsbetalinger, ejendomsskat, evt. fællesudgifter mv. I tillæg skal omkostninger til løbende vedligehold betales herfra, således at der ved hvert skatteår nemt kan trækkes en opgørelse fra denne konto med udgifter og indtægter. 

Disse poster danner grundlag for regnskabet til SKAT over udlejningen, uanset hvilken ordning der anvendes. Som udgangspunkt kan der foretages fradrag for rente- og bidragsomkostninger (men ikke afdrag), fællesudgifter, ejendomsskatter og vedligehold (dog ikke udskiftning af hårde hvidevarer). 

Fremleje af værelse

Barnet kan, hvis det ønskes, vælge at fremleje et værelse i lejligheden til en ven eller bekendt for således at få et tilskud til økonomien. 

Fremleje gør i praksis barnet til udlejer, og der skal således skrives lejekontrakt som regulerer udlejningen af et eller flere værelser i lejemålet. Barnet skal samtidig opgive lejeindtægten, men vil med fordel kunne anvende bundfradragsmetoden, som er en simplificeret type indberetning til SKAT der ofte anvendes når en lejer fremlejer et værelse. 

Fremleje forældrekøb


Bundfradragsmetoden virker således, at hvis barnet har en årlig husleje som betales til udlejer (forældrene) på kr. 50.000,00 så gives der 2/3 af dette beløb i såkaldt bundfradrag. Dette fradrag kan anvendes til at neutralisere den fremlejeindtægt barnet opnår ved fremleje af et værelse. Fremleje regnestykket for barnet kunne derfor se således ud: 


Bundfradraget er altså afhængig af den leje barnet selv betaler, dog er bundfradraget minimum 24.000 (2013 tal). Fremleje af et værelse er således skattemæssigt en forholdsvis attraktiv løsning, som er nem at håndtere. Ikke desto mindre er det væsentligt at fremlejeforholdet indberettes korrekt til SKAT samt at barnet sørger for at have et overblik og dokumentation for indtægter og udgifter. 

Boligstøtte (Boligsikring)

I forhold til boligsikring kan der dog opstå nogle problemstillinger ved fremleje, da fremlejer som oftest ikke vil kunne få boligstøtte ligesom det også kan betyde at barnet ikke vil kunne opnå boligstøtte, hvis der udlejes et eller flere værelser. 

Boligstøtte betinges af, at der er et særskilt køkken til lejemålet, og deles dette med fremlejer, så kan hverken barnet eller dennes fremlejer få boligstøtte. Sker der ikke fremleje kan barnet søge boligstøtte, som dog er afhængig af barnets øvrige indkomst. Boligstøtte er ikke skattepligtig. 

Jura

Det kan være fristende, at foretage udlejning til barnet uden at gøre sig de store juridiske overvejelser, men det frarådes kraftigt. Lejeret er kompliceret og der bør udarbejdes professionel lejekontrakt. 

Lejeloven og lejekontrakten

Lejelovens bestemmelser er i vid udstrækning til for at beskytte lejer, og skrives der ikke en lejekontrakt med barnet er der risiko for at der opstår tvister med barnet om forhold som f.eks. opsigelse, vedligehold. I tillæg er en lejekontrakt et nødvendigt dokument hvis barnet skal søge boligstøtte ved kommunen da det således fremgår præcist hvilken leje barnet skal betale. I tillæg er det også en fordel for forældrene i forhold til SKAT mv. at der foreligger en kontrakt som beskriver indtægtsforholdene ved udlejningen. 

Ønskes det f.eks. at forældrene kan foretage opsigelse af barnet, skal dette aftales eksplicit i lejekontrakten og vil i øvrigt være underlagt en række betingelser.  Selvom det er en udlejning mellem forældre og barn vil det være tilrådeligt, at disse betingelser er kendt på forhånd, således der ikke opstår uenighed om lejers og udlejers rettigheder. Udgangspunktet for opsigelse er bl.a., at barnet har 3 mdr. opsigelsesvarsel, samt at forældrene kan foretage opsigelse med 12 mdr. varsel, dog forudsat at de har gyldig grund hertil. Kontakt SAPU.dk for yderligere information om opsigelse og vilkår, da der foreligger en række regler herom. 

Fremleje og kærester

Har barnet en kæreste eller kommer der en til, er det væsentligt at denne ikke skrives ind i lejekontrakten. Af samme årsag er lejekontrakten vigtigt, da den tydeligt indikerer, hvem der lejer lejligheden (og i forhold til en kæreste, hvem der IKKE lejer lejligheden). 

Fremfor at involvere barnets kæreste i lejeforholdet bør der i stedet blot aftales at kæresten evt. betaler et tilskud til huslejen uden at dette er skrevet som værende en del af lejekontrakten mellem forældre og barn. 

Er der tale om fremleje af et værelse skal der laves en særskilt lejekontrakt som regulerer fremlejeforholdet.

Herunder skal det angives i fremlejekontrakten, at der er tale om værelsesudlejning, der som udgangspunkt betyder at både udlejer (barn) og fremlejer kan opsige lejeforholdet om værelset med 1 mdr. varsel. 

Det er væsentligt, at bl.a. dette forhold er tilstrækkeligt beskrevet. Der bør også beskrives hvilke forpligtelser fremlejer har i forhold til vedligeholdelse, samt i hvilken stand værelset overtages og afleveres i. I det tilfælde, at der fremlejes en del af lejemålet hvori der er tilhørende køkken, skal man huske på at udlejning af værelse eller del af et lejemål hvori der findes særskilt køkken eller  thekøkken, vil blive betragtet som  en beboelseslejlighed hvilket betyder at fremlejer ikke kan opsiges med  1 mdr. varsel, men derimod  skal opsiges med  mindst 12 mdr. varsel. 

Vedligehold og husorden

Ved udlejning af boligen, uanset om dette er til barnet eller til en fremmede lejer, bør det aftales at der til lejekontrakten medfølger en husorden samt, at der beskrives en række vilkår omkring lejerens pligt til løbende vedligehold af lejemålet. Herunder vedligehold af f.eks. afløb, låse, radiatorer mv. Denne type vedligehold falder faktisk under ”udvendig vedligehold” trods at det kan forekomme mærkeligt, og er således altid udlejers pligt, hvis ikke andet er aftalt. 

Check ejer- eller andelsforening 

I nogen tilfælde kan der være bestemmelser i ejer- eller andelsforeningens vedtægter, og derfor bør det kontrolleres forud for køb om der foreligger særlige bestemmelser i forbindelse med udlejning til barnet. 

Som oftest er der en del regler omkring udlejning af boliger i andelsforeninger, herunder ofte regler der begrænser udlejningsperioden, mens der sjældent er særlige vilkår i ejerforeninger (og hvis der er, kan de reelt sjældent håndhæve dem grundet ejerboligens ukrænkelighed). 

Er du medlem hos SAPU hjælper vi gerne både med rådgivning omkring jura, køberrådgivning ved forældrekøb, udarbejdelse af lejekontrakt og vejledning om fastsættelse af husleje, både overfor barnet og evt. fremlejere. 

Medlemskab oprettes på få minutter - start her