Ophævelse, rengøring og vedligehold

GD 2004/23 V Ophævelse på grund af manglende rengøring og vedligeholdelse

Resume:

L havde i flere år ikke gjort rent eller vedligeholdt lejemålet. U afgav to påkrav og ophævede efter i alt ca. 21/2 måned fra første påkrav. Ophævelsen blev godkendt.

Sagsfremstilling:

L's far lejede i 1968 en lejlighed. Efter faderens død i 1983 fortsatte L lejemålet. L havde den indvendige vedligeholdelsespligt og desuden den del af den udvendige vedligeholdelse, der fulgte af LL § 20 i den ordlyd, der var gældende før 1. juli 1994.

U havde overtaget ejendommen i 1999 og konstaterede i forbindelse med en renovering af ejendommen i 2001, at lejligheden var meget dårligt vedligeholdt. U lod en rådgivende ingeniør (I) udarbejde en beskrivelse med tilhørende fotos af lejligheden. I vurderede, at en rengøring ville koste 30.000 kr. + moms, hvortil kom en række vedligeholdelsesarbejder, således at den samlede udgift blev anslået til ca. 177.000 kr. inkl. moms.

På grundlag af I's rapport afgav U den 26. juni 2001 påkrav om udførelse af rengørings- og vedligeholdelsesarbejder i nærmere angivet omfang. Fristen for udførelse af arbejderne blev sat til 30. juli.

Få dage senere meddelte L gennem sin advokat (A), at han ikke umiddelbart kunne anerkende U's krav, da aftalegrundlaget var uklart. I løbet af sommeren blev den oprindelige lejekontrakt fremskaffet.

Ved besigtigelse den 30. juli konstaterede U, at ingen af de påbudte arbejder var udført, og afgav derfor nyt påkrav med frist til 31. august.

Den 7. august meddelte A, at L var indforstået med at udføre de krævede arbejder og havde rettet henvendelse til de sociale myndigheder med henblik på iværksættelse af rengøringshjælp. En uge senere meddelte A, at der var rykket for de sociale myndigheders afgørelse vedrørende rengøringshjælp.

Den 31. august blev foretaget ny besigtigelse, og U konstaterede, at arbejderne endnu ikke var udført. U ophævede derfor lejemålet den 17. september.

Under boligretssagen gjorde U bl.a. gældende, at det måtte være en skærpende omstændighed, at L trods advokatbistand ikke havde ladet arbejderne udføre.

Rettens begrundelse og konklusion:

Boligretten:

Boligrettens flertal fandt det godtgjort, at lejligheden ikke havde været rengjort i en årrække og ikke havde været malet siden begyndelsen af 80'erne. Den manglende rengøring og vedligeholdelse havde karakter af vanrøgt. Imidlertid fandt disse to dommere på grundlag af forløbet, herunder fristens længde og den omstændighed, at der i begyndelsen kunne være tvivl om L's vedligeholdelsespligt, at der var tale om en uvæsentlig misligholdelse.

En dommer afgav følgende dissens:

"Der er mellem boligrettens dommere enighed om at L's mangeårige undladte rengøring og indvendige vedligeholdelse er ført bevis for vanrøgt af lejemålet.

Det afgivne påbud af 26. juni 2001 om foretagelse af rengøring inden ca. 5 uger var herefter berettiget og den fastsatte frist herfor rimelig, idet retten lægger vægt på, at L allerede inden 3 dage efter antog advokatbistand og løbende var rådgivet af egen advokat under det videre forløb. Da L ikke udførte de påbudte rengøringsarbejder inden fristens udløb og heller ikke efterkom det efterfølgende påbud af 1. august om udførelse af maleristandsættelse inden 31. august, var ophævelsen af lejemålet den 17. september 2001 berettiget, idet en samlet frist på ca. 21/2 måned må anses for en absolut rimelig lang frist.

Når dette sammenholdes med at L efter sin egen forklaring var fuldt vidende om at der ikke var foretaget vedligeholdelsesarbejder i lejligheden siden i hvert fald 1983 og ikke udført nævneværdig rengøring siden 1993, var betingelserne for ophævelse af lejemålet til stede ved ophævelsen den 17. september.

Det er herefter uden betydning at der er forskel mellem I's overslag over udgifterne og de af L oplyste afholdte udgifter, ligesom det er uden betydning, at L i oktober måned og efterfølgende lod lejligheden rengøre og male. Som følge heraf tager retten U's påstand til følge, idet retten på grund af L's helbredsmæssige og sociale forhold vil give en frist på 3 måneder til fraflytning."

Landsretten:

Landsretten godkendte ophævelsen af de grunde som var anført af den dissentierende boligretsdommer. Fristen for fraflytning blev fastsat til 31. januar 2004 (godt to måneder).

Side 1 af 2

Instans og sagsnr.:

Dom afsagt den 13. december 2002 af Retten i Århus (BS 13-5600/2001) Dom afsagt den 25. november 2003 af Vestre Landsret (1. afd. a.s. B-0067-03).

Referencer:

Lejelovens § 93, stk. 1, litra e