Den store guide om lejers betalingsmisligholdelse

Udlejer kan ophæve lejeforholdet, når lejer ikke betaler husleje, acontovarme, acontovand, antennebidrag m.v., eller anden pligtig pengeydelse, rettidigt, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra a).

Den pågældende bestemmelse skal sammenholdes med lejelovens § 93, stk. 2, om afgivelse af påkrav, der omtales i detaljen nedenfor i afsnit 15.1.a.3.

Betalingsmisligholdelse som ophævelsesgrund er den mest anvendte af ophævelsesgrundene i lejelovens § 93 og afstedkommer som en naturlig følge heraf også flest sager om ophævelse af lejeforhold ved landets foged- og boligretter m.v.

Idet manglende betaling af husleje m.v. som udgangspunkt ikke kræver de store juridiske spidsfindigheder i relation til fakta (oftest er det alene et spørgsmål om, hvorvidt der er betalt husleje eller ej), er fogedretten som hovedregel kompetent til at behandle disse sager.

Nedenfor gennemgås de forskellige elementer i betalingsmisligholdelsessituationen. I afsnit "Pligtig pengeydelse" defineres, hvad der kan betegnes som pligtig pengeydelse med henblik på ophævelse af boliglejemål. I afsnittet "Forfaldsdag og sidste rettidige betalingsdag" (se iøvrigt betalingsdatoer her) gennemgås nærmere reglerne om sidste rettidige betalingsdag samt reglerne om, hvor betaling skal ske til. Her behandles også problemstillingen om, på hvilken af flere fordringer udlejeren skal afskrive en sen betaling af husleje.

Generelt fremgår det af lejelovens § 93, stk. 2, at inden ophævelse kan ske i forbindelse med betalingsmisligholdelse, er det nødvendigt, at udlejer fremsender et påkrav til lejeren. I dette påkrav får lejeren mulighed for at indbetale den skyldige husleje med tillæg af et gebyr, såfremt lejeren vil undgå, at lejemålet ophæves. ´

Pligtig pengeydelse

Det er kun manglende betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse, der kan medføre lejemålets ophævelse efter lejelovens § 93, stk. 1, litra a). Det er derfor afgørende at vide, hvad der lejeretligt betragtes som pligtig pengeydelse.

Pligtig pengeydelse er i retspraksis defineret som alle ydelser, der efter lejeaftalen eller loven skal betales af lejeren, samt accessorier hertil såsom morarente og sagsomkostninger af pligtig pengeydelse, jf. GD 2000/09 H (U 2000.905 H, T:BB 2000.227 H):

"Ved boligrettens dom af 11. november 1998 blev lejer i medfør af § 78, stk. 2, i lov om leje af almene boliger (svarende til lejelovens § 25, stk. 2) dømt til at betale en erstatning på ca. 69.000 kr. med tillæg af morarenter og sagsomkostninger til udlejer. Den 10. december 1998 afgav udlejer over for lejer påkrav om betaling af det idømte, og da betaling ikke skete, hævede udlejer lejeaftalen i medfør af § 90, stk. 1, nr. 1, i lov om leje af almene boliger (svarende til lejelovens § 93, stk. 1, litra a)). Udlejer indgav herefter begæring til fogedretten om udsættelse af lejer. Som udgangspunkt må alle pengeforpligtelser, som i medfør af lov om leje af almene boliger, henholdsvis lejeloven, eller lejeaftalen påhviler lejeren samt accessorier hertil i form af morarenter og sagsomkostninger anses for omfattet af udtrykket 'anden pligtig pengeydelse' i lov om leje af almene boliger § 90, stk. 1, nr. 1, og lejelovens § 93, stk. 1, litra a), under forudsætning af, at der ikke består nogen rimelig tvivl om forpligtelsen. Den idømte erstatning med tillæg af morarenter og sagsomkostninger måtte herefter - da der ikke var grundlag for at fravige det nævnte udgangspunkt - anses for 'anden pligtig pengeydelse'. Da det således måtte lægges til grund, at udlejer gyldigt havde hævet lejeaftalen, blev begæringen om udsættelse af lejer taget til følge."

