Udlejer må godt opkræve istandsættelse uden at lade istandsættelse udføre

I en dom fra 2016, slås det fast at det ligger inden for lovens rammer, at udlejer opkræver istandsættelse fra lejer i forbindelse med fraflytning af lejemål, uanset at udlejer ikke lader den pågældende istandsættelse udføre. Det afgørende er hvorvidt udlejer har lidt et tab, og det kan udlejer godt, iflg. nærværende dom, der dog alene skal ses som en bekræftelse af tidligere praksis. 


GD 2016/66 V
LL § 98, stk. 1
U berettiget til at opkræve istandsættelsesudgifter hos L på trods af genudlejning af uistandsat lejemål. Af lejeaftale fremgik, at L havde overtaget lejemålet nyistandsat og tilsvarende skulle aflevere lejemålet nyistandsat.

Resume
I forbindelse med flyttesyn blev der konstateret, at der skulle udføres nogle istandsættelsesarbejder. U opgjorde omkostningerne til istandsættelse til 9.500 kr., hvilket blev modregnet i L’s depositum. U genudlejede herefter lejemålet uistandsat i to omgange. L krævede
herefter tilbagebetaling af det fulde depositum med henvisning til, at U ikke havde lidt et tab. Landsretten udtalte, at det forhold, at U havde valgt at genudleje lejemålet, uden forinden at foretage istandsættelse, under de foreliggende omstændigheder ikke kunne føre til, at U ikke kunne anses for at have lidt noget tab. Lejemålet fremtrådte således på fraflytningstidspunktet i en ringere stand end den stand, som lejemålet var i på overtagelsestidspunktet. U var endvidere afskåret fra at kræve disse istandsættelsesarbejder udført af senere lejere, jf. LL § 98, stk. 1.  Med virkning fra den 15. november 2011 lejede L lejligheden beliggende i Herning af U. Lejemålet blev overtaget nyistandsat med pligt til for L at aflevere lejemålet tilsvarende nyistandsat ved fraflytning, jf. lejekontraktens pkt. 4.1. Depositum udgjorde 11.070 kr. og den månedlige leje 3.690 kr. med årligt forud varslede månedlige lejestigninger fra den 1. januar 2012. Den månedlige leje udgjorde i 2013 3.915 kr. 

Den 29. august 2013 opsagde L lejemålet og fraflyttede lejemålet den 15. september 2013. Den 22. september 2013 blev der
afholdt flyttesyn, hvor L var repræsenteret ved fuldmægtig. Der blev i den forbindelse konstateret, at der skulle udføres nogle istandsættelsesarbejder. Flytterapporten var vedrørende de af L påpegede istandsættelsesarbejder påført følgende påtegning:

”Det er aftalt, at ovennævnte udføres for lejers regning”. Rapporten blev underskrevet af L’s repræsentant under flyttesynet. Der skete imidlertid ikke istandsættelse af lejemålet efter L’s fraflytning. Med virkning fra den 1. november 2013 genudlejede U angiveligt lejligheden uistandsat til en månedlig leje på 3.915 kr. med årlig forud varslede månedlige lejestigninger regnet fra 1. januar 2015, således at lejestigningen pr. 1. januar 2015 svarede til den lejestigning, der var varslet i lejeregulering. Angiveligt blev dette lejemål senere bragt til ophør, hvorefter lejligheden – igen uistandsat – blev udlejet på samme vilkår som lejeaftalen af 1. november 2013. Med fradrag af istandsættelsesarbejder opgjort til 9.500 kr. afregnede U den 18. december 2013 L’s resttilgodehavende for depositum med videre med 7.560 kr. Boligretten L gjorde for boligretten bl.a. gældende, at U ikke kunne opkræve L udgifter til en istandsættelse af lejemålet, da U ikke har godtgjort at have lidt et tab. U gjorde gældende, at U havde lidt et tab for ikke mindre end kr. 9.500 ved, at L afleverede lejemålet uistandsat, hvilket ikke var kontraktsmæssigt og i øvrigt ubestridt af L. 

