Lejers opsigelse

Lejer opsiger 

Udgangspunktet er, at det er aftalen, der regulerer lejers opsigelse. Fravigelige regler om lejers opsigelse findes i lejelovens §§ 81 og 86. Bestemmelsen i § 81 angiver, at lejer frit kan opsige lejemålet, medmindre dette er indgået tidsbegrænset. Det kan også være aftalt, at lejer ikke kan opsige aftalen i en kortere eller længere periode. I nogle tilfælde kan lejer ikke opsige lejemålet uden sin ægtefælles samtykke.

Opsigelsesvarslet kan enten være aftalt eller følge af lejelovens § 86, stk. 1.

Aftalt uopsigelighed/længere opsigelsesfrist

Der er intet i vejen for at aftale uopsigelighed fra lejers side for en kortere eller længere periode i et boliglejemål. Hvis lejemålet er beliggende i et område, hvor efterspørgslen ikke er stor, eller hvis det er udlejet efter markedslejereglerne, kan en uopsigelighedsperiode være med til at sikre mod tomgang. Tidsbegrænsede lejemål er som udgangspunkt uopsigelige, men det aftales ofte at parterne kan gøre opsigelse gældende, enten med længere varsel end sædvanligt, eller efter en given periode. 

Det kan også aftales, at lejers opsigelsesfrist skal være længere end fastsat i lejelovens § 86, f.eks. 6 måneder i stedet for 3.

Hvis lejer opsiger i uopsigelighedsperioden eller opsiger med for kort varsel, er udgangspunktet, at der skal betales leje, til lejemålet kunne være opsagt. Imidlertid har udlejer en genudlejningspligt. Denne er nærmere omtalt i artiklen om udlejers genudlejningspligt. 

Formkrav til lejers opsigelse 

Der er ikke i lejelovens § 81 knyttet formkrav til lejers opsigelse, men ofte er det aftalt, at opsigelsen skal ske skriftligt, se f.eks. § 2 både i typeformular A, 8. udgave og 9. udgave.

I sagen GA 2010/01 gav lejer LLO en mundtlig fuldmagt til at opsige lejemålet. LLO sendt herefter en skriftlig opsigelse til udlejer. Udlejer gjorde gældende, at den mundtlige fuldmagt ikke var tilstrækkelig, men fik ikke medhold.

Opsigelse per e-mail eller SMS

Det følger af  lejelovens § 4, stk. 2, at udlejer og lejer skal have aftalt det, hvis elektronisk kommunikation skal kunne benyttes parterne imellem. Dette indbefatter e-mail og SMS, men reglen er formuleret sådan, at den begrænsning, der ligger i § 4, stk. 2, kun vedrører de meddelelser, hvor lejeloven eller boligreguleringsloven kræver skriftlighed. Da der ikke i loven stilles krav om skriftlighed for en opsigelse fra lejers side, er en opsigelse per e-mail/sms fra lejers side ikke omfattet af kravet i lejelovens § 4, stk. 2, om at aftale skal være indgået. Da en meddelelse per e-mail eller SMS i dag betragtes som "skriftlige", må en sådan opsigelse derfor antages at opfylde det aftalte krav om skriftlighed, som følger af typeformularens § 2. 

Østre Landsret når imidlertid til det modsatte resultat i GD 2012/44 Ø. Lejer havde per e-mail af 30. marts 2010 opsagt lejemålet med 3 måneders varsel. Den 2. april 2010 afleverede lejer en skriftlig og underskrevet opsigelse. Lejer skulle betale leje for maj, juni og juli, og e-mailen af 30. marts blev således ikke tillagt betydning. Dommen må anses for at være af tvivlsom rigtighed.

Der gælder i dag ikke nogen kontortidsregel for private virksomheder. Modtager udlejer en opsigelse per e-mail inden kl. 24.00, er opsigelsen modtaget den pågældende dag.

Lejers opsigelsesfrist 

Opsigelsesfristen i lejelovens § 86, stk. 1, er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. For accessoriske enkeltværelser er fristen 1 måned.

Reglen i lejelovens § 86, stk. 1, om opsigelsesfrister kan fraviges ved aftale, både til skade for lejer og til fordel for lejer. Lejer kan således have påtaget sig et længere opsigelsesvarsel eller uopsigelighed i en kortere eller længere periode, jf. ovenfor.

Det er ofte aftalt, at fristen følger lejelovens § 86, stk. 1. I typeformular A, 8. og 9. udgave, er i § 2 lovens frist anført, tilføjet "medmindre andet er aftalt".

