Ny lejelov - læs om den her
Den 1. juli 2020 træder ny lovgivning i kraft for udlejningsejendomme (og andelsboliger). Disse lovændringer er udformet som 3 lovforslag.
I tillæg til de nye regler om Boligreguleringslovens §5 stk. 2, der består af karensperiode, øgede energikrav for at få ejendommen godkendt som BRL 5.2 og huslejenævnets besigtigelse, tilføjer lovforslaget kaldet "styrkelse af lejerne" udlejerne en række nye pligter og forbud.
Dem vil vi sætte fokus på her.
Forbud mod at betale lejer for fraflytning
Det bliver, fra d. 1.7.2020 forbudt at tilbyde lejer penge for at fraflytte deres lejemål. Sagt på en anden måde, udlejer må ikke længere "købe" sig af med lejer. Forbuddet gælder både nuværende lejeforhold, altså lejeforhold indgået før d. 1.7.2020 og selvsagt dem der indgås efter denne dato.
Forbuddet gælder både pengebeløb, men også anden form for ydelse, herunder betaling igennem løsøre eller arbejde. Udlejer vil således, ej heller kunne tilbyde at lejer kan fraflytte lejemålet "kvit og frit" - fx. uden at betale leje i opsigelsesperiode og/eller uden at skulle betale for istandsættelse.
Forbuddet gælder dog ikke tilfælde, hvor der fx. er tvist om lejemålets ophør, og hvor denne tvist løses forligsmæssigt. Et eksempel kunne være, at udlejer har opsagt lejeforholdet og lejer har fremsat indsigelse imod denne opsigelse. Den situation ser vi ofte og mange gange løses tvisten ved et forlig, der i nogen tilfælde medfører at lejer fraflytter, evt. til en senere dato end hvad opsigelsen tilsagde. Det er altså stadig lovligt, at løse tvister om lejemålets ophør via forlig - også selvom forliget måtte indebære at lejer tilbydes penge.
Men udlejer kan altså ikke uden videre henvende sig til lejer med tilbud om at fraflytte mod betaling af nogen art.
Dog er forbuddet rettet mod udlejer, og det vil således teoretisk være tilladt, at aftale en fraflytning mod et pengebeløb, hvis lejer tager initiativ hertil. Det må midlertidig frarådes, dels da det kan være særdeles vanskeligt for udlejer rent faktisk at dokumentere, at det var lejer, og lejer alene, der tog initiativet. Dels er straframmen, hvis udlejer dømmes i henhold til denne bestemmelse, særdeles hård:
Konsekvens
Hvis udlejer dømmes for, at have tilbudt lejer penge for at fraflytte et lejemål, kan lejer dels beholde pengene, dels forlange at blive genindsat i lejemålet. Dette vil endvidere medføre, at udlejer bliver erstatningsansvarlig overfor den lejer, der evt. måtte have taget beboelse i lejemålet. Endeligt kan udlejer straffes med bøde eller op til 4 mdr. fængsel.
SAPU's anbefaling
Det bør helt undgås, at indgå aftaler med lejer om fraflytning, uanset om denne måtte komme på initiativ fra lejer selv. Sådan som loven er udformet, er det alene udlejer, der bærer risikoen - og den er ganske voldsom, som det fremgår. Hvis du finder dig selv i en situation, hvor lejer i forbindelse med forlig eller lign skal fraflytte, så kontakt os inden der indgås aftale, så du sikres at lejer ikke kan rejse en sag efterfølgende.
Hvor indsættes bestemmelsen i lejeloven?
Det er en ny bestemmelse, som indsættes som §6a.
Det lejdes værdi
Med de nye regler forsvinder ordet ”væsentlig” af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Væsentlighed er i praksis fortolket som ca. 10-12 % og udgår dermed af bestemmelsen. Det betyder, at grænsen for den maksimale leje, der kan aftales for et gennemgribende moderniseret lejemål, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i en reguleret kommune fremover er præcis det lejedes værdi.
Fastsættelsen af det lejedes værdi fastsættes fortsat efter lejelovens § 47, stk. 2, dvs., at der sammenlignes med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Da det lejedes værdi er en sammenligningsleje, er det selvsagt i langt de fleste tilfælde ikke muligt at fastsætte lejen præcis til det lejedes værdi. Med afskaffelsen af væsentlighedskriteriet bliver det derfor endnu mere vanskeligt at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2
Ændringen gælder for lejeaftaler, der indgås efter 1. juli 2020 og frem. Lejen for lejeaftaler, der er indgået før 1. juli 2020 må fortsat overstige det lejedes værdi op til væsentlighedsgrænsen dvs. ca. 10 % over det lejedes værdi.
