Udlejers opsigelse berettiget grundet tilknytning til ejendommen

En ny dom fra Østre Landsret, der dog er meget specifik i form af omstændigheder, men som dog heldigvis understreger udlejers adgang til at gøre opsigelse gældende, når udlejer har berettiget brug for at kunne få råderetten over boligen. 



GD 2018/33 Ø U's opsigelse af lejemål var sket med rette, henset til U's store tilknytning til lejemålet samt L's mulighed for at finde anden passende bolig 


Resume:  
U udlejede en villa, som U og hendes mand forinden havde beboet i over 30 år. Årsagen til udlejningen var mandens sygdom, hvorfor U og manden byggede et nyt hus på nabogrunden. U's mand døde kort tid efter, hvorfor U opsagde lejemålet over for L med 1 års varsel, jf. LL § 83, stk. 1, litra a, da U ønskede at flytte tilbage til den udlejede villa. L protesterede imod opsigelsen, som L fandt urimelig. Boligretten fandt ikke, at opsigelsen var rimelig. Landsretten fandt derimod, at U's tilknytning til villaen var så stor - samt at U's situation havde ændret sig som følge af mandens dødsfald - at opsigelsen var rimelig og sket med rette.  

Sagsfremstilling:  Den 5. juni 2014 lejede U en villa ud til L, som boede der med sine to skolesøgende børn, sin samlever samt deres kommende fællesbarn.  Villaen var et parcelhus opført i 1934. Arealet udgjorde 240 m2, hvoraf 92 m2 var beliggende i kælderen, og 84 m2 var på husets første sal. Den månedlige leje udgjorde 18.000 kr.  U havde boet i villaen sammen med sin mand i perioden 1979 til 2010, hvorefter de opførte et 1-plans parcelhus på 162 m2 på nabogrunden. Opførslen af villaen på nabogrunden skyldtes, at U's mand de seneste par år havde været ramt af sygdom og fx ikke kunne gå på trapper længere.  I juni 2011 udlejede de huset i en tidsbegrænset periode på 2 år, og i januar 2014 satte de det til salg.  L og hendes kæreste var interesserede i at købe huset, men skulle først have solgt kærestens hus. På den baggrund indgik parterne en lejeaftale med forkøbsret for L.  Mindre end 1 år efter afgik U's mand ved døden, og U opsagde lejemålet over for L med 1 års varsel, da U ønskede at flytte tilbage i det gamle hus.  L gjorde indsigelse mod opsigelsen, hvorefter U indbragte sagen for domstolene.  

Rettens begrundelse og konklusion: Boligretten:  

For boligretten nedlagde U påstand om, at opsigelsen af L var sket med rette. L nedlagde påstand om frifindelse.

U gjorde gældende, at opsigelsen var rimelig henset til, 
- at U havde boet i det gamle hus i over 30 år, og at L kun havde boet der siden 2014, herunder fremlejede L størstedelen af huset. - at L havde rig mulighed for at finde anden passende bolig til under 18.000 kr. om måneden. 
L gjorde blandt andet gældende, 

  • -  at opsigelsen ikke var rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
  • -  at U var en ældre enlig kvinde, som allerede boede i et nybygget 1-plans hus på 162 m2, hvorfor det savnede mening, at U ønskede at flytte ind i det gamle hus, som havde et større vedligeholdelsesbehov samt var i 3 plan.
  • -  at L ikke havde mulighed for at finde en anden passende bolig, og
  • -  at det var urimeligt, at L skulle prøve at finde en anden bolig, når U's motivation for at ville bebo lejemålet var uklar.
    U forklarede for retten, at hverken hun eller hendes mand ved indgåelse af lejekontrakten med L vidste, at U's mand var så syg. Manden var blevet rygopereret 4 gange, og deres intention var at bo i det nye 1-plans hus. Eftersom manden døde, ønskede U ikke længere at bo i det nye hus. U forklarede endvidere, at der ikke var udsigt i det nye hus pga. støjvolden fra motorvejen, medens der i det gamle hus var udsigt over [...] U kunne lide udsigten og ånden i det gamle hus, ligesom U forklarede, at L og L's kæreste gik fra hinanden efter ca. 3 måneders boperiode i det gamle hus. Ifølge U havde L misligholdt lejemålet. Endelig forklarede U, at det var meningen, at lejemålet skulle være udlejet tidsbegrænset. Det var dermed en fejl, at L underskrev en lejekontrakt uden tidsbegrænsning.
    L forklarede for retten, at hun var gravid, og hun havde to hjemmeboende piger, som gik i skole i nærområdet og havde venner samt fritidsinteresser i nærområdet. Den ene datter gik i specialklasse, da hun var særligt sensitiv og havde brug for faste rammer. L's nye kæreste var lige flyttet ind i lejemålet. L forklarede endvidere, at hun havde lejet to værelser i kælderen ud, men at lejerne var blevet opsagt og stod til at fraflytte lejemålet inden længe. L havde også lejet annekset ud til et vennepar. Udlejningen af annekset var midlertidig, indtil venneparret kunne finde en anden bolig. Endelig forklarede L, at hun længe havde været interesseret i at købe huset af U. Processen var dog blevet udskudt, da L's daværende kæreste kort tid efter lejemålets begyndelse fraflyttede lejemålet. L var fortsat interesseret i at købe huset, som var hendes drømmehus, men L havde dog endnu ikke råd til det

