Huslejenævnet skar 33.000 kr. af huslejen - men lejeren tabte det hele i landsretten
Huslejenævnet skar 33.000 kr. af den årlige husleje og gav lejeren ret til at få det for meget betalte tilbage. Men udlejeren nægtede at acceptere afgørelsen og tog sagen i retten. To instanser senere stod den oprindelige leje ved magt - fordi lejeren ikke kunne bevise, at den var for høj.
Sagen kort
En lejer havde indgået aftale om et lejemål på 63 m² i Odense til 83.400 kr. om året. Godt halvandet år senere afgjorde huslejenævnet, at lejen skulle sættes ned til 50.400 kr. om året - og med tilbagevirkende kraft. Udlejeren indbragte sagen for boligretten for at få den aftalte leje anerkendt.
Det handlede om bevis - ikke om følelser
Når en lejer mener, at huslejen er for høj i forhold til det lejedes værdi, er det lejeren, der skal bevise det. Og beviset skal være til at holde: sammenligningslejemål, der faktisk kan sammenlignes med det omtvistede lejemål på stand, indretning og kvalitet.
Lejeren pegede på to andre lejemål. Kun det ene kunne bruges - det andet var i væsentligt dårligere stand. Lejeren henviste også til syv lejemål mere, men de blev aldrig besigtiget og talte derfor ikke med. Ét brugbart sammenligningslejemål var ikke nok.
Fotos uden dato blev til fotos uden værdi
Da lejeren ankede til landsretten, blev der lagt en række billeder frem for at dokumentere lejemålets stand. Men billederne var udaterede. Landsretten kunne derfor ikke bruge dem - man kunne ikke vide, hvornår de var taget. Den oprindelige leje blev fastholdt.
Hvad kan du lære som udlejer?
En afgørelse fra huslejenævnet er ikke nødvendigvis sidste ord. Mener du, at nævnet har sat lejen forkert, kan sagen prøves ved boligretten - og her kan udfaldet blive et helt andet.
Bevis slår påstand. Den, der hævder, at lejen er forkert, skal kunne dokumentere det med sammenligningslejemål, der reelt kan sammenlignes. Løse billeder og enkeltstående eksempler holder sjældent.
Dokumentation skal kunne dateres. Udaterede fotos er i praksis værdiløse som bevis. Sørg for, at dine egne billeder og papirer altid kan tidsfæstes.
Den bedste sikring er at ramme rigtigt fra start. At fastsætte en husleje, der både er lovlig og kan forsvares, er en disciplin i sig selv - og det er lige præcis her, SAPU har sin spidskompetence. Vi vurderer hver uge, hvad et lejemål lovligt kan koste, så du kan sætte den rigtige leje fra begyndelsen i stedet for at ende i en sag som denne.
SAPU-medlemmer kan læse den fulde juridiske gennemgang af dommen i vores medlemsartikel om GD 2025/20 Ø - herunder hvem der bærer bevisbyrden i en sag om lejens størrelse, hvad der skal til, for at et sammenligningslejemål tæller, og hvordan du bygger et solidt grundlag, hvis din leje bliver anfægtet. Vi har desuden en samling af relevante domme og afgørelser, som vi løbende deler med vores medlemmer.
Er du sikker på, at din husleje er lovlig - og kan forsvares?
At vurdere, hvad et lejemål lovligt kan koste, er en af SAPU's spidskompetencer. Vi laver lejevurderinger for udlejere landet over og hjælper dig med at dokumentere det lejedes værdi, så lejen holder - både over for lejeren og i huslejenævnet.
Som medlem får du øjeblikkelig adgang til:
- Juridisk Hotline: Spar dyre advokattimer. Få direkte adgang til vores jurister, der giver dig klare svar på dine spørgsmål.
- Korrekt Sagsbehandling: Fra påkrav til ophævelse. Vi sikrer, at dine sager bliver håndteret korrekt fra start til slut, så du undgår formelle fejl.
- Vandtætte Dokumenter: Adgang til alle nødvendige blanketter, kontrakter og skabeloner, der er juridisk opdaterede og holder i retten.
- SAPU Listen: Danmarks eneste register over lejere, der har misligholdt et lejeforhold. Undgå fremtidige problemer ved at tjekke din potentielle lejer.
Sikr din investering fra kun 159 kr./md. Vælg den pakke, der passer til dig:
- Basis: Den ideelle startpakke med adgang til juridisk rådgivning, alle vores dokumenter og sagsbehandling til en fordelagtig medlemspris.
- Premium: Den ultimative tryghedspakke. Få udvidet telefonisk rådgivning, prioriteret adgang til vores jurister via chat og endnu større rabatter på sagsbehandling.
Er du i tvivl? Book en uforpligtende samtale, og lad os sammen finde ud af, om et medlemskab er det rigtige for dig.