Fremover vil der skulle tages højde for denne forskel for lejemål, der er indgået før og efter 1. juli 2020 ved sammenligning i forbindelse med tvister om lejen.
Lejen for lejemål i småhuse, dvs. typisk gældende for enkelt udlejet ejerlejligheder, huse, rækkehuse mv, 80/20 ejendomme og alle lejemål i uregulerede kommuner berøres ikke af ændringen, hvorfor der fortsat vil gælde et væsentlighedskrav for disse på ca. 10 %.
Sammenligningslejemål
Fra d. 1.7.2020 skal huslejenævnet, ankenævnet og domstolene i sager om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, skulle lægge større vægt på sammenligningslejemål, hvor lejen har været godkendt af nævn eller domstol. Værdien af disse sammenligningslejemål afgøres af flere faktorer, hvorfor værdien af et prøvet sammenligningslejemål vil variere afhængig af den sammenlignelige værdi kontra andre sammenligningslejemåls værdi for den pågældende sag.
Det vil dog blive sådan, at det faktum at et sammenligningslejemål har været prøvet vil tillægges vægt i den samlede vurdering. Bestemmelsen indføres i lejeloven som § 47, stk. 3.
Orientering af lejerne og beboerrepræsentationer om afgørelser truffet om lejeforhold
En ny bestemmelse i lejeloven, der indføres som § 107 a, der pålægger udlejer en pligt til at orientere henholdsvis beboerrepræsentationen eller lejerne i den pågældende ejendom, når der træffes afgørelser om lejeforhold i ejendommen.
Pligten indtræder, når lejeren får helt eller delvis medhold. Det betyder, at afgørelser hvor udlejer får fuldt medhold ikke behøver at blive videreformidlet. Er der blot et forhold i sagen, som udlejer ikke får medhold i, skal afgørelsen videreformidles.
Det er både afgørelser om lejeforhold, der er truffet i huslejenævn, i Ankenævn, ved domstolene eller andre instanser eller myndigheder, der skal videreformidles til enten beboerrepræsentationen eller de øvrige lejere. Det betyder, at afgørelser fra kommunalbestyrelsen også skal videreformidles efter bestemmelsen.
Afgørelser om ejendommen, som ikke angår lejeforhold er ikke omfattet.
Sager om husorden er som den eneste sagstype undtaget.
Orientering skal sendes til beboerrepræsentationen, hvis en sådan gyldigt er oprettet på ejendommen. Hvis der ikke er en beboerrepræsentation, skal afgørelsen sendes til alle lejere i ejendommen (under antagelse af at alle lejere henhører under samme udlejer).
Udlejer bør også sende afgørelser til beboerrepræsentationen, selvom denne har været part i sagen. Dette for en sikkerheds skyld, idet manglende efterlevelse af reglen vil kunne straffes. Ligeledes skal udlejer, når der ikke er en beboerrepræsentation på ejendommen, sende afgørelsen til alle lejere, herunder den lejer, der var part i sagen.
Meddelelsen skal indeholde oplysning om tvistens emne. Normalt vil huslejenævnets sagstitel kunne anvendes. Udlejer skal være opmærksom på, at oplysning om tvistens emne skal være tilstrækkelig til, at beboerrepræsentationen eller lejerne kan tyde, hvilke spørgsmål sagen omhandler. Det betyder, at alle sagens tvister skal oplyses – såvel de punkter lejeren som udlejeren har fået medhold i.
Meddelelsen skal desuden oplyse om afgørelsens resultat for alle forhold i sagen.
Endeligt skal meddelelsen indeholde en kopi af den fulde afgørelse.
Hvis ikke disse oplysninger samt kopi af afgørelsen fremgår af meddelelsen til beboerrepræsentationen eller lejerne, vil meddelelsen være ugyldig. Dette betyder, at det ikke er nok at fremsende en kopi af afgørelsen, selvom de pågældende oplysninger fremgår af denne. Udlejer skal i meddelelsen direkte anføre tvistens emne og resultat. Normalt vil udlejer kunne finde inspiration i afgørelsens ordlyd.
Udlejer skal være opmærksom på, at persondatareglerne skal overholdes i forbindelse med videreformidling af afgørelserne. Ifølge bemærkningerne til loven skal udlejer derfor anonymisere eller pseudonymisere personoplysninger i afgørelsen. Det betyder, at oplysninger om lejeren skal anonymiseres inden fremsendelse herunder f.eks. navn, lejernummer, lejemålsnummer og evt. fortrolige oplysninger om lejerens forhold. En adresse er en personoplysning og bemærkningerne til loven anfører, at adressen for det omtvistede lejemål kan fremgå af meddelelsen i de særegne tilfælde, hvor adressen er af betydning for afgørelsen. I sager om det lejedes værdi efter lejelovens § 47 eller boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil lejemålets adresse i langt de fleste tilfælde være relevant, idet det f.eks. er afgørende for det lejedes værdi hvilken etage lejemålet ligger på, om der er kig til en gård eller til en park m.v. Det må derfor i disse sager som udgangspunkt være både en ret og en pligt for udlejer at lade adressen for det omtvistede lejemål fremgå af meddelelsen.