Boligrettens begrundelse og resultat 


To dommere udtalte: 
"Efter bevisførelsen lægger vi til grund, at det var parternes hensigt, at L og hendes daværende samlever skulle købe villaen. U og hendes nu afdøde ægtefælle afdisponerede således de facto villaen, idet de dels flyttede ind i en for dem fremtidssikret bolig, opført og indrettet efter deres behov, og dels afstod fra at indskrive forbehold eller tidsbegrænsninger i lejeaftalen med L. Vi bemærker, at U og hendes ægtefælle tidligere har udlejet villaen til andre lejere med tidsbegrænsning og således var bekendt med muligheden, ligesom de gav L forkøbsret og i lejekontraktens § 11 indsatte vilkår om, at L's istandsættelse af kælderen til en anslået værdi af 100.000 kr. udlignede depositum. 
U har forklaret om baggrunden for opsigelsen af L, at hun bedre kan lide udsigten fra villaens 1. sal. Heroverfor står udover det allerede anførte om hendes aktuelle boligforhold L's forklaring om hendes og særligt hendes børns tilknytning til huset og lokalområdet, herunder skole og specialklasse. 
U har ikke tilbudt L at leje nabovillaen [...], som hun frit kan disponere over.

Vi tillægger det ikke stor betydning, at L i en kort periode efter sin seneste samlivsophævelse valgte at fremleje nogle værelser i villaen. 
Efter en samlet vurdering finder vi, at opsigelsen af L ikke er rimelig ud fra begge parters forhold. Herefter og da det forhold, at U har boet i villaen i godt 30 år efter en konkret vurdering af afståelsen og fraflytningen, ikke kan føre til et andet resultat, stemmer vi for at frifinde L." 
Én dommer udtalte: 
"Denne dommer lægger efter bevisførelsen til grund, at den bolig som U og hendes nu afdøde ægtefælle flyttede til, primært var opført og indrettet efter ægtefællens behov. U har forklaret, at da ægtefællen var rygopereret 4 gange, var det derfor planen, at de skulle bo i det nye hus, som er et 1-plans hus, og at de ikke vidste, at han var så syg, da de indgik lejekontrakten. 
U har endvidere forklaret, at det var en fejl, at lejekontrakten med L ikke blev gjort tidsbegrænset. 
Det fremgår af U's forklaring, at hendes tilknytning til villaen er større end til det nye hus, og at ægtefællen købte villaen i 1979 på hendes foranledning. Heroverfor står det faktum, at L lejede villaen med virkning pr. 1. august 2014, og at hun og hendes børn således kun havde beboet den i ca. 1 år og 4 måneder på opsigelsestidspunktet. 
Det bemærkes, at der ikke er noget holdepunkt i loven for, at U skulle have pligt til at tilbyde L at leje nabovillaen [...] 
Efter en samlet vurdering finder jeg, at opsigelsen af L er rimelig ud fra begge parters forhold, idet jeg navnlig lægger vægt på, at U har boet i villaen i godt 30 år sammen med sin ægtefælle, at L fremlejer en del af lejemålet, og at hun ikke har sandsynliggjort, at det ikke er muligt at finde en anden passende bolig, hvorfor U's interesse i at kunne benytte sin ejendom til egen beboelse er stærkere end L's interesse i at kunne bevare lejemålet, og jeg stemmer for, at U skal have medhold i sin påstand."  


Landsretten:  For landsretten gentog parterne deres påstande som for boligretten.  


Landsrettens begrundelse og resultat  "U har forklaret, at hun efter sin mands død har fået et ønske om at flytte tilbage til deres gamle hus, som blandt andet har været samlingspunktet for familien, og at hun i den forbindelse vil sælge sin nuværende bolig. Landsretten finder efter bevisførelsen ikke grundlag for at tilsidesætte denne forklaring.  Det kan endvidere lægges til grund, at begge parters situation og forudsætninger for lejeforholdet har ændret sig væsentligt siden lejeaftalens indgåelse, hvorfor landsretten ikke tillægger forholdene på dette tidspunkt, herunder den aftalte uopsigelighed og forkøbsret, afgørende betydning.  Herefter og særligt henset til U's meget langvarige tilknytning til ejendommen, der er et enfamilieshus, og idet L må antages at have mulighed for at finde anden passende bolig i området, tiltræder landsretten af de grunde, boligrettens mindretal i øvrigt har anført, at opsigelsen af L er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Det forhold, at L's ene datter har brug for en struktureret og genkendelig hverdag, kan efter omstændighederne ikke føre til et andet resultat. "