GD 2020/27B Forventning om prisstigning, ikke tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsning
Resume:
A/B udlejede i 2016 et tidsbegrænset lejemål, hvortil L ifølge kontrakten fik en forkøbsret til den andel, der var knyttet til lejemålet. A/B begrundede tidsbegrænsningen med, at de ved salg to år senere ville kunne sælge til en andelsværdi fastsat efter en valuarvurdering, hvilket forventeligt ville betyde en markant prisstigning. L mente at være berettiget til at købe andelen til prisen på tidspunktet for indgåelsen af lejeaftalen, subsidiært at tidsbegrænsningen skulle tilsidesættes. Boligretten fandt ikke, at L havde godtgjort, at denne var berettiget til køb af andelen. Til gengæld fandt boligretten i overensstemmelse med L's subsidiære påstand, at tidsbegrænsningen ikke var tilstrækkelig begrundet i A/B's forhold, idet A/B ikke havde godtgjort, at andelen ikke kunne sælges uden tab.
Rettens begrundelse (vedr. tidsbegrænsningen, der er udeladt rettens stillingtagen til en anden påstand i sagen, som er irrelevant)
Det fremgår, at baggrunden for tidsbegrænsningen er, at A/B efter en valuarvurdering, der først kunne finde sted 2 år efter foreningens stiftelse, jf. § 5, stk. 2 i ABL, regnede med at opnå en højere pris ved salg af lejlighederne. Der er ikke i vedtægterne hjemmel til at udleje lejligheden som sket til L.
Da formålet med at udleje lejligheden med tidsbegrænsninger at komme ud af karensperioden i § 5, stk. 2, i ABL, og da A/B ikke har godtgjort, at det var umuligt på udlejningstidspunktet uden tab at sælge lejligheden til anskaffelsesprisen, jf. § 5, stk. 2, har A/B ikke bevist, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i A/B's forhold. Lejekontraktens bestemmelse om tidsbegrænsning tilsidesættes derfor, jf. LL § 80, stk. 3. De to medlemmer af retten tager således L's subsidiære påstand til følge som neden for bestemt.
SAPU's bemærkninger til dommen
Vi har tidligere set domme vedr. tidsbegrænsninger, som har været begrundet i spekulative årsager, altså begrundet således at det fremgår at udlejer søger at tidsbegrænse, for at kunne sælge ejendommen med højere fortjeneste senere hen. Det skal man passe på med.
Hvis du skal tidsbegrænse, så sørg for at drøfte begrundelsen med SAPU først. Kendskab til retspraksis er altafgørende.
Dertil skal tidsbegrænsningen altid begrundes i §11. Det fremgår andre steder på nettet, at man ikke behøver dette - det er principielt korrekt, at en manglende begrundelse, i sig selv, ikke gør tidsbegrænsningen ugyldig, men det stiller udlejer frygtelig dårligt i praksis.
Få rådgivning fra SAPU
SAPU hjælper og rådgiver private, der udlejer bolig over hele landet. Vi er udlejernes svar på LLO. Vores medlemskab giver adgang til en række domme, afgørelser, telefonisk hotline og vores unikke skriftlige chatsystem, hvor du løbende kan stille spørgsmål og få svar. Vi kan repræsenterer dig overfor fx. DIGURA, LLO, Lejernes Hus eller bare hjælpe dig med at administrere dit lejemål eller dine lejemål hvis du flere.