Ny boligskat 2024 udlejning og udlejningsejendomme

Et bredt politisk flertal i Folketinget har i 2016 og 2017 aftalt at opbygge et nyt ejendomsvurderingssystem og indføre nye regler for opkrævning af ejendomsværdiskat og grundskyld. 

Det fører til nogen ændringer i beskatning, som allerede har været omdiskuteret i medierne, navnlig da de foreløbige vurderinger, der blev udsendt i september 2023. 

En del ejendomme har fået nogle meget høje vurderinger af deres grundværdi (grundskyld) og i en række tilfælde overstiger grundværdien den samlede værdi af ejendom og grund. 

Hvad består Boligskatten af? 
Boligbeskatning består af 2 komponenter: 

• Ejendomsværdiskat (skat af ejendommensværdi, dvs. grund + bygninger)
• Grundskyld (skat af grundværdien)

Boligskatterne beregnes som en procentdel (skattesats) af den offentlige ejendomsvurdering. Men inden skatterne beregnes, trækkes  20 % fra vurdering. Der er nemlig vedtaget et såkaldt forsigtighedsprincip, der tager højde for den naturlige usikkerhed, der altid vil være, når man vurderer en ejendom.

Til og med 2023 er der skattestop på ejendomsværdiskatten og skatteloft på grundskylden, der begrænser, hvor meget grundskylden kan stige.

Den 1. januar 2024 kommer der nye regler for boligskatten, hvor skatten følger værdien af ejendommen. Den vil altså stige og falde i takt med ejendomsvurderingen.

Skatteprocenten sænkes dog en del, hvormed man altså betaler en mindre procentdel i skat, af en højere værdi (typisk).
For ejerboliger indføres der en skatterabat - lidt om den nedenfor. 

Skatterabat
Skatterabatten følger boligejeren, så længe man bliver boende i den bolig, man gjorde ved overgangen til de nye regler 1. januar 2024. Skatterabatten er ikke et lån, men en rabat, der er fast i kroner og øre. Som boligejer beholder du din rabat til den dag, du sælger din ejendom. Fra 1. januar 2024 får nye ejere ikke skatterabat, men skal betale den fulde boligskat på boligen. 

Skatterabatten gælder ikke udlejningsejendomme. Se nærmere nedenfor. 

Betydning for udlejere af fast ejendom
For at forstå konsekvensen for udlejere og lejere, er det først nødvendigt at sondre mellem 2 forhold. 

• Udlejet ejerbolig
• Udlejningsejendom (erhvervsejendom)

Udlejet ejerbolig
For privat personer, der har udlejet deres ejerlejlighed eller hus/rækkehus mv. (altså ejerboliger), modtages der skatterabat, så længe ejendommen er købt inden d. 31.12.2023. I nogen tilfælde, vil skatten måske endda falde. Udgangspunktet, når du udlejer ejerbolig, er at du fritaget for ejendomsværdiskatten. Ejendomsværdiskatten er en skat, der skal betales, når du som ejer selv bor i din bolig. Der er tale om en egentlig skat, der opkræves over forskudsopgørelsen og endeligt opgøres på årsopgørelsen. 

Grundskylden, som betales til kommunen, skal stadig betales, og denne kan, i lejeforhold, pålægges lejer. Når du udarbejder din lejekontrakt, udfyldes i §3 i Typeformular A10 følgende fortrykte felter: 

Her indtastes fx. 1.1.2023, hvormed skatter og afgifter pr. 1.1.2023 anses som værende indeholdt i lejen. Ændringer, og altså dermed forhøjelser, kan således forlanges udlignet overfor lejer. Dette uanset hvornår de indtræder. 

Konsekvensen af ovenstående skatterabat er dog, at de ejerboliger, som reelt måtte stå til en stigning i skatten på grundskyld, modtager en skatterabat, og således vil det ikke være nødvendigt at foretage udligning af skatter overfor lejer. 

Du er _ikke_ forpligtet til at lade lejen falde, selvom din samlede grundskyldsbetaling falder i 2024. 

Skatterabatten ophører når ejendommen sælges, altså efter d. 1.1.2024. Sælger du en udlejet ejerlejlighed, vil udgangspunktet således være, at den nye ejer vil blive beskattet af de nye regler, og dermed risikerer den nye ejer at grundskylden stiger. Dette særligt for ejerlejligheder i København og de større byer. Den nye ejer vil dog kunne forlange den evt. forhøjet grundskyld udlignet overfor lejerne af ejerboligen. 

SAPU har en blanket liggende til brug for udligning af skatter og afgifter.
Blanketten kan hentes her gratis hvis du er medlem.

Udlejningsejendomme (erhvervsejendomme)
For beboelsesejendomme, som er kategoriseret som erhvervsejendomme, dvs. de ikke er ejerboliger, men fx. etageejendomme med beboelseslejligheder, indføres der ingen skatterabat. Dette skyldes, at disse ejendomme sjældent handles, hvormed skatterabatten ville blive givet for en, forventelig, meget lang periode. 

Disse ejendomme er dog ikke vurderet på nuværende tidspunkt, ej heller med foreløbige vurderinger, sådan som ejerboliger er. De bliver først vurderet. 

For ejere af disse ejendomme gælder det at: 

Der betales alene grundskyld og: 

I 2022 og 2023:

• Vurderingen for 2012 er foreløbigt beskatningsgrundlag
  Der betales i første omgang skat af en videreført vurdering fra 2012 (eller en senere omvurdering, hvis ejendommen er blevet omvurderet efter 2012).
• Vurderingen for 2021 er endeligt beskatningsgrundlag
  Når vurderingen for 2021 kommer, efterreguleres skatten for 2022 og 2023, så der bliver beskattet på baggrund af det rigtige grundlag.

I 2024 og 2025:

• Foreløbig vurdering for 2023 er foreløbigt beskatningsgrundlag
  Du betaler i første omgang skat af en foreløbig vurdering for 2023.
• Vurderingen for 2023 er endeligt beskatningsgrundlag
  Når din endelige vurdering for 2023 kommer, efterreguleres skat for 2024 og 2025, så ejendommen bliver beskattet på baggrund af det rigtige grundlag.

Vurderinger udsendes, forventeligt, i 2025. I hvert fald først efter alle ejerboliger har modtaget deres vurderinger, sådan som SKAT's ordlyd er på tidspunktet for denne artikels udgivelse. 

Kontakt os gerne, hvis du har spørgsmål. (for medlemmer)

Bliv medlem idag

Få hjælp til din udlejning og en professionel sparringspartner. For mindre end 5 kr. om dagen. 
Tilmeld dig SAPU nu

Vil du tale med os?

Ønsker du i stedet, at vi kontakter dig på baggrund af konkrete behov, så klik herunder: 
Jeg vil gerne høre mere