Udlejeren skulle bevise sin leje - og vandt i boligretten: 1.800 kr. pr. m² holdt
Lejen på 1.800 kr. pr. m² om året stod ved magt, selv om lejeren mente, den var alt for høj. Boligretten gav udlejeren medhold og afviste samtidig lejerens krav om at få penge tilbage. Men udlejeren skulle selv bevise, at lejen var i orden - og det lykkedes kun, fordi grundlaget var på plads.
Sagen kort
En lejlighed på Frederiksberg blev i 2018 udlejet til 216.000 kr. om året. Lejeforholdet sluttede i 2020, og lejeren bad huslejenævnet vurdere lejen. Nævnet nedsatte den til 1.600 kr. pr. m². Udlejeren var uenig og bragte sagen for boligretten.
Parterne var enige om, at lejen skulle vurderes efter de regler, der gjaldt, før kravet om "væsentlighed" blev fjernet. Spørgsmålet var derfor, om den aftalte leje væsentligt oversteg lejlighedens værdi.
Udlejeren skulle bevise sin egen leje
Det er værd at lægge mærke til, hvem der skulle bevise hvad. I boligretten var det udlejeren, der skulle godtgøre, at lejen ikke var for høj. Det er en tung opgave, og det er ikke nok at sige, at lejen er "markedsleje". Det gælder dog ikke i alle sager om lejens størrelse: Hvis det er lejeren, der har bedt nævnet om en nedsættelse, og sagen derefter ender i boligretten, kan det i stedet være lejeren, der skal bevise, at nedsættelsen er rigtig.
Begge parter fremlagde sammenligningslejemål, og retten tog selv ud og så på flere af dem. Lejemål, som retten ikke havde set, fik kun begrænset vægt.
Standen og ansvaret for vedligeholdelsen talte med
Retten fandt, at lejligheden var i særligt god stand og havde bedre faciliteter end flere af de øvrige lejemål. Samtidig lå den indvendige vedligeholdelse hos udlejeren, mens det i de fleste sammenligningslejemål var lejeren, der havde ansvaret. Det kan forklare en højere leje.
Lejeren havde også anført, at andre lejere i ejendommen betalte mindre. Retten fandt, at kun ét relevant lejemål havde en lavere leje, og det var ikke nok til at bevise, at lejeren var stillet dårligere. Lejemål udlejet til erhvervsmæssig videreudlejning indgik ikke i sammenligningen.
Hvad kan du lære som udlejer?
Du kan komme til at skulle bevise din leje. Sørg for at have styr på lejlighedens stand, indretning og forbedringer, før en tvist opstår.
Sammenlign det sammenlignelige. Det hjælper, når sammenligningslejemålene ligner dit på stand, faciliteter og vedligeholdelsesfordeling.
Retten vil gerne se det selv. Lejemål, der er besigtiget, vejer tungere end dem, der kun findes på papiret.
Sagen blev senere prøvet i landsretten, og vi har omtalt udfaldet i vores artikel om den afgørelse. Husk, at dommen bygger på de regler, der gjaldt for ældre lejeaftaler - for aftaler fra 1. juli 2020 og frem er reglen skærpet.
SAPU-medlemmer kan læse den fulde juridiske gennemgang af dommen i vores medlemsartikel om GD 2026/04 B - herunder hvordan retten vægtede de enkelte sammenligningslejemål, og hvorfor bevisbyrden lå, hvor den lå. Vi har desuden en samling af relevante domme og afgørelser, som vi løbende deler med vores medlemmer.
Har du styr på grundlaget for din husleje?
Når lejen bliver anfægtet, er det dokumentationen, der afgør sagen. SAPU udarbejder lejevurderinger og hjælper dig med at samle det materiale, der skal til, hvis lejen skal kunne forsvares over for både lejer og huslejenævn.
Som medlem får du øjeblikkelig adgang til:
- Juridisk Hotline: Spar dyre advokattimer. Få direkte adgang til vores jurister, der giver dig klare svar på dine spørgsmål.
- Korrekt Sagsbehandling: Fra påkrav til ophævelse. Vi sikrer, at dine sager bliver håndteret korrekt fra start til slut, så du undgår formelle fejl.
- Vandtætte Dokumenter: Adgang til alle nødvendige blanketter, kontrakter og skabeloner, der er juridisk opdaterede og holder i retten.
- SAPU Listen: Danmarks eneste register over lejere, der har misligholdt et lejeforhold. Undgå fremtidige problemer ved at tjekke din potentielle lejer.
Sikr din investering fra kun 159 kr./md. Vælg den pakke, der passer til dig:
- Basis: Den ideelle startpakke med adgang til juridisk rådgivning, alle vores dokumenter og sagsbehandling til en fordelagtig medlemspris.
- Premium: Den ultimative tryghedspakke. Få udvidet telefonisk rådgivning, prioriteret adgang til vores jurister via chat og endnu større rabatter på sagsbehandling.
Er du i tvivl? Book en uforpligtende samtale, og lad os sammen finde ud af, om et medlemskab er det rigtige for dig.