Udlejer skal orientere om afgørelsen skriftligt og inden to uger fra det tidspunkt, hvor afgørelsen er endelig. Det betyder, at såfremt den pågældende afgørelse kan ankes, skal meddelelse til beboerrepræsentationen eller lejerne efter bestemmelsen ske senest to uger fra udløb af ankefristen. Huslejenævnssager og ankenævnssager har en ankefrist på fire uger fra afgørelsen er meddelt parterne.
Afgørelsen kan sendes digitalt, når udlejer kan kommunikere med lejer digitalt i medfør af de almindelige regler herom i lejeforhold. Det betyder, at lejer kan have frabedt sig digital kommunikation efter reglen i lejelovens § 4, stk. 2. I det tilfælde skal udlejer sende afgørelsen til lejer fysisk. Såfremt udlejer sender afgørelsen til lejer med almindelig postforsendelse skal denne afsendes, så forsendelsen ved almindelig postgang kan være fremme hos beboerrepræsentationen eller lejerne inden fristen på to uger udløber. Udlejer bør sikre sig dokumentation for levering af meddelelsen hos lejer uanset om denne sendes digitalt, ved almindelig post, kurer eller omdeling.
Den nye bestemmelse giver udlejer mulighed for, at meddelelsen kan gøres tilgængelig på en digital platform. Det er en forudsætning for at anvende denne orienteringsmetode, at beboerrepræsentationen eller lejerne modtager en meddelelse om, at meddelelsen efter bestemmelsen kan tilgås på platformen. Bestemmelsen må forstås således, at udlejer skal give en meddelelse hver gang en afgørelse gøres tilgængelig på platformen. Udlejer kan altså ikke nøjes med at give en generel meddelelse om, at meddelelser efter bestemmelsen fremover vil kunne tilgås på platformen. Opfyldelse af pligten til at orientere om en afgørelse efter bestemmelsen ved at gøre disse tilgængelige på en platform forudsætter, at der kan kommunikeres digitalt i lejeforholdet.
Hvis udlejer ikke overholder pligten til at sende meddelelser om afgørelser efter denne bestemmelse, kan udlejer straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder. Selskaber kan straffes efter reglerne i straffelovens kapitel 5 om strafansvar for juridiske personer. Afgørelse om bøde eller fængsel træffes af domstolene ved en straffesag.
Der er således indført en voldsom straf, som betyder, at udlejer bør sikre en fast procedure for, hvordan afgørelsen sikres videreformidlet på en sikker måde, inden for fristen. Anbefalingen er at få videreformidlet afgørelsen, så snart denne modtages, så udlejer ikke risikerer at glemme at fremsende meddelelse eller ved et uheld kommer til at overskride fristen. Udlejer bør sikre sig dokumentation for at meddelelsen er leveret.
Pligten omfatter afgørelser, som udlejer modtager d. 1. juli 2020 eller senere. Dvs. uanset hvornår sagerne er anlagt.
Øget strafgebyr (tabergebyr)
Når lejer får fuldt medhold i en huslejenævns- eller ankenævnssag, kan udlejer pålægges et gebyr. Med de nye regler stiger gebyret for afgørelser, der træffes d. 1. juli 2020 eller senere fra 2.080 kr. (2014-niveau) til 6.000 kr. (2020-niveau). Beløbet reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det er helt urimeligt, at dette også gælder for sager, der er indbragt før lovens ikrafttræden.
Det fremgår af bemærkninger til loven, at udlejer kan undgå betalingen på 6.000 kr., hvis de under huslejenævnssagen helt eller delvist imødekommer modpartens synspunkter. Dette betyder, at udlejer bør overveje udtrykkeligt at oplyse huslejenævnet, såfremt der i sagen er indsigelser fra lejer, som udlejer ønsker at imødekomme. Dette er ofte tilfældet, særligt i mange af de sager vi ser hos SAPU. Du bør lade os føre sagen, således du ikke fastholder et synspunkt, som der ikke er praksis der understøtter. Det er altså "billigere" at droppe synspunkter, som formentlig tabes alligevel.
Lad SAPU føre din sag - det er væsentligt billigere end at begå fejl, og iøvrigt væsentligt billigere end en Advokat, hvis du altså er medlem. Premium medlemmer får juridisk repræsentation for kun 1.100,00 inkl. moms pr. time.
Opret dig idag få DK's bedste udlejerrepræsentant, som partner i din udlejning.