Se til illustration heraf blandt andet T:BB 2013.25 Ø, hvor forbedringstillæg for vaske/tørrekælder, byfornyelse, fjernvarme, individuel modernisering, isolering, udvendig vedligeholdelse og hensættelser til Grundejernes Investeringsfond alle var en del af lejen og dermed pligtig pengeydelse. Se ligeledes GD 2016/51 H, hvor det i lejeaftalen var aftalt, at lejer skulle tilmelde lejebetalingen til PBS og betale gebyr herfor. Landsretten fandt, at PBS-gebyret var pligtig pengeydelse, mens Højesteret i overensstemmelse med princippet i (U 2009.2497 H, T:BB 2009.631 H) udtalte, at PBS-gebyret var en driftsomkostning, der ikke uden særskilt hjemmel kunne kræves betalt ud over lejen. PBS-gebyr er således ikke pligtig pengeydelse. I T:BB 2016.265 Ø fremgik det af en lejeaftale indgået før 1. juli 2015, at der var aftalt nettoprisindeksering af lejen. På daværende tidspunkt var der alene hjemmel til at aftale trappelejeklausul. Forhøjelsen som følge af nettoprisindekseringen var medtaget i et påkrav om manglende betaling af leje. Da forhøjelsen imidlertid var ugyldig, indeholdt påkravet ikke-pligtige pengeydelser, og restancen var ikke opgjort korrekt, hvorfor det ikke kunne danne grundlag for en udsættelse.

Ligeledes kan lejers forpligtelser efter lejeaftalen konverteres til pligtige pengeydelser. Se GD 2004/08 V, hvor lejer efter lejeaftalen var forpligtet til at vaske trappe. Da lejer ikke opfyldte sin forpligtelse, lod udlejer arbejdet udføre for lejers regning og fik dom for udgifterne hertil. Udgifterne til trappevask var pligtig pengeydelse. På linje med GD 2016/51 H kan der ikke opkræves for trappevask ved siden af lejen. Tilsvarende GD 1993/32 Øhvor lejer blev idømt et erstatningskrav, idet denne havde tilsidesat sine forpligtelser til at behandle det lejede forsvarligt efter lejelovens § 25, stk. 2. Erstatningskravet, der var fastslået ved dom, var pligtig pengeydelse. 

Udgifter, der ikkevedrører lejeforholdet, såsom leje af plæneklipper eller udgiften til udlejers reparation af lejerens bil m.v., vil naturligvis ikke være at sidestille med en pligtig pengeydelse. Ophævelse af et lejemål baseret på en betalingsmisligholdelse af ydelser, der ikke har med lejeforholdet at gøre, vil således ikke kunne ske. Se hertil T:BB 2014.328 H, hvor lejer selv skulle sørge for opvarmning af lejemålet og derfor ikke betalte acontobidrag til udlejer. Lejer var i restance med betaling til forsyningsselskabet, hvorfor de lukkede for varmen. Højesteret fandt ikke at denne restance var betalingsmisligholdelse af pligtig pengeydelse i lejeforholdet, idet betalingsforpligtelsen ikke påhvilede lejeren som følge af lejeaftalen eller lejeloven. Tilsvarende er GD 2014/45 Ø, hvor lejers betaling for vaskeri ud over lejen ikke fremgik af lejeaftalen og derfor ikke blev betragtet som pligtig pengeydelse. Det kan heller ikke aftales, at der skal kunne ske ophævelse af et boliglejemål som følge af manglende betaling af andet end pligtige pengeydelser i lejeforholdet, jf. i det hele lejelovens § 96, hvoraf fremgår, at bestemmelserne i lejelovens §§ 93-95 ikke kan fraviges til skade for lejer.

I lejeloven er følgende poster angivet som pligtig pengeydelse:

§ 34, stk. 1, 7. pkt.

Depositum

§ 34, stk. 1, 8. pkt.

Bankgaranti eller indestående på deponeringskonto

§ 34, stk. 4

Regulering af depositum og forudbetalt leje, herunder ved bankgaranti eller indestående på deponeringskonto. Se også GD 2010/48 Ø.

§ 36, stk. 5

Acontobidrag til varme, vand og køling

§ 45 d, jf. § 36, stk. 5

El og gas til opvarmning

§ 45 d, jf. § 36, stk. 5

El til andet end opvarmning. 

§ 46 c, stk. 3

Fællesantenner og elektroniske kommunikationstjenester m.v.

§ 93, stk. 1, litra a)

Leje (og dermed lejeregulering)

§ 93, stk. 2, 8. pkt.

