GD 2020/29 Ø Sælger, havde handlet ansvarspådragende ved ikke at have oplyst køber om en verserende huslejenævnssag. Afslag i købesummen
SAPU er bekendt med hele dommen, nedenfor er blot et uddrag.
Resume:
Ved overdragelsesaftale underskrevet den 10. og 11. juni 2013 erhvervede K en udlejningsejendom for 18,4 mio. kr. Lejeindtægterne var oplyst til 1.219.001 kr. S havde oplyst K om, at der var en risiko for, at lejeindtægterne ikke levede op til gældende regler, og at S i den anledning fraskrev sig ethvert ansvar. Endvidere havde S oplyst K om, at der ikke verserede nogen sager om lejens størrelse i ejendommen. Det viste sig dog, at huslejenævnet havde sendt et høringsbrev til S dateret den 7. juni 2013 vedrørende en klage over lejens størrelse fra en lejer i ejendommen. Huslejenævnet satte efterfølgende den årlige leje ned for den pågældende lejer fra 135.000 kr. til 68.635,34 kr. K tilbagebetalte lejeren i henhold til nævnets afgørelse, hvilket beløb løb op i i alt 123.174,19 kr., men rettede herefter krav mod S - både for de 123.174,19 kr., som K havde tilbagebetalt til lejeren, samt for at K således havde betalt for meget for ejendommen sammenholdt med ejendommens faktiske værdi. Både boligretten og landsretten kom frem til, at S havde givet K en garanti om, at der ikke verserede sager på ejendommen, ligesom K ikke havde nogen særskilt undersøgelsespligt herom. S blev pålagt at give et forholdsmæssigt afslag på 1,1 mio. kr. og tilbagebetale de 123.174,19 kr., som K havde refunderet til lejeren som følge af huslejenævnssagen.
Landsrettens begrundelse og resultat
Af de grunde, som byretten har anført, tiltræder landsretten, at S ydede en tilsikring i købsaftalens pkt. 11.1 om, at der ikke var gjort indsigelse mod eller verserede sager om lejen i ejendommens lejemål. Det forhold, at der forud for købsaftalens underskrivelse blev gennemført due diligence, kan ikke medføre en anden vurdering heraf. Der er herunder ikke noget grundlag for at fastslå, at K og M på grundlag af indholdet af handelsprospektet, købsaftalens øvrige indhold eller andre oplysninger i sagen i øvrigt har haft en særlig anledning til selv at foretage en nærmere undersøgelse af, om der var gjort indsigelse mod eller verserede sager om lejen.
Af de af byretten anførte grunde tiltræder landsretten, at S skal yde K et forholdsmæssigt afslag i købesummen som opgjort i byrettens dom. Den omstændighed, at K efterfølgende videresolgte ejendommen til en højere pris, har ikke betydning for spørgsmålet om forholdsmæssigt afslag og størrelsen heraf.
Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
SAPU's bemærkninger til dommen
Huslejenævnssager følger ejeren, og således kan du købe dig problemer hvis ejendommen er behæftet med tvister i huslejenævn. Særligt som følge af de nye regler der trådte i kraft d. 1.7.2020, som medfører at samtlige lejere i ejendommen skal orienteres hvis udlejer taber en sag i huslejenævnet. Endnu mere væsentligt er dette, hvis sagen omhandler lejens størrelse, da dette således kan ændre prospektet betydeligt.
Få rådgivning fra SAPU
SAPU hjælper og rådgiver private og investorer, der udlejer bolig. Vi dækker hele landet. Vi er udlejernes svar på LLO. Vores medlemskab giver adgang til en række domme, afgørelser, telefonisk hotline og vores unikke skriftlige chatsystem, hvor du løbende kan stille spørgsmål og få svar. Vi kan repræsenterer dig overfor fx. DIGURA, LLO, Lejernes Hus eller bare hjælpe dig med at administrere dit lejemål eller dine lejemål hvis du flere.
Som medlem, kan du holde styr på alle dine lejemål, verserende sager, ind- og fraflytningssyn med lejerne kan lægges op på dine lejemål og materiale herfra kan deles med dine lejere.