FAQ

Svar

Hej Mark 

Der er intet til hinder for at udleje i mere end 2 år. Disse regler er bredt misforstået. Der skal blot laves en ordentlig lejekontrakt, hvor bl.a. tidsbegrænsningen bliver behørigt begrundet, under henvisning til LL §80. 

Vi kan lave kontrakten således at den i udgangspunktet ophører efter 3 år, hvorefter du får lejligheden tilbage. Alternativt kan vi, til den tid, være behjælpelige med at lave en forlængelse af lejeforholdet via en Allonge til lejekontrakten. Dette vil ikke have nogen konsekvenser for dig, det vil blot forlænge lejeforholdet og vi kan supplere den nye tidsbegrænsning med adgang til at gøre opsigelse gældende for dit vedkommende, hvilket dog altid skal ske med 1 års varsel. 

Om du ønsker kan vi evt. formidle dit lejemål til en passende lejer, måske en Expat, afhængig af lejemålets karakter og beliggenhed. Du kan læse om vores formidling af lejemål her: https://sapu.dk/p/formidling-a...

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk

Svar

Hej Jesper 

Medlemskabet kan opsiges når den 4. måned er trukket. Bare log ind og vælg "Opsig medlemskab". 

Mvh

Mark Jensen

SAPU.dk

Svar

Hej Karen og Martin, Vi er nok nødt til at se jeres lejekontrakt før vi kan svare på om lejemålet kan opsiges indenfor den tidsbegrænsede periode - dette er normalt ikke muligt, da tidsbegrænsede lejemål er uopsigelige i henhold til lejelovens paragraf 80. Der kan godt ske forlængelse af tidsbegrænsningen men det bør ske via en Allonge til lejekontrakten. Kontakt os på info@sapu.dk for hjælp til udarbejdelse af en sådan. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Ole, Du kan godt forsøge at forlænge tidsbegrænsningen - det vil i den sammenhæng være fordelagtigt, at du får lejer til skriftligt at tilkendegive ønske herom, således der kan udarbejdes en allonge hvor der beskrives en ny slutdato for tidsbegrænsningen og lejers skriftlige ønske herom vedlægges. Vi kan være behjælpelige med udarbejdelse af allongen. Kontakt os på info@sapu.dk for yderligere information. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Doris, Jeg er lidt i tvivl om hvad du egentlig mener her, men hvis der er tale om at lejer ønsker at blive boende ud over tidsbegrænsningen så kan dette selvfølgelig godt lade sig gøre - det betyder blot at tidsbegrænsningen ikke længere er gældende for lejemålet, hvorimod alle øvrige forhold der er angivet i §11 i lejekontrakten stadig vil være gældende, herunder din opsigelsesret. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Helle, Forlængelse af tidsbegrænsede lejemål er et lidt kontroversielt emne. Som udgangspunkt vil en boligret, i det tilfælde at de bliver bedt tage stilling til tidsbegrænsningen, se en forlængelse af tidsbegrænsningen som en skærpende omstændighed og dermed står en forlænget tidsbegrænsning altså svagere end lejemål hvor tidsbegrænsningen ikke har været forlænget. Dette skyldes, at hvis din lejer klager over tidsbegrænsingen efter at den er blevet forlænget, og beder en boligret tilsidesætte denne, så vil en boligret have tendens til at se forlængelsen som om at udlejer forsøger at opretholde en løbende opsigelse. Altså en omgåelse af reglerne om opsigelse af lejer. Det er selvfølgelig kun et problem hvis lejer klager over tidsbegrænsningen og det er heldigvis relativ sjældent at det sker - de fleste lejere ved slet ikke at de kan klage over den. Hvis du vil forsøge dig med en forlængelse kan dette ske via en allonge som vedlægges den oprindelige lejekontrakt, hvor det beskrives at lejemålet er forlænget med xx måneder. For din egen skyld vil det være en fordel, hvis du kan få lejer til skriftligt at tilkendegive at lejer ønsker en ny tidsbegrænsning - denne tilkendegivelse vil være god at få på en mail eller