Lejer ophæves som følge af fremleje via AirBNB

Dommen fra 2016, som dog kun er fra Boligretten, tilsiger at lejer kan ophæves fra lejemålet også ved udlejning via AirBNB. Begrundelsen findes primært i bestemmelsen, der vedrører at lejer har overladt det lejede til uden at være berettiget hertil. I praksis kunne andre bestemmelser nok også finde anvendelse, og det vil altid være anbefalelsesværdigt at understrege i §11 i lejekontrakten, at fremleje, herunder fremleje via AirBNB eller anden korttidsudlejning, ikke er tilladt uden udlejers accept.  

GD 2016/63 B Ophævelse af lejemål grundet ulovlig fremleje via Airbnb

Resume:
U ophævede L's lejemål med henvisning til, at L havde benyttet det lejede til andet end aftalt i lejeaftalen, fraflyttet lejemålet i utide uden
aftale med U og overladt brugen af det lejede uden at være berettiget hertil. Boligretten nåede efter en samlet bevisbedømmelse frem
til, at L, trods U's påmindelse, havde fortsat den ulovlige brug af lejligheden ved at have overladt brugen af lejligheden til andre mod
betaling og ved at have benyttet lejligheden til andet end aftalt. U fandtes derfor at have været berettiget til at ophæve lejemålet i medfør
af LL § 93, stk. 1, litra f og b.

Sagsfremstilling:
L havde siden den 1. december 2009 været lejer af lejligheden på Frederiksberg. Lejligheden bestod af 1 værelse på 64 kvm. Det fremgik af lejekontrakten, at lejemålet ikke uden U's skriftlige samtykke måtte benyttes til andet end beboelse for lejeren og dennes husstand. I lejekontraktens særlige vilkår fremgik, at aftalen var betinget af, at L i hele lejeperioden boede i lejligheden, og der ikke måtte bo flere voksne personer i lejligheden, end der var beboelsesrum.
Den 31. oktober 2013 fremsendte U påmindelse til L om at bringe ulovligt fremlejeforhold til ophør, idet U havde konstateret, at der var
tilmeldt yderligere 4 personer på adressen. Den 28. april 2014 fremsendte U ny påmindelse til L om, at lejeforholdet ville blive ophævet, såfremt ulovligt fremleje ikke ophørte med en frist til den 7. maj 2014 til at bringe forholdene i orden. U ophævede ved brev af 28. august 2014 lejemålet i medfør af LL § 93, stk. 1, litra f, b og d til fraflytning senest den 8. september 2014.

Rettens begrundelse og konklusion: 
Boligretten:
Der blev under sagen fremlagt skærmprint fra Airbnb's hjemmeside af 28. april 2014, 5. maj 2014 og 28. august 2014.
For retten blev der afgivet forklaring af en lejer fra en anden opgang i udlejningsejendommen (Note 1).
U anførte til støtte for sin påstand, at L, trods påmindelse, i strid med LL § 26, stk. 2 havde overladt brugen af den lejede til andre, hvorfor lejemålet med rette var ophævet i medfør af LL § 93, stk. 1 litra f. U anførte endvidere, at L, trods påmindelse, i strid med lejekontrakten og LL § 26, stk.1, havde anvendt lejemålet til andet end helårsbeboelse, og at lejemålet derfor med rette var ophævet i henhold til LL § 93, stk. 1, litra b. Endelig anførte U, at L var fraflyttet det lejede i utide uden aftale med U, og at lejemålet derfor med rette var ophævet i henhold til LL § 93, stk. 1, litra d. 
Boligrettens begrundelse og resultat:
"Det lægges til grund, at L efter U's påmindelse af 31. oktober 2013, fik bragt forholdet i orden ved at sørge for framelding af de 4 øvrige
personer på adressen. Det lægges efter afgivne forklaringer og indlæg på Airbnb's hjemmeside, hvor L annoncerede lejligheden til leje,
samtidig til grund, at L siden 2010 og frem til modtagelsen af påmindelsen af 28. april 2014, har foretaget omfattende udlejning af
lejligheden mod betaling, blandt andet gennem Airbnb. Det er ubestridt, at sådan udleje er i strid med LL § 26 og de aftalte vilkår i
lejekontrakten. Det afgørende spørgsmål er, om L også efter den i påmindelsen af 28. april 2014 fastsatte frist til den 7. maj 2014, har anvendt lejligheden på en sådan måde, at U har været berettiget til at ophæve lejemålet i medfør af LL § 93, stk. 1 litra f, b og d. Det er ubestridt, at L annoncerede lejligheden til leje mod betaling i annonce gennem Airbnb den 28. april 2014 under profilnavnet X, og at annoncen også er indrykket af L den 5. maj 2014 og den 28. august 2014, nu med ændret profil, idet navnet er angivet til henholdsvis A og B. I annoncen, der er indrykket den 28. august 2014, fremgår datoer for, hvornår lejligheden er ledig. Når dette sammenholdes med vidnets henvendelser til U og vidnets sikre og troværdige forklaring om, at han også efter den 7. maj 2014 observerede, at der på skift befandt sig flere andre personer i lejligheden end L, finder retten det bevist, at L trods U's påmindelse, har fortsat den ulovlige brug af lejligheden ved at have overladt brugen af lejligheden til andre mod betaling og ved at have benyttet lejligheden til andet end aftalt. U findes derfor at have været berettiget til at ophæve lejemålet i medfør af LL § 93, stk. f og b. Som følge heraf tages U's påstand til følge, dog således at fraflytning skal ske senest den 31. juli 2016."



OM SAPU
SAPU er hjemsted for ca. 1.000 private udlejere, dvs. privat personer eller CVR nr. der udlejer bolig. Vi besvarer årligt mere end 3.000 opkald og rådgiver om bl.a. huslejefastsættelse, sager ved huslejenævn, boligretssager og administration af lejemål, herunder fx. lejeopkrævning, sager om “God skik og orden”, opsigelse og / eller ophævelse af lejer mv.  
Vores medlemskab giver dig direkte og omgående adgang til vores telefoniske hotline, samt vores hjemmeside inkl. standarddokumenter, guides, seminarer og fordelagtig prissætning på bl.a.
formidling af lejemål, udarbejdelse af lejekontrakter og sagsbehandling.  

Medlemskab kan oprettes her