Påkravsgebyr

Særligt om renter af skyldig husleje samt kort om sagsomkostninger i forbindelse med retssag

Renter af skyldig husleje m.v. er også pligtig pengeydelse, hvorfor manglende betaling heraf kan føre til påkrav og efterfølgende ophævelse, Det forudsættes, at udlejer er berettiget til renter efter renteloven, hvilket betyder, at der skal være aftalt/fastsat en forfaldsdag. Dette er stort set altid tilfældet, da det (altid) er aftalt, hvornår husleje m.v. skal erlægges. Er der omvendt tale om renter af f.eks. et erstatningskrav, som lejer bliver idømt for at tilsidesætte sine forpligtelser efter lejeaftalen eller loven, er det afgørende for, om renterne er pligtig pengeydelse, at der er nedlagt påstand om renter i retssagen. 

For så vidt angår tilkendte sagsomkostninger i forbindelse med retssager om lejemålet, vil udlejer som udgangspunkt være berettiget til at medtage dette som pligtig pengeydelse, jf. princippet i GD 2000/09 H (U 2000.905 H, T:BB 2000.227 H). Se modsat GD 2004/36 V, hvor sagsomkostningerne var afledt af et krav på en ikke-pligtig pengeydelse. Som en naturlig følge heraf er sagsomkostninger i anledning af et sådant beløb naturligvis heller ikke pligtig pengeydelse.

Forfaldsdag og sidste rettidige betalingsdag

Reglerne om betaling af husleje findes i lejelovens kapitel VI, nærmere bestemt lejelovens §§ 32 og 33. Der opereres ikke længere med, at forfaldsdagen og sidste rettidige betalingsdag er 2 forskellige dage, da reglerne om løbedage er ophævet for beboelseslejemål. Nu er sidste rettidige betalingsdag den samme som forfaldsdagen.

Oftest betales huslejen en måned forud, jf. lejelovens § 33, stk. 1, hver den 1. i en måned, og i det følgende er der taget udgangspunkt i dette. Det kan også aftales, at lejen betales med andre terminer, dog maksimalt kvartalsvist forud for beboelseslejligheder og enkeltværelser, jf. lejelovens § 33, stk. 4. For ustøttede private plejeboliger kan lejen maksimalt kræves betalt månedsvist forud.

Det følger af lejelovens § 33, stk. 3, at såfremt lejen forfalder til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Dette har den betydning, at såfremt den 1. i en måned falder på en lørdag, vil forfaldsdagen være mandag den 3., jf. lejelovens § 33, stk. 3. Forfaldsdagen er den sidste rettidige betalingsdag, jf. lejelovens § 33, stk. 3, 1. pkt.

Betalingssted

Det følger af lejelovens § 32, at udlejer skal anvise det sted, hvor lejen skal betales. Dette sker ofte i lejeaftalen. Førend udlejer på en klar og tydelig måde har givet lejer oplysning om betalingsstedet, kan udlejer ikke ophæve lejemålet, jf. GD 2014/41 H. Dette er særlig relevant i tilfælde, hvor udlejer skifter betalingssted undervejs i lejeforholdet. Her skal udlejer have fremhævet over for lejeren, at lejen ikke længere kan betales til det tidligere betalingssted. Hvis der ikke er anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejers bopæl, men på trods af udlejers anvisninger har en lejer dog altid ret til at indbetale huslejen til et pengeinstitut med anvisning af det korrekte kontonummer tilhørende udlejer, jf. lejelovens § 32, sidste punkt. Ved pengeinstitut forstås banker og danske postkontorer og lignende.

Dette gælder, uanset om PostNord eller den pågældende bank vil være længere tid om at fremsende beløbet til udlejer. Dette medfører, at såfremt udlejer når at sende påkrav i den periode, hvor beløbet befinder sig i eksempelvis PostNords varetægt, efter at lejeren har betalt, vil lejen stadig være betalt rettidigt i relation til en ophævelsessag. 

Når der sker betaling via PBS, er det lejeren, som bærer risikoen for, at lejen rent faktisk bliver betalt fra hans egen konto. Dette problem opstår oftest, hvor lejeren ikke har dækning for den skyldige husleje på sin konto, og pengeinstituttet derfor afviser betalingen, jf. til dels GD 2009/34 H.

Overfører banken i stedet beløbet til en forkert konto, efter at beløbet er hævet på lejerens konto, er det reelt udlejer, som i relation til ophævelsesproblematikken kommer til at bære risikoen for, at banken indsætter beløbet på den forkerte konto. Dette udgangspunkt er dog under den klare forudsætning, at lejers angivelse af kontonummer er korrekt, da der i så tilfælde som oftest ikke vil foreligge en væsentlig misligholdelse.

