Lejers brug af det lejede i strid med lejekontrakten

Lejers anvendelse af det lejede til fx. erhverv, gentagen fremleje via AirBNB mv.

Når du indgår lejekontrakt med lejer, sker dette med det helt klare udgangspunkt at lejemålet alene kan anvendes til beboelse for lejer og dennes husstand. 

Anvender lejer lejemålet til f.eks. egentlig erhverv, kan udlejer efter at have fremsendt varsel mulighed for at ophæve lejemålet som følge af anvendelse af det lejede til andet end aftalt, jf. lejelovens § 93, stk. 1, Litra B, hvoraf det fremgår, at udlejer kan ophæve lejeaftalen, når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

Bestemmelsen er iøvrigt sammenkoblet med lejelovens § 26, stk. 1, hvoraf det fremgår, at lejeren ikke uden udlejers samtykke må bruge det lejede til andet formål end aftalt. Tilsidesætter lejer således sin forpligtelse efter lejelovens § 26, stk. 1, kan udlejer ophæve lejeforholdet.

Kontakt os gerne for konkret vejledning i forbindelse med lejers anvendelse af det lejede til andet end beboelse.

Som med mange forhold i lejeloven, må det dog bero på en konkret vurdering af omstændighederne, og er der fx. tale om at lejer driver et mindre liberalt erhverv fra et værelse, uden nogen fysisk kundekontakt eller andet der kan forekomme generende for øvrige beboere, eller kan anses som en væsentlig afvigelse fra hvad der kan forventes af alm beboelse, vil lejemålet sandsynligvis ikke kunne ophæves. Eksempler på dette kunne være: 

  • Enkeltmands revisions virksomhed 
  • Enkeltmands advokat virksomhed
  • Lettere konsulent arbejde 
  • Hjemmearbejdsplads og lign. 

For beboelseslejligheder, er den første og måske primære sondring om lejers anvendelse medfører gene for øvrige beboere, og her vil bl.a. trafik til og fra lejemålet af fx. kunder / klienter være en afgørende faktor.

Vi har et par domme liggende som eksempel. 

GD 2012/29 Ø

I en beboelseslejlighed drev lejer erhverv med syning af tøj og lignende. boligretten fandt under hensyntagen til den beskedne omsætning og bevisførelsen ikke, at den erhvervsmæssige virksomhed havde haft et sådant omfang og medført sådanne gener for udlejer og de andre lejere i ejendommen, at udlejer kunne ophæve lejemålet. Landsretten stadfæstede afgørelsen og bemærkede, at hverken naboen eller de øvrige eksisterende lejere i ejendommen havde bemærket nogen særlig trafik af kunder til lejligheden eller været generet af virksomheden. Da misligholdelsen således ikke var væsentlig, jf. lejelovens § 94, stk. 1, kunne lejemålet ikke ophæves.

GD 1989/21 Ø

Et beboelseslejemål med ret til liberalt erhverv blev ophævet som følge af, at lejer udøvede intens erhvervsmæssig fotografering. Ophævelsen var berettiget på trods af den givne tilladelse til liberalt erhverv, da udførelsen af lejers erhverv gik ud over, hvad der var aftalt mellem parterne. 

Ophævelse som følge af Ferieudlejning, AirBNB mv 

Ferieudlejning, Airbnb og anden korttidsudlejning påkalder sig særlig interesse i spørgsmålet om, hvad lejer kan anvende lejemålet til. Disse udlejninger er fremleje i lejelovens forstand, og er de hyppige nok, kan forholdet efter omstændigheder karakteriseres som udøvelse af erhverv og medføre gener, der indebærer en væsentlig tilsidesættelse af forpligtelsen til selv at benytte lejemålet til beboelse. Se hertil GD 2016/63 B, hvor en lejer af en 1-værelseslejlighed havde foretaget omfattende udlejning i en periode fra 2010 til 2014, herunder gennem Airbnb. Det var under sagen ubestridt, at en sådan anvendelse var i strid med LL § 26 og lejeaftalens vilkår. 

Krav om påmindelse

Det er et krav, at udlejer sender en påmindelse til lejer om, at han skal ophøre med den ikke-kontraktmæssige brug, f.eks. den ulovlige erhvervsvirksomhed, førend udlejer kan ophæve lejemålet. Idet ophøret af den ikke-kontraktmæssige brug udelukkende beror på lejer, vil en frist for ophør formentlig efter omstændighederne kunne fastsættes til meget kort tid, f.eks. blot få dage. Der er ikke nogen krav til udlejers indsigelse imod anvendelsen, der således kan afgives mundtligt eller per e-mail men det må anbefales at udlejer sikre dokumentation for fremkomst af indsigelsen.