Boligrettens begrundelse og resultat 
”L er erstatningsansvarlig for manglende overholdelse af de i forbindelse med lejekontraktens indgåelse aftalte vilkår om istandsættelse ved fraflytning. Det er ubestridt, at der ved flyttesynet blev konstateret forhold, som L skulle erstatte. Der er imidlertid – ligeledes ubestridt – ikke afholdt udgifter, som L i henhold til flytterapporten skulle erstatte U med henblik på, at lejligheden igen fremstod som nyistandsat. Derimod har U angiveligt genudlejet lejligheden uistandsat til den samme leje, som L hidtil havde betalt, dog med et årligt efterslæb på lejereguleringen. Da U ikke har bevist, at det årlige efterslæb i forhold til den mellem L og U indgåede lejeaftale skyldes omstændigheder, som L er ansvarlig for, og da U heller ikke iøvrigt har bevist at have lidt noget tab/ afholdt nogen udgift, som L kan gøres ansvarlig for, tages L’s påstand på grund af manglende bevis for, at U har lidt et adækvat tab til følge. ” 

Landsretten
U fremlagde for landsretten e-mails af 16. september 2015 fra et malerfirma med tilbud på i alt 12.631,25 kr. inkl. moms for udførelse af malerarbejder i lejemålet vedrørende lofter, vægge, karme, fodlister, øvrigt træværk, radiator og rør samt tilbud på 3.160 kr. inkl.moms for fjernelse og nedlægning af nyt filt på gulv. L anførte for landsretten, at der med fuldmægtigens underskrift af fraflytningsrapporten alene forelå dokumentation for, at L havde modtaget U’s reklamationer. Der lå heri ikke nogen anerkendelse af, at kravet om istandsættelse var berettiget. Parterne gentog i det væsentlige deres anbringender fra boligretten. Landsrettens begrundelse og resultat
”Landsretten finder ikke grundlag for at afskære L fra at gøre gældende, at der med underskriften af fraflytningsrapporten ikke foreligger en accept af, at de angivne arbejder skulle udføres. Det lægges til grund, at L ved indflytningen i 2011 overtog lejemålet nyistandsat med bl.a. maling/tapetsering af vægge, lofter og træværk, og L var efter lejekontrakten forpligtet til ved lejemålets ophør at aflevere lejemålet nyistandsat i tilsvarende omfang som ved indflytningen. Det lægges efter den underskrevne fraflytningsrapport videre til grund, at lejemålet ikke blev afleveret nyistandsat, idet der som nærmere beskrevet i flere rum skulle ske maling af lofter, vægge, træværk mv., ligesom der skulle ske udskiftning af gulvtæppe i stuen og soveværelset. Efter indholdet af fraflytningsrapporten og bevisførelsen i øvrigt kan det ikke lægges til grund, at der alene var behov for pletvis maling over sømhuller mv., således som det for landsretten er anført af L. L er efter lejeaftalen som udgangspunkt forpligtet til at betale for de omhandlede istandsættelsesarbejder mv., og forpligtelsen kan ikke anses for bortfaldet, selvom arbejder ikke er udført, jf. herved Højesterets dom af 26. august 2009 (U 2009.2779 H). Bortfald af L’s forpligtelse må forudsætte, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, der giver grundlag for at fastslå, at der trods manglende vedligeholdelse mv. af lejemålet ikke af U er lidt noget tab. Det forhold, at U har valgt at genudleje lejemålet uden forinden at foretage istandsættelse, kan under de foreliggende omstændigheder ikke føre til, at U ikke kan anses for at have lidt noget tab. Lejemålet fremtrådte således på fraflytningstidspunktet i en ringere stand end den stand, som lejemålet var i på overtagelsestidspunktet. U er endvidere afskåret fra at kræve disse  istandsættelsesarbejder udført af senere lejere, jf. LL § 98, stk. 1. Der kan ved opgørelsen af istandsættelseskravet ikke lægges vægt på de omhandlede mails fra malerfirmaet, der er indhentet ensidigt af U under sagen. Da istandsættelsesarbejderne bl.a. omfatter maling af lofter, vægge og træværk i flere rum finder landsretten det ubetænkeligt at lægge til grund, at istandsættelseskravet i hvert fald skønsmæssigt kan opgøres til 5.000 kr., også selvom U selv måtte stå for arbejderne.” 

Afgørelsen er også i overensstemmelse
med GD 2006/80 Ø.
Dom afsagt den 4. marts 2015 af retten
i Retten i Herning (BS 4-575/2014).
Dom afsagt den 2. juni 2016 af Vestre
Landsret (V.L. B-1146-15).


OM SAPU
SAPU er hjemsted for ca. 1.000 private udlejere, dvs. privat personer eller CVR nr. der udlejer bolig. Vi besvarer årligt mere end 3.000 opkald og rådgiver om bl.a. huslejefastsættelse, sager ved huslejenævn, boligretssager og administration af lejemål, herunder fx. lejeopkrævning, sager om “God skik og orden”, opsigelse og / eller ophævelse af lejer mv. 

Opret dig her