Angående homebanking og overførsel af beløb fra lejers egen konto via homebanking anses beløbet betalt på det tidspunkt, hvor det trækkes (debiteres) på lejerens konto, uanset hvor lang tid beløbet måtte være undervejs i relation til bankens overførelse af beløbet.

Fremsendelse af påkrav til en forkert adresse 

Måtte udlejer have fremsendt et betalingsmisligholdelsespåkrav til en forkert adresse, f.eks. lejemålets adresse, hvor udlejer er bekendt med, at lejer er flyttet (og dermed får eftersendt sin post), vil påmindelsen/opsigelsen ikke kunne anses for at være kommet frem til lejer, førend han modtager skrivelsen på sin nye/midlertidige adresse, jf. GD 2002/09 V. Det helt afgørende i denne henseende er, om udlejer er bekendt med, hvorvidt lejer enten permanent eller midlertidigt (ikke kortere ferie eller lignende) er fraflyttet. 

I de tilfælde/sager, hvori der indgår spørgsmålet om, hvorvidt udlejer har sendt sit påkrav til lejers rette adresse, og hvorvidt udlejer har været bekendt med lejers nye adresse, er det lejer, som har bevisbyrden for, at udlejer er blevet oplyst om den nye adresse, jf. også princippet i lejelovens § 97, stk. 2, angående pligt til at oplyse ny adresse. 

I lejelovens § 93, stk. 2, findes et antal krav til et påkrav, herunder nærmere regler om påkravsgebyr og påkravsfrist. Se et eksempel på et påkrav her og gennemgang af krav til et påkrav i nedenfor.

Ikke afsendelse af påkrav for tidligt

Det er vigtigt for en udlejer at være opmærksom på, at betalingsmisligholdelsespåkrav ikke må afsendes fra udlejerens side, før 3. hverdag efter forfaldsdagen er udløbet i sin helhed, det vil sige efter kl. 24.00. Dette betyder, at hvor forfaldsdag en given måned er om mandagen, vil de 3 hverdage, som angivet i lejelovens § 93, stk. 2, 2. pkt., være tirsdag, onsdag og torsdag i den pågældende måned. Såfremt påkravet afsendes om torsdagen, altså på den sidste af de 3 hverdage, vil påkravet blive anset som ugyldigt/for tidligt afsendt, jf. GD 2002/60 V. I sagen havde en udlejer fremsendt sit påkrav på den sidste rettidige betalingsdag/den 3. løbedag, hvorefter påkravet og den efterfølgende ophævelse blev anset som ugyldig. Fogedretten udtalte herom (hvilket blev stadfæstet af landsretten):

"Det lægges til grund, at forfaldsdagen i henhold til lejeaftalen er fastsat til hver den 1. i måneden. Mandag den 1. april 2002 var en helligdag, hvorfor forfaldsdagen i denne måned var tirsdag den 2. april, jf. LL § 33, stk. 3, 1. pkt. Betaling anses for rettidig når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen, jf. LL § 33, stk. 3, 2. pkt. Sidste rettidige betalingsdag var således fredag den 5. april. U afgav påkravet i henhold til LL § 93, stk. 2, til postbesørgelse fredag den 5. april, og påkravet kom frem til L den 6. april. Udlejers påkrav er - i strid med LL § 93, stk. 2, 2. pkt. - afgivet på den sidste rettidige betalingsdag. Påkravet kan derfor ikke danne grundlag for ophævelse af lejemålet."

Det anførte gælder ubetinget og skal forstås således, at det er uden betydning, at påkravet først kommer frem til lejeren på 4. hverdag efter, at forfaldsdagen og dermed sidste rettidig betalingsdag er udløbet. Påkravet må tidligst afgives på 4. hverdag efter forfaldsdagen.

Det nævnte betyder dog ikke, at en udlejer ikke må overbringe et påkrav på 4. hverdag efter forfaldsdagen, således at lejers modtagelse af påkravet i realiteten sidestilles med en afsendelse af påkravet dagen før.

Påkravsfrist

Udlejeren kan kun ophæve lejeforholdet som følge af betalingsmisligholdelse, hvis lejeren ikke har betalt restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Som omtalt ovenfor må påkravet først afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag/forfaldsdagen.

I relation til fremsendelse af påkrav er det vigtigt at bemærke, at den dag, hvor påkravet kommer frem til lejeren, f.eks. en onsdag, ikke skal medregnes i påkravsfristen. Første dag i påkravsfristen bliver da i stedet om torsdagen, hvor et påkrav, der er fremsendt med anbefalet og almindelig post om tirsdagen, kommer frem til lejeren om onsdagen.

Der findes beklageligvis ingen retspraksis om præcis dette spørgsmål, og i den juridiske teori er spørgsmålet alene behandlet i den oprindelige lejelovskommentar fra 1979/1980. Det antages heri, at dagen, hvor påkravet kommer frem, ikke skal medregnes i fristen.

Som det fremgår, skal der i påkravet gives en frist på 14 dage, til lejer kan betale det skyldige beløb. Betaler lejer ikke inden for den angivne frist, vil udlejer kunne ophæve lejemålet.

Ligesom ved fremsendelsen af et påkrav kan selve ophævelsen af lejer først sendes, efter at betalingsfristen i påkravet er udløbet.

Ved beregningen af de 14 dage medregnes søn- og helligdage. Udløber betalingsfristen på en helligdag, lørdag eller grundlovsdag, da udskydes fristen til den næstkommende hverdag, jf. LL § 93, stk. 2, 3. pkt.

Angivelse af betalingsfrist i påkravet

Der skal være korrekt angivet betalingsfrist i påkravet. Hent vores påkravsskrivelse (skabelon) her. 

Påkravet bør altid af bevismæssige årsager afsendes med bud, afleveringsattest eller anbefalet post. 

Selve ophævelsen

Når påkravsfristen er udløbet, og det skyldige beløb endnu ikke er betalt af lejeren til udlejeren, vil udlejer have mulighed for at ophæve lejemålet, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra a), jf. § 93, stk. 2, med den konsekvens, at lejeren øjeblikkeligt skal fraflytte lejemålet, jf. lejelovens § 95.

I relation til ophævelse af en lejer er det en hel grundlæggende betingelse, at lejer fortsat er i restance med det skyldige beløb, når ophævelsen kommer frem til ham. På det grundlag er det derfor ikke muligt at ophæve et lejemål, såfremt lejer i mellemtiden efter afsendelsen af påkravet, men før ophævelsen kommer frem, har betalt det skyldige beløb. Dette følger af lejelovens § 94, stk. 2, der lyder:

"Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 93, stk. 1, litra a-f, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen."

Denne betingelse for ophævelse har givet anledning til mange tvister, da udlejer ofte, når han sender ophævelsen med anbefalet brev af sted, vitterligt ikke er kommet i besiddelse af det skyldige beløb og derfor mener sig berettiget til at få medhold i ophævelsen, selvom lejeren har betalt det skyldige beløb på posthuset, kort forinden det anbefalede brev kommer frem. Det tidsmæssige aspekt i denne henseende skal tages helt bogstaveligt. Et eksempel, hvor betalingen og en ophævelses fremkomst til lejer er sket samme dag findes i GD 2009/11 B, hvor udlejer via Post Danmarks såkaldte track and trace-system kunne dokumentere, at en ophævelse via anbefalet brev var kommet frem til lejer kl. 8.31 om morgenen, hvorfor lejers betaling, der var sket kl. 8.45 den pågældende morgen, var for sen. Ophævelsen var således kommet frem til lejer 14 minutter før, at betalingen var sket. Udlejer fik medhold i sin ophævelse, da betalingsmisligholdelsen var væsentlig. Baggrunden herfor skal (nok) også findes i, at der var tale om en restance på 3 måneders husleje, og at beløbet udgjorde ca. 124.000 kr.

Det er lejer, der må bevise, at betalingen er sket, før ophævelsen kommer frem. 

Formkrav til ophævelse kan imødekommes ved at anvende SAPU's ophævelse, som findes her.

Er der fremsendt ophævelse på baggrund af et gyldigt betalingspåkrav, og der opstår en ny restance, efter ophævelsen er afgivet, medfører det ikke, at ophævelsen tilbagekaldes, såfremt der afgives endnu et betalingspåkrav. For ikke at være retsskabende må det dog anbefales, at det angives i det betalingspåkrav, der udsendes efter afgivelse af ophævelse, at dette ikke medfører ophævelsens bortfald.