pr. brev fra lejer. Herefter kan allonge udarbejdes, og i allonge bør det anføres at forlængelsen er sket på lejers foranledning og ønske i henhold til lejers skrivelse af d. xx.xx. Således har du gjort hvad du kan for at sikre at boligretten ikke pålægger dig ansvaret for tidsbegrænsningens forlængelse, og du vil kunne argumentere for at det er lejer der har ønsket det og ikke dig som udlejer. Det giver dog ikke nogen garanti for at en boligret ikke vil tilsidesætte den, men du står betragteligt bedre hvis lejer selv har givet udtryk for at ville have tidsbegrænsningen forlænget. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Helle, Forlængelse af tidsbegrænset lejekontrakt er altid lidt vanskeligt og i dit tilfælde vil jeg måske overveje at lade lejer blive boende ud over tidsbegrænsningen. Hvis man lader lejer blive boende så bortfalder den oprindelige tidsbegrænsning og lejemålet fortsætter indtil det opsiges af en af parterne. Hvis din lejekontrakt er korrekt udformet har du selv 12 mdr opsigelse og lejer har 3 mdr. opsigelse. Alternativt skal der udarbejdes en ny lejekontrakt med en ny tidsbegrænsning men dette vil betyde at den nye tidsbegrænsing står lidt svagere hvis lejer klager over den - en boligret vil nok være hurtig til at tilsidesætte tidsbegrænsningen med den begrundelse at den forekommer at være en omgåelse af reglerne om opsigelse af lejer. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Susanne, Lidt afhængig af hvor godt din oprindelige kontrakt er skrevet, så kan du faktisk bare lade lejer blive boende på den samme kontrakt. Dvs således at han bebor lejemålet ud over tidsbegrænsningen. Således bliver lejemålet tidsubegrænset og fortsætter indtil det opsiges. Det er faktisk det nemmeste, men send evt. din lejekontrakt til os på inf@sapu.dk så skal vi kigge på den - hvis du f.eks. ikke har nogen opsigelsesret i den nuværende kontrakt er det nok bedre, at der bliver udarbejdet en ny. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Ulla, Det skal være aftalt i lejekontrakten, under §11 at lejemålet kan opsiges indenfor den tidsbegrænsede periode, hvis du vil kunne opsige lejemålet inden tidsbegrænsningen udløber. Dette forhold gælder også for lejer, som heller ikke kan opsige lejemålet før tidsbegrænsningens udløb med mindre det er aftalt. Dette fremgår af lejelovens §80 stk 1.: § 80. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Dorte, Du kan godt lade lejer blive boende i lejemålet, men som udgangspunkt skal du forvente at du så må bruge 12 mdr. på at opsige lejer som er det almindelige opsigelsesvarsel fra udlejer til lejer når der ikke er tale om værelsesudlejning. I tillæg hertil skal du være opmærksom på at opsigelse af en lejer der bebor en udlejet ejerlejlighed, er underlagt en rimelighedsbestemmelse som betyder at, hvis lejer gør indsigelse mod en fremsendt opsigelse på 12 mdr. så skal denne tvist afgøres i boligretten. Her kan du risikere at en dommer vil finde at lejers argumenter for at blive boende sammenholdt med dine argumenter for at ville afslutte lejeforholdet falder ud til lejers opsigelse og at opsigelsen dermed tilsidesættes. Det er således behæftet med en hvis risiko, at lader lejer blive boende på grund af de bestemmelser, der foreligger omkring udlejers opsigelse af en lejer som bebor en udlejet ejerlejlighed. Det er endvidere et krav, at det er formuleret i lejekontrakten at der kan ske opsigelse med 12 mdr. varsel efter lejelovens paragraf 83 litra a og at det lejede er en ejerlejlighed. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Steffen, Ja, det kan du - du skal blot anvende den almindelige lejekontrakt, og i §11, under særlige vilkår, skal tidsbegrænsningen beskrives, herunder hvornår lejemålet udløber, at det udløber uden varsel fra udlejer og at lejemålet evt. kan opsiges indenfor den tidsbegrænsede periode - det kan det som udgangspunkt nemlig ikke. Endvidere bør du anføre en argumentation for tidsbegrænsningen - f.eks. at lejemålet udlejes tidsbegrænset pga. udlejers udlandsophold i en periode eller lign. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Jeanette, Udlejning i en tidsbegrænset periode vil altid være et forhold lejer kan klage over, uanset hvor længe man har valgt at tidsbegrænse lejemålet. Det er boligretten der tager stilling til om en tidsbegrænsning er gyldig og her vil udlejers argumenter for at foretage en tidsbegrænsning være afgørende. Argumentation om at man ønsker at tidsbegrænse fordi man senere hen vil sælge ejendommen er ikke den bedste argumentation og der er risiko for at en boligret vil tilsidesætte tidsbegrænsningen. Hvis du tilmed efter en periode har valgt at forlænge tidsbegrænsningen så står du endda lidt dårligere, fordi tidsbegrænsninger der er blevet forlænget anses som mindre gyldige. Derfor vil det være væsentligt om du kan få lejer til skriftlige at tilkendegive at lejer ønsker et tidsbegrænset lejemål i 2 år - og når den tid er gået skal du bede lejer om at tilkendegive at lejer ønsker den tidsbegrænsede periode forlænget med f.eks. 2 år mere. Således kan du argumentere for at det er lejer selv der har ønsket tidsbegrænsningen og det vil stille dig lidt bedre hvis lejer skulle finde på at klage over tidsbegrænsningen. Formuleringer omkring opsigelse i forbindelse med tidsbegrænsning og formulering omkring selve tidsbegrænsingen i lejekontrakten er væsentligt og derfor bør du få enten SAPU.dk eller en advokat til at udarbejde lejekontrakten når du kommer så langt. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Susanne, Det væsentlige er at du får en skriftlige tilkendegivelse fra lejer, at lejer ønsker lejemålet forlænget. Hvis du kan få lejer til at skrive en sådan er det min vurdering at en allonge til lejekontrakten er tilstrækkeligt fremfor at skulle skrive en ny lejekontrakt. Allongen skal indeholde en formulering om at lejer har ønsket at forlænge det tidsbegrænsede lejemål, og at allongen således er udarbejdet på lejers opfordring. Den skal underskrives af begge parter. Allongen bør endvidere angive den oprindelige tidsbegrænsning - altså at den oprindelige udløb 31.01.2012 og at denne forlænges således lejemålet ophører uden yderligere varsel eller besked herom fra udlejer d. xx.xx.20xx Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Kurt og Mette, Som udgangspunkt ophører lejemålet automatisk ved tidsbegrænsningens udløb, men det er en god idé alligevel at gøre lejer opmærksom på det. Jeg ville, ca. halvanden måned inden tidsbegrænsningens udløb, skrive til lejer, at lejemålet som bekendt udløber d. xx og at i mødeser lejers indkaldelse til flyttesyn senest 14 dage før lejemålet udløber (hvis dette er aftalt, ellers senest indkaldelse til flyttesyn på ophørsdagen). Hvis lejer ikke fraflytter til tiden er det vigtigt at i hurtigt tager affære og meddeler lejer at lejemålet skal være ryddet omgående og at sagen i modsat fald overbringes til fogedretten med henblik på udsættelse, hvilket vil ske for lejers egen regning. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Ria, Det vil stille din tidsbegrænsning noget dårligere, at du forlænger 1 år mere. Man accepterer generelt forlængelser hvis der er tale om længere perioder ad gangen men en forlængelse af en 1 årig tidsbegrænsning til en ny 1 årig tidsbegrænsning vil formentlig blive set som en omgåelse af reglerne vedr. opsigelse og det er min vurdering at den tidsbegrænsning ville blive tilsidesat hvis lejer klager over det. Lidt hjælp kan du dog hente, hvis du beder lejer om skriftlige at tilkendegive at vedkommene ønsker at forlænge lejekontrakten med yderligere 1 år til ophør d. 31.12.2012. Det vil stille dig lidt bedre at have dette dokument fra lejer. