Udlejers opsigelse af lejemål - læs om reglerne her

Udlejers opsigelse 

Udlejers opsigelse af lejemål er ofte stærkt misforstået, og vi ser desværre mange udlejere som kommer i problemer som følge af forkerte vilkår i lejekontrakten eller fejl i selve opsigelsen til lejer. 

Her er en kort gennemgang af mulighederne for at opsige lejer. 
Grundlæggende findes der 3 typer lejemål som for private udlejere som kan forventes at kunne opsiges: 

  • Accessoriske enkeltværelser 
  • To familieshuse 
  • Ejer/andelslejligheder /  huse, hvis udlejer ikke ejer mere end den ene udlejede bolig

Opsigelse af accessoriske enkeltværelser 

Lejelovens §82 stk. 1 litra A vedrører enkelte værelser til beboelse, som er en del af udlejers bolig. Enkeltværelser er ikke at forveksle med beboelseslejligheder - skellet mellem de 2 går ved hvorvidt der er køkken med afløb til lejers lejemål. Er der ikke dette, vil det i udgangspunktet være at betragte som et enkeltværelse, også selvom der måske måtte forefindes en vask. 
Udlejer kan i dette tilfælde være ejer af lejligheden / huset, eller en lejer som har hovedlejemålet med en udlejer og som har fremlejet et værelse. 

Er der tale om forældrekøbslejlighed, vil det være nødvendigt at det ikke er forældrene som har udlejet værelser til andre end barnet, idet forældrene således foretager udlejning af en lejlighed som værelser (fx et værelse til barnet og et eller flere til andre end barnet) hvilket principielt er i strid med loven, jf. Boligreguleringslovens kap. VII om anvendelse af boliger. Istedet skal barnet leje hele lejligheden og derefter foretage fremleje af enkeltværelse, som dermed kan opsiges af barnet efter Lejelovens §82 stk. 1 litra A. 

Opsigelsesfrist for accessoriske enkeltværelser 

Opsigelsesfristen for opsigelse af accessoriske enkeltværelser er 1 måned. Der er ingen særlige formkrav til selve opsigelsen, hverken indsigelsesvejledning eller begrundelse, ej heller krav om at opsigelsen skal være skriftligt, men af bevismæssige hensyn er det er dog anbefalelsesværdigt at man alligevel opsiger skriftligt. 

Flytter lejeren ikke kan sagen, efter denne bestemmelse, indbringes direkte for Fogedretten med henblik på udsættelse af lejer, dvs. sagen skal ikke nødvendigvis indbringes for boligretten først. Hvis du er i tvivl så spørg SAPU og få hjælp og rådgivning om opsigelse af værelse.

Opsigelse af 2-Familieshuse

Denne regel gælder beboelseslejlighed i et hus, hvor der på tidspunktet for aftalens indgåelse, kun var 2 beboelseslejligheder, og hvor udlejer iøvrigt bebor den ene. Opsigelsen sker i henhold til Lejelovens §82 stk. 1 litra B. Reglen finder også anvendelse selv om der i huset findes lokaler som anvendes til andet end beboelse eller hvis der er udlejede enkeltværelser ud over de 2 beboelseslejligheder. 
En opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed i et hus, hvor der er 2 beboelseslejligheder, kan ske med 12 mdr varsel jf. Lejelovens §86 stk. 2 og opsigelsen skal overholde Lejelovens formkrav, dvs: 

  • Opsigelsen skal være skriftlig og bør ske med rekommanderet post (Udlejer kan ikke opsige pr. email)
  • Opsigelsen skal indeholde oplysning om lejerens ret til at gøre indsigelse efter Lejelovens §87 stk. 2
  • Det bør fremgå efter hvilken bestemmelse der opsiges, dvs. Lejelovens §82 stk. 1 litra B

Der er dog ikke krav om begrundelse af opsigelsen. Gør lejer indsigelse i mod opsigelsen skal udlejer anlægge sag ved boligretten for at opretholde opsigelsen.

Opsigelse af ejerlejlighed, hus eller andel

Ved en lovændring d. 1.7.2015 blev det muligt for ejere af udlejede ejerboliger eller andelsboliger, at opsige lejer med 1 års varsel  under følgende forudsætninger:  

  • At lejeaftalen er indgået efter d. 1.7.2015
  • At udlejer selv skal bebo det lejede 
  • At udlejer selv ejede lejligheden, da den blev udlejet til lejer og
  • At udlejer på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger
Opsigelsen skal overholde samme formkrav som ved opsigelse af 2-familieshuse. Det er principielt ikke krav om begrundelse, men i og med at opsigelsen forudsætter, at den sker som følge af udlejers ønske om at bebo det lejede, giver det sig selv. 
Gør lejer indsigelse i mod opsigelsen skal udlejer anlægge sag ved boligretten for at opretholde opsigelsen. Gør lejer ikke indsigelse inden for 6 uger, men ej heller fraflytter til ophørsdato, kan sagen overbringes til Fogedretten med henblik på udsættelse af lejer fra lejemålet.  Vi anbefaler, at du søger vores hjælp til at håndtere opsigelse og / eller fogedsag om lejers udsættelse 

Der findes endvidere regler vedr. lejemål som er indgået før d. 1.7.2015 hvor udlejer endvidere kan opsige med begrundelsen om at ville anvende det lejede selv. Dette efter Lejelovens §83 stk. 1 litra A, som dog var omfattet af flere restriktioner, bl.a. krav om at udlejer selv tidligere har beboet lejemålet, rimelighedsvurdering mv. 

Vi håber at ovenstående kan hjælpe nogen udlejere på rette spor i forhold til korrekt opsigelse, men SAPU.dk kan selvfølgelig redegøre nærmere for din konkrete retsstilling. Det kræver blot medlemskab og et opkald til vores hotline, som er åben mandag til fredag mellem 10.30 og 14.30.