Ophævelse af lejer - personer tilmeldt adressen var ikke en del af lejers husstand

GD 2018/51 B Ophævelse af beboelseslejlighed sket med rette,idet L uden U's samtykke havde etableret et bofællesskab

Ophævelse af lejemål


Resume:
L lejede i 1994 en beboelseslejlighed. Ejendommen skiftede i L's lejeperiode gentagne gange ejer. L blev flere gange af U bedt om at dokumentere husstandens tilhørsforhold til L. U mente ikke, at L kunne bevisliggøre beboernes tilhørsforhold til husstanden og ej heller, at der var givet tilladelse til et bofællesskab, og ophævede derfor lejemålet. Boligretten fandt, at beboerne ikke tilhørte L's husstand, og at L ikke havde fået tilladelse til etablering af bofællesskab i lejemålet.

Sagsfremstilling:

L havde siden 1. december 1994 lejet en lejlighed af U1. Ejendommen skiftede ejer i 2005 til U2, og i 2014 overtog U3 ejendomme. Den 18. november 2002 blev L bedt om at dokumentere tilhørsforholdene til husstanden, hvilket L gjorde allerede den 19. november 2002.

Den 7. april 2015 bad U3 om at få oplyst fuldt navn, dato for indflytning for samtlige personer, der var tilmeldt adressen og/eller boede i lejemålet, og om der var tale om fremleje af beboelsesrum. U3 gjorde i brevet opmærksom på, at manglende efterlevelse af påkravet kunne medføre ophævelse af lejemålet.

L besvarede U3's henvendelse ved mail af 9. april 2015, hvori L oplyste, at der ikke var tale om fremleje.

U3 afsendte efterfølgende i 2016 flere påkrav til L, alle med det samme indhold, hvori U3 forespurgte om de samme oplysninger som i anmodningen af 7. april 2015.

L svarede gentagne gange, at der ikke var tale om fremleje, og at de 3 personer, der boede i lejemålet var en del af L's husstand. L oplyste endvidere, at det ved L's indflytning i 1995 havde været klart for U1, at L havde en ukonventionel husstand.

Af folkeregisterattest af den 16. november 2016 fremgik, at der var tilmeldt tre personer på adressen, herunder L samt A1 og A2. Derudover fremgik det af attesten, at der i perioden 1. december 2006 til 1. december 2016 havde været tilmeldt 19 personer på adressen.

Med henvisning til LL § 93, stk. 1, litra b), litra f) og litra l), ophævede U3 lejemålet den 31. januar 2017.

Rettens begrundelse og konklusion:Boligretten:

For boligretten nedlagde U3 påstand om, at ophævelsen var sket med rette, og at L derfor skulle fraflytte lejemålet snarest muligt. L nedlagde påstand om frifindelse. U gjorde følgende gældende:

  • -  at L ikke havde dokumenteret, at L havde tilladelse til at have et bofællesskab i lejemålet,

  • -  at beboerne i lejemålet ikke kunne anses som værende en del af L's husstand,

  • -  at L derfor i strid med lejekontrakten og uden skriftligt samtykke fra U3 havde overladt brugen af det lejede til andre end medlemmer af sin husstand, og

  • -  at L hverken havde imødekommet eller efterlevet U3's påbud. L gjorde blandt andet følgende gældende:

  • -  at ophævelsen ikke var sket med rette, da L's benyttelse af lejemålet var i overensstemmelse med den aftale, der var indgået mellem U1 og L,

  • -  at benyttelsen havde været den samme i hele lejeperioden uden, at der var gjort indsigelse fra tidligere ejere, og

  • -  at bofællerne altid havde været tilmeldt folkeregistret på adressen.

    Der var ved sagen blandt andet indhentet vidneforklaringer fra L, A1, A2.

    L forklarede, at han ved sin indflytning i lejemålet i 1995 bad U1 om lov til at etablere et bofællesskab i lejemålet, hvilket U1 ikke havde indvendinger imod. L forklarede endvidere, at U1's henvendelse i 2002 ikke medførte indsigelser mod L's husstandssammensætning. L oplyste, at der ikke var indgået fremlejeaftaler med henholdsvis A1 og A2 og fremhævede, at der blev indkøbt til fælles mad, og at beboerne i lejemålet i gennemsnit spiste sammen to gange om ugen.

    A1 forklarede, at de delte køkken, bad, toilet og fællesrum og tilføjede, at de nogle gange spiste sammen, men at det typisk kun var en gang om måneden. A1 forklarede, at de i øvrigt passede hver deres liv, og at de købte deres egen mad.

    A2 forklarede, at L, A1 og A2 købte deres egen mad, men at de spiste sammen et par gange om ugen.

    Boligrettens begrundelse og resultat

    "To af rettens medlemmer udtaler følgende:

    Efter de afgivne vidneforklaringer er der ikke etableret sådant gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold mellem personerne nævnt under sagen, at de pågældende kan anses for at tilhøre eller at have tilhørt L's husstand. De nævnte personer, som efter det oplyste har boet og bor i lejemålet ud over L, er således ikke omfattet af begrebet husstand, jf. LL § 26, stk. 2.

