Forlængelse af tidsbegrænsede lejemål

Hvis du har indgået et tidsbegrænset lejemål og både udlejer og lejer ønsker dette forlænget, er der, også i retspraksis, mulighed herfor. Vi får mange spørgsmål fra medlemmer om dette emne, og det forekommer at være bredt misforstået. 

2 års regel - findes ikke! 

Der er ikke nogen 2 års regel når det handler om, at du som ejer af en ejendom har udlejet denne. Heller ikke i forbindelse med forlængelse af en aftalt tidsbegrænsning. Sagt med andre ord, der er intet der tilsiger at perioden i sig selv, hvad enten der er tale om den oprindelige tidsbegrænsning, eller en forlængelse af samme, bliver et problem hvis denne overstiger 2 år. 

2 års reglen har at gøre med fremlejeforhold, altså hvor du som lejer fremlejer et lejemål, her vil dette i udgangspunktet være begrænset hvad du kan, dels i forhold til årsagen til fremleje, dels i forhold til perioden som i dette tilfælde maksimalt kan være 2 år. 

Men udlejer du egen ejerlejlighed, hus, rækkehus eller lign. er der ingen særlig periode at tage dig i agt for, derimod er det begrundelsen for tidsbegrænsningen der er afgørende. 

Argumentation for tidsbegrænsning og evt. forlængelse 

Det afgørende for, at kunne tidsbegrænse er begrundelsen herfor. Retspraksis viser, at tidsbegrænsede lejemål skal være begrundede, og helst skal det fremgå af lejekontraktens §11 hvad denne begrundelse er, om ikke andet af bevismæssige årsager. Når et tidsbegrænset lejemål forlænges, skal der således være sammenhæng mellem begrundelsen for tidsbegrænsningen og begrundelse for forlængelsen. Det fungerer således ikke, at den oprindelige begrundelse var at "Udlejer ønsker at flytte hjem fra udlandet for at benytte det lejede" og det i forlængelsen angives at "Udlejer ønsker at sælge det lejede" idet der ikke umiddelbart er kontinuitet mellem de 2 begrundelser. Der kan være gode grunde til at argumentationen ændrer sig, men i så fald bør det tydeliggøres i forbindelse med en forlængelse. 

Skal der laves ny kontrakt ved forlængelse af tidsbegrænset lejemål?

Dette må bero på en nærmere vurdering, men hvis det kan undgås bør det undgås. En ny lejekontrakt medfører en række problemstillinger. Bl.a kan det ændre de regler lejeforholdet henhører under, hvis der fx. er kommet nye regler til i mellemtiden, fx d. 1.7.2015 hvor en række regler blev ændret i lejeloven, heraf en del vedr. lejers pligt til istandsættelse. Dernæst kan det give problemer i  forhold til definition af lejemålets stand, idet en ny lejekontrakt pr. definition medfører en ny "indflytningsdato" uanset at lejer egentlig har beboet lejemålet i årevis inden inden den nye kontrakt indgås. Vi har set en del opgør om lejemålets stand ved indflytning og dermed lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning som følge af, at der har været indgået flere på hinanden følgende kontrakter. Retspraksis tilsiger principielt, at stand ved indflytning må regnes fra oprindelig, faktuel indflytning uanset at der er indgået flere kontrakter siden hen, men det er ikke et opgør vi kan anbefale. 

I mange tilfælde er det således den mest elegante løsning at lave et tillæg (Allonge) til den eksisterede lejekontrakt, hvor der aftales en forlængelse. I nogen tilfælde vil dette dog ikke være tilrådeligt, det kan være fx. fordi den oprindelige tidsbegrænsning er ringe aftalt, eller der er centrale forhold i lejekontrakten som ønskes ændret. Det bør således altid bero på en konkret saglig vurdering. 

Kan SAPU hjælpe med at forlænge mit lejemål? 

Ja - med det forbehold, at eksisterende kontrakt, argumentation mv. er tilstrækkelig - alternativt kan vi være behjælpelig med en helt ny kontrakt, hvor der tages de rette forbehold og hvor tidsbegrænsningen argumenteres bedre. I nogen tilfælde, fx. hvis der er tale om at udlejer reelt er en virksomhed, vil vi måske foreslå andre løsninger for at sikre at lejer rent faktisk fraflytter, eller kan tvinges ud. 

Skriv til os på Medlems Chat (https://sapu.dk/conversations) hvis du er medlem for rådgivning - og hvis du ikke er medlem så meld dig ind med det samme. Medlemskabet kan fradrages i SKAT og er yderst værdifuldt hvis du er privat udlejer.