Udlejer kan forlange lejers istandsættelse gjort om hvis den er utilstrækkelig

Ny dom slår fast, at såfremt lejer har forsøgt istandsættelse selv og at dette istandsættelsesarbejde er af ringe kvalitet, kan udlejer forlange arbejdet gjort om eller udbedret. Dommen understreger betydningen af, at udlejer gør lejer opmærksom på at hvis denne foretager istandsættelse selv er det for egen regning og risiko såfremt arbejdet er ringe udført. 

GD 2018/01 V L skulle betale for istandsættelse af lejemål, da L's istandsættelse ikke var håndværksmæssigt korrekt udført. L skulle samtidig betale erstatning for leje i 14 dage  


Resume:  L fraflyttede lejemålet og havde selv istandsat lejemålet med maling af overflader og træværk. U anfægtede L's istandsættelse. U havde fået en maler til at vurdere L's istandsættelse, og der var ud fra hans vurdering anvendt forkert maling flere steder, og der var mange steder, hvor malingen ikke dækkede. U fik herefter maleren til at rette op på den mangelfulde istandsættelse, hvilket betød, at den nye lejer ikke kunne flytte ind til den aftalte tid. Landsretten fastslog, at U ved fremlæggelse af fotos og ud fra de afgivne forklaringer havde løftet bevisbyrden for, at L ikke havde istandsat lejemålet i henhold til lejekontrakten. L skulle også dække U's tab af leje i 14 dage, fordi den nye lejer ikke kunne flytte ind til aftalt tid på grund af den mangelfulde istandsættelse. 

Sagsfremstilling:  L og U indgik lejekontrakt med virkning fra 1. april 2009. Den 1. maj 2009 indbetalte L depositum på 12.000 kr. i henhold til kontrakten og svarende til tre måneders leje.  Af kontrakten fremgik, at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen og skulle afleveres nyistandsat ved fraflytning. I kontraktens § 11 var det videre anført, at ved nyistandsat skulle forstås, at vægge, døre og vinduer blev malet og eventuelle huller udspartlet, samt at lofter og radiatorer ikke var nymalet.  L opsagde lejemålet ved brev af 26. april 2015 til fraflytning 1. august 2015. U bekræftede samme dag modtagelsen af opsigelsen. Den 21. juli 2015 sendte U en sms-besked til L, hvori hun oplyste, at der tidligere var malet med modehvid vandbaseret maling over alt. L malede selv sammen med nogle venner lejemålet i juli. Der blev ikke brugt den af U oplyste maling.
L afleverede nøgler til U den 29. juli 2015, hvor der også blev afholdt flyttesyn.  Efter flyttesynet fik U en maler til at vurdere malerarbejdet, og lejemålet blev herefter malet igen, da L's istandsættelse ikke fandtes tilstrækkelig på grund af manglende dækning flere steder, at der var anvendt vægmaling til døre og vinduer, og ikke højglansmaling i køkkenet og vådrumsmaling i badeværelset. Dette medførte, at den nye lejer måtte vente 14 dage med at flytte ind.  U gjorde krav gældende over for L i brev af 5. august 2015, men L protesterede mod kravet og mente, at hun havde istandsat lejemålet tilstrækkeligt og i overensstemmelse med lejekontrakten.

Rettens begrundelse og konklusion: 
Boligretten:  L indbragte sagen for boligretten med påstand om tilbagebetaling af depositummet.  U påstod frifindelse og nedlagde selvstændig påstand om, at L skulle betale de 23.309,85 kr. det havde kostet at male. U ville også have dækket 2.100 kr. for en halv måneds husleje, som U havde været nødt til at godtgøre den nye lejer, der først kunne flytte ind i lejemålet med 14 dages forsinkelse.  Der blev under sagen fremlagt fotos taget af U i forbindelse med fraflytning og afgivet forklaring af L, U, L's kæreste J, den maler M, der havde foretaget istandsættelsen, samt den nye lejer L2.  L forklarede, at hun mente, at U havde godkendt malerarbejdet ved flyttesynet den 29. juli 2015, og at istandsættelsen i øvrigt var tilstrækkelig. Hun forklarede også, at da hun fik sms'en fra U, havde hun købt den maling, som hun brugte til istandsættelsen. Den maling, hun havde købt, var almindelig hvid indendørs maling, og der stod ikke noget konkret i lejekontrakten om hvilken maling, der skulle bruges.  U forklarede, at hun ved flyttesynet havde påtalt flere fejl ved malerarbejdet, noget havde J forsøgt at udbedre med det samme. Efter gennemgangen havde hun været i lejemålet for at gøre det klar til den nye lejer og havde her konstateret, at malingen umiddelbart kunne tørres af. Hun havde derfor forsøgt at få fat i L for at høre hvilken maling, der var blevet brugt. Hun havde herefter kontaktet M og en anden maler for at få en vurdering af malerarbejdet samt tilbud på udbedring. Hun havde modtaget to tilbud og valgt det billigste.  J forklarede, at han havde været med til at male, at de havde brugt én dag på det og malet tre gange.  M forklarede, at der var anvendt forkert maling, og at malingen ikke dækkede flere steder. Det havde derfor været nødvendigt at foretage ny istandsættelse.  L2 forklarede, at hun kunne bekræfte U's opfattelse af, hvordan lejemålet så ud, inden M istandsatte det.  