U3 har trods adskillige påmindelser om, at brugen af det lejede ikke må overlades til andre, fastholdt, at der ikke har været og ikke er tale om fremleje, som eventuelt kan tillades, jf. LL § 26, stk. 2, og § 69 og § 70, og har under sagen forklaret, at han ikke ønsker en "omorganisering af husstanden".

L har i mail af 29. november 2016 om sin overdragelse af lejemålet anført: "Der var dengang ingen indvendinger mod min tidssvarende men ukonventionelle husstand, og heller ingen krav om alderskvotering, kønskvotering, religion eller race. Eneste overenskomst var en aftale om ikke at gentage den tidligere overbefolkning; men holde husstanden på fem personer eller derunder".

Som det fremgår af sagen har L ikke i sin tidligere mails af 9. april 2015, 17. november 2016 og 21. november 2016 efter U's påkrav gjort gældende, at han har en tilladelse til at have et bofællesskab i lejemålet.

Heller ikke i sin besvarelse af en tidligere ejers henvendelse i 2002 vedrørende beboere i lejemålet henviste L til, at han havde en tilladelse til at have bofællesskab i lejemålet.

L har endvidere forklaret, at han bad den daværende ejer af ejendommen om tilladelse til, at han etablerede et bofællesskab på 3. salen, hvilket ejeren ifølge L "ikke så nogen problemer i".

Af lejekontrakten, herunder de almindelige bestemmelser, fremgår intet om, en sådan tilladelse. Tværtimod er anført, at det lejede ikke uden skriftligt samtykke fra U må bruges til andet end beboelse, hvilket må sammenholdes med, at det af de almindelige bestemmelser til lejekontrakten fremgår, at L ikke uden U's skriftlige samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre medlemmer af husstanden, hvad enten det sker mod eller uden vederlag til L, jf. dog LL § 69 og § 70.

Det er under disse omstændigheder ikke godtgjort, at der har været en aftale mellem L og den daværende ejer af ejendommen, U1, om at L kunne etablere et bofællesskab på adressen.

Skulle den daværende ejer af ejendommen have givet en sådan tilladelse eller trods kontraktens og LL's ordlyd have set gennem fingre med, at L alligevel etablerede et bofællesskab på adressen, kan L ikke påberåbe sig dette over for den nuværende ejer af ejendommen, idet denne til enhver tid har ret til at bringe forholdene i lejemålet i overensstemmelse med kontraktens ordlyd og gældende ret.

U3 overtog ejendommen i begyndelsen af 2014. Den 7. april 2015 sendte U3 det første brev til L om, hvem der boede på adressen mv. U3 fulgte løbende op herpå, og den efterfølgende brevveksling mellem parterne bærer præg af L's mangelfulde besvarelser af U3's henvendelser. Efter det foreliggende har U3 ikke ved passivitet fortabt sin ret til at kræve forholdene bragt i orden og eller hæve lejemålet. Hvad der er passeret i forhold til tidligere ejere af ejendommen er i denne forbindelse ikke af betydning.

Således som L forholder sig til påstande og anbringender ved at afvise muligheden for fremleje i overensstemmelse med reglerne i LL, kan misligholdelsen ikke karakteriseres som uvæsentlig, jf. LL § 94, stk. 1.

Det er ikke bestridt, at de formelle betingelser for at hæve lejemålet er opfyldt. Efter det anførte tages U3's påstand om, at L skal anerkende, at lejemålet er ophævet med rette, senest ved U3's advokats ophævelsesskrivelse af 10. marts 2017, herefter til følge som nedenfor bestemt.

Et af rettens medlemmer udtaler følgende:

Efter de afgivne forklaringer er det godtgjort, at der mellem L og ejendommens daværende ejer i 1994 har været en aftale om, at L kunne etablere et bofællesskab på adressen.

Siden lejemålets indgåelse og i hele lejeperioden har det været benyttet til bofællesskab, uden at der er gjort indsigelse fra tidligere ejere. Alle tidligere og nuværende beboere har været eller er tilmeldt folkeregistret på adressen, ligesom navne på postkasser og dørtelefon altid har angivet navne på de, der beboede lejemålet.

Endvidere har L ikke udlejet værelser i bofællesskabet til flere personer, end der kunne ske lovlig fremleje i medfør af den præceptive bestemmelse i LL § 69, og i øvrigt har lejen for bofæller været beregnet som en forholdsmæssig andel af L's leje til ejendommens ejere, beregnet ud fra værelsesstørrelse samt andel af fællesrum. Der er eller har således ikke været tale om forretningsmæssig udlejning fra L's side.

Af ovennævnte grunde og da L løbende og aktuelt har besvaret U3's påkrav om at give nærmere oplysninger om de personer, der på tidspunktet for U3's henvendelser boede i bofællesskabet, tager denne dommer L's frifindelsespåstand til følge, også fordi det forhold som U3 påberåber sig til støtte for ophævelsen af lejemålet, ikke har en sådan væsentlighed, at der ske ophævelse, jf. LL § 94, stk.1.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet".