Forbedringsforhøjelse frivillig aftale med lejer, Lejelovens §62B

Lejelovens § 62b giver udlejer lejer mulighed for at indgå aftale med lejer om en forbedringsforhøjelse for forbedringer i lejerens lejemål.

Aftaler efter lejelovens § 62b er i modsætning til aftaler efter lejelovens § 66a individuelle aftaler, og det er derfor kun den enkelte lejer, som er forpligtet af aftalen med udlejer.

Der er dog intet til hinder for, at udlejer indgår identiske § 62b aftaler med flere lejere eller eventuelt alle lejere i ejendommen, men der skal, i så fald, laves en skriftlig aftale med hver enkelt lejer.

Lejelovens § 62 b gælder dog kun for lejere af beboelseslejligheder.

Udlejer kan derfor ikke indgå aftaler i henhold til lejelovens § 62b med lejere af enkeltværelser. Det betyder ikke, at der ikke kan indgås aftaler om udførelse af forbedringsarbejder med lejere af enkeltværelser, men eventuelle aftaler med lejere af enkeltværelser må blot ske i form af aftaler uden særlig lovhjemmel. Kontakt SAPU herom. 

Når der indgås aftale med lejer om en forbedringsforhøjelse, er det ikke nødvendigt at varsle forbedringsforhøjelsen over for lejeren. Udlejer behøver heller ikke at iagttage reglerne om varsling af iværksættelse i boligreguleringslovens §§ 23-24 eller foretage varsling af beboerrepræsentationen efter lejelovens § 65, stk. 2 (hvis en sådan overhovedet findes).

Reglerne om varsling af iværksættelse og høring af beboerrepræsentationen har til formål at beskytte de lejere, som måtte blive mødt med et krav fra udlejer om gennemførelse af forbedringsarbejder, men da lejerne selv har indgået aftale herom med udlejer, bliver varsling af iværksættelse og høring af beboerrepræsentationen irrelevant, jf. GD 1997/38 Ø (kontakt os for at få fremsendt kopi af dommen).

Det fremgår således også af formuleringen af lejelovens § 65, stk. 2, at høringspligten er kædet sammen med varsling af iværksættelse og varsling af forbedringsforhøjelse, som altså ikke skal gennemføres, når forbedringsforhøjelsen er aftalt. Hvorvidt det fremgår af aftalen med lejeren, at disse regler er fraveget, er ikke afgørende, men i vores eksempel på en § 62b aftale, tilgængelig for Premium medlemmer her,  er der dog for en sikkerheds skyld medtaget oplysning herom.

At aftalen har karakter af en individuel aftale med enkeltlejere har den konsekvens, at aftalen kun er gældende, så længe det pågældende lejeforhold løber.

Det betyder, at aftalen bortfalder ved genudlejning af lejemålet, og udlejer må derfor ved genudlejning beregne et forbedringstillæg for forbedringsarbejderne i overensstemmelse med praksis herfor. Det kan forekomme, at udlejer ved genudlejning ikke kan oppebære et forbedringstillæg på samme niveau, som blev aftalt med den forudgående lejer.

Det fremgår af lejelovens § 47, stk. 1, og af boligreguleringslovens § 5, stk. 8, at der ses bort fra forbedringstillæg i henhold til en § 62b aftale ved vurderingen af det lejedes værdi for et lejemål. Udlejer risikerer derfor ikke, at et forbedringstillæg i henhold til en § 62baftale tilsidesættes helt eller delvist, fordi den samlede leje for lejemålet overstiger det lejedes værdi.

Hvilke arbejder kan aftales? 
Lejelovens § 62b indeholder ikke afgrænsninger for, hvilke forbedringsarbejder der kan indgås aftale om, bortset fra at aftalen kun kan omfatte forbedringsarbejder i lejemålet. Således, at forbedringsarbejderne skal udføres inden for lejemålets afgrænsning. Der kan dog  også indgås aftaler om forbedringsarbejder, som skal udføres på en altan eller lignende, som hører med til lejligheden. I GA 2003/04 fandt ankenævnet således, at en aftale om installation af fjernvarme var gyldig, idet det ikke kunne kræves, at aftalen blev indgået i henhold til lejelovens § 62 b. Det er dog noget usikkert, om lejelovens § 62b giver hjemmel til, at der indgås aftaler om udvidelse af lejerens lejemål, idet en sådan forbedring ikke vil ligge inden for lejemålets hidtidige afgrænsning. Det er svært at se, hvorfor sådan en aftale ikke skulle være bindende for lejeren, når lejeren selv har accepteret arealudvidelsen. Der er iøvrigt meget lidt tvivl om, at der kan indgås aftaler om opsætning af altaner, som måske ikke formelt øger lejemålets areal, men som dog udvider lejemålets faciliteter. Tillige bør der kunne indgås aftale om glasinddækning af altaner.

Som ved indgåelse af § 66a aftaler kan en § 62b aftale også omfatte arbejder, som indebærer, at der udføres vedligeholdelsesarbejder. Der er derimod i modsætning til § 66a aftaler ingen beløbsgrænser for den forbedringsforhøjelse, som kan aftales i medfør af en § 62b aftale. 

Gyldighedskrav og formalia til aftalen efter Lejelovens §62B
Lejelovens § 62b indeholder en række gyldighedskrav til forbedringsaftaler med de enkelte lejere. Hvis disse gyldighedskrav ikke overholdes, vil aftalen med lejer være ugyldig, og lejeren vil ikke være bundet af aftalen, selvom forbedringsarbejderne måtte være udført. I sådan en situation er udlejer i stedet henvist til at beregne en forbedringsforhøjelse for arbejderne efter de almindelige regler herfor, men det ikke givet, at udlejer herved kan opnå en forbedringsforhøjelse, som modsvarer den, der var aftalt med lejeren. Udlejer er dog ikke nødt til at gennemføre en varsling af forbedringsforhøjelsen, jf. pkt. 3.5.3. i vejledning nr. 220 af 14. december 1994 om ændringer i lejelovgivningen per 1. juli 1994 og 1. januar 1995, hvor det er forudsat, at udlejer kan beregne og opkræve en forbedringsforhøjelse hos lejeren, uden forinden at have gennemført en varslingsprocedure. Der foreligger dog ikke retspraksis, som bekræfter, at reglerne kan fortolkes på denne måde.

Som nævnt ovenfor giver lejelovens § 62b kun mulighed for at indgå aftaler om forbedringsarbejder inden for lejemålets afgrænsning.

Det fremgår af lejelovens § 62b, stk. 1, 1. pkt., at § 62b aftaler kun kan indgås med lejere af beboelseslejligheder. Det betyder, at der ikke kan indgås § 62b aftaler med lejere af enkeltværelser. 

Det fremgår også af lejelovens § 62b, stk. 1, 1. pkt., at en § 62b aftale først kan indgås, efter at lejeaftalen om lejemålet er indgået. Begrundelsen for denne udformning af bestemmelsen er, at lejer ikke skal kunne tvinges til at indgå en § 62b aftale for at få mulighed for at indgå aftale om leje af beboelseslejligheden. Det vil iøvrigt også være i strid med dusør reglerne. Som lejelovens § 62b er formuleret, er der intet til hinder for, at en § 62b aftale indgås umiddelbart efter, at lejekontrakten er underskrevet, og før lejeforholdet påbegyndes.

Hvis aftalen er indgået samme dag som lejeaftalen, kan udlejer risikere efterfølgende at blive mødt med en indsigelse fra lejer om, at indgåelsen af § 62 b-aftalen var en forudsætning for, at der kunne indgås en lejeaftale.

Lejelovens § 62b stiller også krav til proceduren omkring indgåelse af § 62b aftale. Det fremgår af lejelovens § 62b, stk. 2, at udlejer, inden aftalen indgås, er forpligtet til at orientere lejeren om muligheden for at få indhentet en forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejderne samt om muligheden for at få foretaget en beregning af de boligstøttemæssige konsekvenser for lejeren. Denne orienteringspligt påhviler udlejer, uanset at eventuelle initiativer omkring de boligstøttemæssige konsekvenser må tages af lejer selv. Udlejer er således hverken forpligtet til at rette henvendelse til kommunen eller til at foretage nogen form for vurdering af de boligstøttemæssige konsekvenser, hvis lejer vil have belyst dette forhold inden indgåelsen af lejeaftalen. Hvis udlejer på anden vis kan dokumentere, at denne orienteringspligt er overholdt over for lejeren, behøves der ikke at fremgå noget af aftalen herom.

I vores eksempel på en §62B aftale er denne pligt dog medtaget.

Ønsker lejer derimod, at der indhentes en forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejderne inden indgåelsen af § 62 b-aftalen, er det udlejer, som skal indhente den hos huslejenævnet, jf. lejelovens § 62b, stk. 1, 3. pkt.

Herudover fremgår det af lejelovens § 62b, stk. 1, 1. og 2. pkt., at aftalen skal være skriftlig, og at det af aftalen skal fremgå, dels at den er indgået i henhold til lejelovens § 62b, dels hvilken lejeforhøjelse aftalen indebærer. Henvisningen til lejelovens § 62b skal være udtrykkelig, og det indebærer, at aftalen skal indeholde en tydelig paragrafhenvisning. 

Øvrige aftalevilkår

Ud over de ovennævnte krav til aftalen er det som altid vigtigt, når der indgås aftaler, at der indgår detaljerede oplysninger, vilkår og forudsætninger i aftalen med lejeren.

Der er nogle aftalevilkår, som absolut bør indgå i en § 62 b-aftale, og så er der nogle aftalevilkår, som det kan være hensigtsmæssigt at medtage i en § 62 b-aftale.

De vilkår, som absolut bør indgå i en § 62b-aftale, er

Herudover kan det være hensigtsmæssigt at medtage vilkår om

Der kan være vilkår herudover, som det vil være hensigtsmæssigt at medtage. Udlejer og lejer bør dog også være opmærksomme på, at detaljeringsgraden i aftalen under alle omstændigheder bør stå i forhold til arbejdernes omfang og kompleksitet.

Se vores eksempel på en §62B aftale her, kan hentes gratis af alle, som er Premium medlem.

Er du ikke medlem endnu kan du oprette dig på få minutter her.