Boligrettens begrundelse og resultat  "Ved sagens afgørelse lægges det til grund, at L overtog lejemålet nyistandsat, og at det gyldigt er aftalt, at lejemålet skal afleveres nyistandsat. I forbindelse med L's fraflytning af lejemålet opstod der uenighed mellem parterne om, hvorvidt den af L udførte istandsættelse af lejemålet var mangelfuld. U har efter L's fraflytning af lejemålet 1. august 2015 malet hele lejemålet ved malerfirma. Der har ikke under sagen været syn og skøn.  Ud fra bevisførelsen i sagen, navnlig henset til de af U fremlagte fotos, og forklaringen afgivet af vidnerne L2 og M, samt at det er ubestridt,    at der er brugt vægmaling til maling af træværk samt i vådrum, finder retten, at L's istandsættelse af lejemålet ikke er udført på en sådan håndværksmæssig korrekt måde der med rette kan kræves, og at istandsættelsesforpligtelsen derfor ikke er opfyldt. 

Da U har reklameret rettidigt overfor L i brev af 5. august 2015, er kravet på de nødvendige udgifter til istandsættelse berettiget. Ud fra bevisførelsen kan retten dog ikke vurdere, hvilke malerudgifter der har været nødvendige for at lejemålet kunne fremstå nyistandsat. Retten har derfor skønsmæssigt henset til det indbetalte depositum, og finder på denne baggrund at U er berettiget til at tilbageholde det af L indbetalte depositum, til fuld og edelig afgørelse af istandsættelseskravet. 
Retten finder herudover, at det tab på kr. 2.100 i form af refunderet leje til de nye lejere, som en direkte følge af at istandsættelsesforpligtelsen ikke er opfyldt, kan kræves erstattet af U. Som følge af det anførte tages U's påstand herom til følge med dette beløb." 


Landsretten:  U indbragte afgørelsen for landsretten.  For landsretten anførte L, at når U havde valgt at afholde fraflytningssyn blev hun bundet af proceduren i LL § 98, stk. 3 og 4, og at istandsættelseskravene derfor skulle have været gjort gældende ved fraflytningssynet.  

Landsrettens begrundelse og resultat  "L fraflyttede lejemålet den 1. august 2015, og LL § 98 som affattet ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 finder derfor anvendelse, jf. sidstnævnte lovs § 5.  U skulle herefter som udlejer af én beboelseslejlighed over for L inden 14 dage efter fraflytningsdagen fremsætte krav om istandsættelse, medmindre andet var aftalt, jf. LL § 98, stk. 2 og 3.  Det fremgår af lejekontraktens § 7, at der ved lejeforholdets ophør skulle ske en fælles besigtigelse af det lejede og udarbejdes en rapport, hvori lejemålets stand ved lejerens aflevering af lejemålet blev angivet. Det fremgår endvidere, at såfremt arbejder, som L havde pligt til at udføre, ikke var udført inden fraflytningsdagen, skulle istandsættelsen ske ved U's foranstaltning.  Om besigtigelsen i forbindelse med fraflytningen har L blandt andet forklaret, at hun ikke husker, om U påtalte noget under gennemgangen. U har blandt andet forklaret, at hun på grund af den mangelfulde istandsættelse alene skrev under på, at L havde afleveret nøglerne.  Efter bevisførelsen, herunder ordlyden af lejekontraktens § 7 og de af L og U afgivne forklaringer, finder landsretten efter en samlet vurdering, at U som udlejer ikke kan anses for at have accepteret lejemålets stand i forbindelse med besigtigelsen.  Det kan under de foreliggende omstændigheder ikke føre til andet resultat, at der ikke blev udfærdiget en fraflytningsrapport i forbindelse med selve besigtigelsen.  Landsretten tiltræder derfor og at de af byretten i øvrigt anførte grunde, at U af L kan kræve betaling for sine udgifter til istandsættelse af lejemålet.  U har dokumenteret istandsættelsesudgifterne ved indhentelse af tilbud fra to håndværkere og har valgt det billigste tilbud på 23.100 kr. Hun har endvidere dokumenteret en udgift til tre spotpærer på i alt 209,85 kr. Efter bevisførelsen lægger landsretten derfor til grund, at U's istandsættelsesudgifter udgjorde i alt 23.309,85 kr.  Der er ikke efter bevisførelsen grundlag for at fastslå, at det opgjorte beløb er urimeligt, eller at der har været afholdt udgifter, som ikke har været nødvendige. Der er derfor ikke grundlag for skønsmæssigt at reducere istandsættelsesbeløbet."