Udlejer betalte lejerens forbrug i tre år - og mistede retten til at ophæve
En udlejer havde i næsten tre år betalt lejerens el, vand og varme uden at opdage det. Da hun endelig krævede pengene og ophævede lejemålet, fik hun medhold i fogedretten - men Vestre Landsret vendte sagen på hovedet. Lejeren blev boende.
Sagen kort
Lejeren overtog ejendommen den 1. maj 2021. Af lejekontraktens § 5 fremgik det klart, at han selv skulle afholde samtlige forbrugsudgifter til el, vand og varme.
Det skete bare aldrig. Udlejeren stod fortsat som betaler hos forsyningen og betalte regningerne via betalingsservice - måned efter måned, år efter år. Hun opdagede det først i januar 2024, hvorefter forsyningen hjalp hende med at lave en opgørelse.
Den 13. februar 2024 skrev hun til lejeren og bad om betaling for hele perioden. Da der ikke kom noget, sendte hun den 29. februar et påkrav - denne gang kun for forbruget i 2023. Lejeren betalte fortsat ikke, og den 20. marts 2024 ophævede hun lejemålet.
Fogedretten: ophævelsen var berettiget
Fogedretten i Hjørring gav udlejeren ret. Lejekontrakten var utvetydig, lejeren havde ikke betalt efter påkravet, og betingelserne for ophævelse var derfor opfyldt.
At kravet kom sent, ændrede efter fogedrettens opfattelse ikke noget - udlejeren havde jo reageret straks, da hun blev bekendt med forholdet. Lejeren blev udsat af lejemålet.
Landsretten: passiviteten kostede ophævelsen
Vestre Landsret så helt anderledes på det. Retten lagde vægt på, at udlejeren havde betalt for el, vand og varme siden den 1. maj 2021 og først i februar 2024 bad om at få pengene igen.
Landsretten fandt, at lejeren i den periode kunne have fået den opfattelse, at udlejeren afholdt forbrugsudgifterne. Udlejerens passivitet gjorde derfor ophævelsen uberettiget. Fogedrettens kendelse blev ophævet, og sagen blev nægtet fremme.
Hvad kan du lære som udlejer?
En rettighed, du ikke bruger, kan forsvinde. Det hjælper ikke, at lejekontrakten er klar, hvis din egen adfærd gennem flere år har signaleret noget andet. Lejeren indrettede sig på det, der faktisk skete - ikke på det, der stod i kontrakten.
Tjek hvem der står som betaler hos forsyningen. Det tager fem minutter ved lejerskifte og er en af de billigste fejl at undgå. Her blev det til tre års regninger, en tabt fogedsag og en lejer, der blev boende.
Et påkrav skal hvile på et krav, der stadig er intakt. Ophævelse er udlejerens hårdeste værktøj, og domstolene ser nøje på, om det er brugt korrekt - og i tide.
SAPU-medlemmer kan læse den fulde juridiske gennemgang af dommen i vores medlemsartikel om GD 2025/26 V - herunder reglerne om påkrav og ophævelse, hvornår du lovligt kan sende forsyningens regninger videre til lejeren, og hvor langt passivitetsbetragtningen rækker. Vi har desuden en samling af relevante domme og afgørelser, som vi løbende deler med vores medlemmer.
Har du styr på, hvem der betaler forbruget?
El, vand og varme er den post, hvor flest lejeforhold skrider - ikke fordi reglerne er svære, men fordi ingen får det tjekket ved indflytningen. Hos SAPU sikrer vi, at fordelingen står rigtigt i kontrakten fra start, og at du reagerer i tide, hvis noget alligevel går galt.
Som medlem får du øjeblikkelig adgang til:
- Juridisk Hotline: Spar dyre advokattimer. Få direkte adgang til vores jurister, der giver dig klare svar på dine spørgsmål.
- Korrekt Sagsbehandling: Fra påkrav til ophævelse. Vi sikrer, at dine sager bliver håndteret korrekt fra start til slut, så du undgår formelle fejl.
- Vandtætte Dokumenter: Adgang til alle nødvendige blanketter, kontrakter og skabeloner, der er juridisk opdaterede og holder i retten.
- SAPU Listen: Danmarks eneste register over lejere, der har misligholdt et lejeforhold. Undgå fremtidige problemer ved at tjekke din potentielle lejer.
Sikr din investering fra kun 159 kr./md. Vælg den pakke, der passer til dig:
- Basis: Den ideelle startpakke med adgang til juridisk rådgivning, alle vores dokumenter og sagsbehandling til en fordelagtig medlemspris.
- Premium: Den ultimative tryghedspakke. Få udvidet telefonisk rådgivning, prioriteret adgang til vores jurister via chat og endnu større rabatter på sagsbehandling.
Er du i tvivl? Book en uforpligtende samtale, og lad os sammen finde ud af, om et medlemskab er det rigtige for dig.