Opsigelsen skal være modtaget af udlejer senest kl. 12.00 på den senest mulige opsigelsesdag, da det af lejelovens § 98, stk. 1, fremgår, at fraflytning senest skal ske inden kl. 12.00.

Der findes ikke nyere sager om, hvorvidt den 1. i en måned skal medregnes i opsigelsesfristen, men der er retspraksis fra 1940'erne, hvor en opsigelse, der var modtaget den 1. april, fik virkning, så april måned blev medregnet i opsigelsesfristen. I GD 1997/03 B modtog udlejer en opsigelse den 1. juni, og lejer gjorde gældende, at opsigelsen skulle regnes fra denne dag. Retten kom frem til, at juni ikke skulle medregnes i opsigelsesfristen, men i lejeaftalen var angivet, at opsigelse skulle ske til den sidste hverdag i en given måned. Den (1 dag) længere opsigelsesfrist var således aftalt, og dommen er således ikke i modstrid med den tidligere retspraksis fra 1940'erne.

På den baggrund må det nok udledes, at en lejer blot skal have opsagt sit lejemål inden kl. 12.00 på 3-månedersdagen forud for den ønskede ophørsdag, hvis selve opsigelsesmåneden skal medregnes i fristen. Dette gælder, hvis ikke andet er aftalt. Måtte det være aftalt, at opsigelse fra lejers side altid skal ske den sidste hverdag i måneden, skal dette overholdes.

Som anført ovenfor gælder der ikke en kontortidsregel for private virksomheder. Det er ikke afklaret i retspraksis, om der også kan sendes meddelelser til en professionel ejendomsadministration på helligdage, men dette må nok antages. Det må anbefales, at man som afsender undgår at benytte helligdage i forhold til erhvervsvirksomheder, men at udlejer/ejendomsadministrator selv anerkender modtagelse af meddelelser på en helligdag.

Til illustration vil en opsigelse fra lejers side i henhold til lejelovens regler være som følger:

Lejer ønsker at fraflytte onsdag den 1. juni 2016. Hans opsigelse skal være udlejer i hænde tirsdag den 1. marts 2016 inden kl. 12.00, for at lejer er frigjort senest den 1. juni 2016 til fraflytning inden kl. 12.00. De 3 måneders opsigelsesfrist vil i dette tilfælde være marts, april og maj 2016. Afgives opsigelsen i det konkrete tilfælde i stedet den 2. marts 2016, vil marts derimod ikke skulle medregnes i opsigelsesperioden, hvorefter lejers opsigelsesfrist i stedet vil være løbende måned plus 3 måneder, således at lejer først er frigjort i det konkrete eksempel den 1. juli 2016.

Når den 1. i en måned er en helligdag, f.eks. hvis lejer ønsker at opsige per 1. januar, er lejer ikke forpligtet til at fraflytte den 1. januar, hvorfor han kan tillade sig at vente til den første hverdag herefter, der ikke er dagen før en helligdag, jf. lejelovens § 86, stk. 1. I 2016 var 1. januar en fredag, hvorfor lejer i dette tilfælde først skulle fraflytte lejemålet mandag den 4. januar kl. 12.00. Fraflyttende lejer skal betale husleje for hver påbegyndt dag efter den 1.

Med et opsigelsesvarsel på 3 måneder vil lejers opsigelse til 1. januar som udgangspunkt skulle ske den 1. oktober inden kl. 12.00. I 2016-eksemplet vil en behørig opsigelse af lejemålet skulle regnes fra den 4. januar 2016, jf. ovenfor. Efter lejelovens § 86, stk. 1, vil lejer i dette tilfælde kunne nøjes med at opsige lejemålet den 4. oktober 2015 inden kl. 12.00.

Den mest vidtrækkende situation i denne henseende er, hvis påsken ligger således, at 1. april er onsdag før påske. I dette tilfælde vil lejer ikke være pligtig at fraflytte før tirsdag den 7. april kl. 12.00, og selvom lejer skal betale husleje for denne ekstra periode, kan det for den mindre årvågne udlejer give problemer, hvis han er kommet til at genudleje lejemålet per 1. april.

Problemet kan løses ved, at man aftaler sig ud af de ekstra løbedage, så opsigelse fra lejers side skal være til den 1. i måneden og ikke til den 1. hverdag, der ikke er dagen før en helligdag. Ellers må udlejer i den nye kontrakt tage stilling til, om lejemålet starter den 1. eller en senere dag.