Udlejer tabte sag om 1 års uopsigelighed – faldgruben ved standardiserede § 11-vilkår
En ny dom fra Østre Landsret (GD 2025/32 Ø) er en vigtig påmindelse til alle udlejere om de potentielle faldgruber i lejekontraktens § 11. Sagen endte med, at en udlejer mistede et ellers aftalt krav på et helt års husleje, fordi et vilkår om uopsigelighed blev kendt ugyldigt.
Sagens korte forløb
En udlejer havde i et tillæg til lejekontraktens § 11 indsat et vilkår om, at lejemålet var uopsigeligt for begge parter det første år. Da lejer alligevel opsagde lejemålet efter få måneder, fastholdt udlejer kravet om betaling af leje i hele uopsigelighedsperioden.
Både boligretten og landsretten gav dog lejeren medhold. Vilkåret om uopsigelighed var ugyldigt, og lejeren kunne opsige med 3 måneders varsel.
Den overfladiske forklaring er ikke nok
Ved første øjekast kan dommen læses som, at vilkåret blev kendt ugyldigt, fordi udlejeren havde benyttet en uautoriseret blanket. Dette er dog en farlig forenkling.
Den reelle årsag: Manglen på individuel tilpasning
Den dybereliggende årsag, som dommen afslører, er, at vilkårene i § 11 ikke reelt var individuelt forhandlet. Landsretten bemærkede, at tillægget indeholdt bestemmelser, som slet ikke var relevante for det konkrete lejemål, hvilket indikerer en standardiseret tilgang.
I en digital tidsalder er det fristende at anvende online værktøjer, der hurtigt kan generere en lejekontrakt. Udfordringen opstår, hvis disse tjenester indsætter generiske § 11-klausuler, som ikke er tilpasset det unikke lejeforhold. Som dommen viser, er det netop denne mangel på individuel tilpasning, retten kan slå ned på.
Udlejers tabsbegrænsningspligt: En ekstra dyr lærestreg
Samtidig understreger dommen endnu en vigtig pointe: Udlejers tabsbegrænsningspligt. Fordi udlejeren ikke i tilstrækkelig grad havde forsøgt at genudleje lejemålet, blev lejerens betalingspligt i opsigelsesperioden yderligere nedsat.
Få den fulde juridiske analyse som Premium-medlem
Vil du forstå præcis, hvornår dine vilkår i § 11 er gyldige? Og hvordan du sikrer, at din kontrakt er skræddersyet og juridisk holdbar, frem for blot en standard-skabelon?
I vores premium-artikel dykker vi ned i Højesterets praksis og giver dig en konkret guide til, hvordan dine særlige vilkår holder i retten. Her ser vi også nærmere på forskellen mellem en standardkontrakt og en professionelt, individuelt udarbejdet lejekontrakt.
Læs den fulde analyse og få adgang til afgørende retspraksis her.
Står du alene med ansvaret? Få Danmarks førende lejeretseksperter i ryggen
Usikkerhed i lejeloven kan koste dig dyrt i både tid og penge. Med et medlemskab hos SAPU omdanner du usikkerhed til tryghed. Du får ikke bare adgang til rådgivning – du får en professionel partner, der sikrer din udlejning og din investering.
Som medlem får du øjeblikkelig adgang til:
- Juridisk Hotline: Spar dyre advokattimer. Få direkte adgang til vores jurister, der giver dig klare svar på dine spørgsmål.
- Korrekt Sagsbehandling: Fra påkrav til ophævelse. Vi sikrer, at dine sager bliver håndteret korrekt fra start til slut, så du undgår formelle fejl.
- Vandætte Dokumenter: Adgang til alle nødvendige blanketter, kontrakter og skabeloner, der er juridisk opdaterede og holder i retten.
- SAPU Listen: Danmarks eneste register over lejere, der har misligholdt et lejeforhold. Undgå fremtidige problemer ved at tjekke din potentielle lejer.
Sikr din investering fra kun 159 kr./md. Vælg den pakke, der passer til dig:
- Basis: Den ideelle startpakke med adgang til juridisk rådgivning, alle vores dokumenter og sagsbehandling til en fordelagtig medlemspris.
- Premium: Den ultimative tryghedspakke. Få udvidet telefonisk rådgivning, prioriteret adgang til vores jurister via chat og endnu større rabatter på sagsbehandling.
Er du i tvivl? Book en uforpligtende samtale, og lad os sammen finde ud af, om et medlemskab er det rigtige for dig.