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Christian, En lidt løs formulering kunne være som nedenstående, men den står selvfølgelig lidt svagere end hvis udlejer har en konkret årsag til tidsbegrænsningen. Lejemålet er tidsbegrænset. Lejeudmålet udløber således d. xx.xx.201X uden yderligere varsel eller besked herom fra udlejer. Tidsbegrænsningen begrundes i udlejers ønske om at anvende det lejede efter lejeperiodens udløb. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Robert, I din situation villa jeg nok skrive en lejekontrakt med en tidsbegrænsning på 1 år. Når denne er udløbet og lejer evt. skal blive boende er det de almindelige opsigelsesregler der gælder, herunder at du som udlejer har 12 måneders opsigelse af lejer. Det kan ikke opsiges med kortere frist desværre. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Martin, Lejer har som udgangspunkt ikke mulighed for at opsige et tidsbegrænset lejemål med mindre dette er aftalt i lejekontrakten. Ligeledes med udlejer. Din opsigelse, hvis vi ser bort fra tidsbegrænsning, til lejer vil altid være minimum 12 mdr. og det kræver at din opsigelsesret er korrekt beskrevet i lejekontrakten. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Thomas, Nej der er ingen grænse for hvor længe i kan tidsbegrænse lejemålet, så det ændrer intet om i udlejer tidsbegrænset i 4, 6 eller 8 år. Dog skal i være opmærksom på at alle tidsbegrænsede lejemålet, uanset længde, kan være genstand for en klage fra lejer og at en boligret således kan finde på at tilsidesætte tidsbegrænsningen hvis boligretten ikke finder denne tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold. Det er dog yderst sjældent at det sker, så samlet set ville jeg være bekymret ved at lave en tidsbegrænset udlejning af et hus på f.eks. 8 år. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Jakob, Der er ingen problemer i at tidsbegrænse i 3 år for private lejemålet. Det er alene fremleje af lejemål, hvor lejer kan miste retten til lejemålet efter 2 år. Prisen vil jeg gerne vurdere nærmere på i forbindelse med udarbejdelse af kontrakten. Ejendomsskat skal du ikke betale mens du udlejer, du skal dog stadig betale ejendomsværdiskat. Skatter og afgifter iøvrigt, med undtagelse af de der er direkte relateret til lejers forbrug af vand, varme og el, skal du også fortsat betale således at dette inkluderes i huslejen. Det kunne f.eks. være en afgift vedr. rottebekæmpelse, renovation mv. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Rasmus, Det er noget sludder din advokat har oplyst dig. Du kan sagtens lave en tidsbegrænset lejekontrakt, hvor der er aftalt opsigelsesret indenfor den tidsbegrænsede periode. Det angives i lejelovens §80 at tidsbestemte lejeaftaler som udgangspunkt er uopsigelige med mindre andet er aftalt. Du bør nok acceptere, at både lejer og udlejer har opsigelsesret, hvis i aftaler at denne er gældende indenfor den tidsbegrænsede periode. Du kan også godt aftale at opsigelsesretten først træder i kraft efter f.eks. 6 måneder. Med hensyn til varsler, så vil du som udlejer altid stå med en 12 måneders opsigelsesperiode, hvis der er tale om et lejemål som du ikke selv bebor eller som ikke blot er et værelse. Lejers opsigelse er sædvanligvis 3 mdr til udgangen af en måned, om end du godt kan aftale en opsigelse som er længere, f.eks. 6 mdr. