Nævnet satte lejen ned til 1.600 kr./m² - udlejeren vandt alligevel i landsretten
Huslejenævnet satte lejen ned fra 1.800 til 1.600 kr. pr. m² om året. Men udlejeren tog sagen i retten og vandt - i både boligretten og landsretten. Lejeren fik ikke ret til en lavere leje, fordi beviserne ikke slog til.
Sagen kort
Tre lejere indgik i 2018 en lejeaftale om en lejlighed på Frederiksberg til 216.000 kr. om året, svarende til cirka 1.800 kr. pr. m². Da lejemålet ophørte i 2020, indbragte lejerne lejens størrelse for huslejenævnet, som nedsatte lejen til 1.600 kr. pr. m². Udlejeren gik til boligretten, og lejerne ankede senere til Østre Landsret.
Lejen skulle ikke ramme "rigtigt" - kun ikke være for høj
Lejemålet var gennemgribende forbedret, og aftalen var indgået efter de dagældende regler. Derfor var spørgsmålet ikke, om lejen var helt præcis, men om den væsentligt oversteg det lejedes værdi. Landsretten lagde til grund, at det først er tilfældet, når lejen ligger cirka 10-15 % over. Det gælder dog kun aftaler indgået før 1. juli 2020 - siden da kan nævnet nedsætte lejen til det lejedes værdi, selv om afvigelsen er under 10 %.
Retten besigtigede både lejemålet og en række sammenligningslejemål. Lejemålet var i bedste stand i ejendommen, og lejen lå inden for det, som nærliggende, besigtigede lejemål understøttede.
Lejerne mente også, vilkårene var for byrdefulde
Lejerne pegede på, at andre lejere i ejendommen havde en lavere leje. Men retten så bort fra de lejemål, der var udlejet til erhvervsmæssig videreudlejning, fordi de ikke var af samme type. Et enkelt lejemål med en lavere leje var ikke nok til at bevise, at lejerne var stillet dårligere.
Hvad kan du lære som udlejer?
Besigtigelse vejer tungt. Lejemål, som retten selv har set, tæller mere end dem, der kun findes på papiret.
Ikke alle lejemål i ejendommen kan sammenlignes. Lejemål med et andet formål eller en anden udlejningsform kan blive holdt uden for vurderingen.
Et enkeltstående eksempel er sjældent nok. Den, der skal bevise, at vilkårene er mere byrdefulde, har en tung opgave.
Et solidt grundlag fra dag ét gør forskellen. Hvis du har dokumenteret stand, forbedringer og sammenligningsgrundlag, står du stærkere, hvis lejen bliver anfægtet.
SAPU-medlemmer kan læse den fulde juridiske gennemgang af dommen i vores medlemsartikel om GD 2026/20 Ø - herunder hvordan væsentlighedsgrænsen blev vurderet, og hvorfor lejemål til videreudlejning ikke talte med. Vi har desuden en samling af relevante domme og afgørelser, som vi løbende deler med vores medlemmer.
Kan du forsvare din husleje, hvis nævnet sætter den i tvivl?
Sager om lejens størrelse afgøres på dokumentation. SAPU laver lejevurderinger for udlejere og hjælper dig med at samle det grundlag, der skal til, så din leje holder - både over for lejeren og i huslejenævnet.
Som medlem får du øjeblikkelig adgang til:
- Juridisk Hotline: Spar dyre advokattimer. Få direkte adgang til vores jurister, der giver dig klare svar på dine spørgsmål.
- Korrekt Sagsbehandling: Fra påkrav til ophævelse. Vi sikrer, at dine sager bliver håndteret korrekt fra start til slut, så du undgår formelle fejl.
- Vandtætte Dokumenter: Adgang til alle nødvendige blanketter, kontrakter og skabeloner, der er juridisk opdaterede og holder i retten.
- SAPU Listen: Danmarks eneste register over lejere, der har misligholdt et lejeforhold. Undgå fremtidige problemer ved at tjekke din potentielle lejer.
Sikr din investering fra kun 159 kr./md. Vælg den pakke, der passer til dig:
- Basis: Den ideelle startpakke med adgang til juridisk rådgivning, alle vores dokumenter og sagsbehandling til en fordelagtig medlemspris.
- Premium: Den ultimative tryghedspakke. Få udvidet telefonisk rådgivning, prioriteret adgang til vores jurister via chat og endnu større rabatter på sagsbehandling.
Er du i tvivl? Book en uforpligtende samtale, og lad os sammen finde ud af, om et medlemskab er det rigtige for dig.