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Susanne, Det er risikabelt at forlænge en lejekontrakt igen og igen - særligt med så lidt som 6 måneder ad gangen. Problemet med det, er at du normalt vil have 12 måneders opsigelse overfor lejer og at en tidsbegrænsning som forlænges løbende med 6 måneder kan dermed hurtigt blive betragtet som en omgåelse af reglerne omkring udlejers opsigelse. Hvis du vil forlænge lejers kontrakt så synes jeg du skal gøre det ud fra en betragtning om hvad din mægler forventer hussalget vil tage - dvs. et konservativt bud på hvornår boligen er solgt og du skal bruge din lejlighed. Jeg synes du skal overveje en ny tidsbegrænsning på 1-1½ år. Bliver boligen solgt før tid, så kan du forsøge at handle lidt omkring overtagelsesdato, så du ikke skal vente for længe inden du får din lejlighed igen. I sidste ende, så er det jo en risikovurdering - hvis du forlænger dine lejere med et halvt år ad gangen og de klager over tidsbegrænsningen så er du i overhængende fare for at en boligret vil tilsidesætte tidsbegrænsningen. Men hvis dine lejere aldrig klager, så vil det selvfølgelig være lidt tosset at forlænge dem med f.eks. 1½ år og så risikerer at skulle vente 1 år på at få lejligheden igen. Alternativt kan du jo opsige lejer med 1 års varsel - det afhænger dog lidt af hvordan din lejekontrakt er skrevet, om du overhovedet har denne mulighed. Men ved alm. opsigelse fra udlejer til lejer vil der være rimelighedsvurdering hvis lejer klager over opsigelsen - så en opsigelse af lejer er altså heller ikke 100% sikker. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Arne, Ja, i kan godt aftale at den ene part eller begge parter kan benytte en opsigelsesret selvom lejemålet er tidsbegrænset. Som udgangspunkt er lejemål, som er tidsbegrænset uopsigelige i denne periode, men aftales der anderledes i lejekontrakts paragraf 11, så vil det være gældende. Det skal blot angives tydeligt i de særlige vilkår. Det ændrer ikke ved tidsbegrænsningen som vil være gældende således lejer skal flytte ved lejeperiodens slutning, såfremt lejemålet ikke bliver opsagt forinden. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Hussam, Tidsbegrænsede lejemålet kan lejer altid indbringe for boligretten med henblik på at få hævet tidsbegrænsningen, uanset om denne har været forlænget eller ej. I sidste ende er det altså op til en dommer, hvis lejer klager, om dine forlængelser betyder at tidsbegrænsningen skal ophæves. Men du har en ret argumentation for at forlænge lejemålet. Jeg ville være rimelig tryg ved at anbefale dig at gennemføre forlængelse nr. 2 med den argumentation du angiver. Forsøg evt. at få lejer til at bekræfte at han/hun er OK med denne forlængelse og at den passer lejer helt fint. Det er iøvrigt ganske få procent af lejekontrakter der tages i boligretten med henblik på at få hævet tidsbegrænsning, så jeg mener samlet set ikke du løber nogen nævneværdig risiko ved at gøre det, om end den dog er tilstede. Mvh Mark Jensen SAPU.dk

Svar

Hej Ceyda, I princippet er din tidsbegrænsning ugyldig på nuværende tidspunkt, da det forventes at udlejer aktivt tager handling hvis ikke lejer fraflytter lejemået af egen vilje ved tidsbegrænsningens udløb. Dermed kommer du over i de almindelige bestemmelser omkring opsigelse af lejemålet, og jeg vil vurdere at du er nødt til at give lejer en 12 måneders opsigelsesperiode på nuværende tidspunkt, idet dette er normen for udlejers opsigelse af lejligheder i lejeloven efter §83 Litra A, som vil være paragraffen du skal opsige hende efter. Alternativt skal du forsøge at aftale en opsigelse med lejer, som hun selv skriver - altså hvis ikke lejer er synderligt bekendt med lejeloven vil hun formentlig antage du kan nøjes med 3 mdr. opsigelse. Derfor kan du prøve at lave et slags forlig med hende, hvor hun får 4 måneder på den betingelse at lejeren selv skriver opsigelsen. Så er du nemlig kommet uden om reglerne for udlejers opsigelse. Mvh Mark Jensen SAPU.dk