GD 2010/26 V Lejevilkår i § 11 var fremhævede. En fravigelse af udlejers reklamationsfrist efter LL § 98, stk. 2 var gyldig. U's istandsættelse af lejemål, som skulle nedrives kort tid efter, var ikke overflødig

Resume:

U og L indgik en lejeaftale. Af lejeaftalens § 11 fremgik blandt andet, at U's reklamationsfrist i LL § 98, stk. 2 var forlænget til 3 måneder. De aftalte vilkår i lejeaftalens § 11 var ikke særskilt fremhævede. Boligretten udtalte, at den enkelte mere byrdefulde bestemmelse i lejeaftalens § 11 skulle have været særskilt fremhævet, og da dette ikke var tilfældet, fandt boligretten ikke, at fremhævelseskravet i LL § 5, stk. 1 var opfyldt, og U's krav på istandsættelse var som følge heraf fortabt, jf. LL § 98, stk. 2. Landsretten udtalte, at det i lejekontraktens trykte tekst på tydelig måde var angivet, at eventuelle fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler var anført i kontraktens § 11, og det var ubestridt, at § 11 i alt væsentligt kun indeholdt vilkår, der fraveg lejelovgivningen. Under disse omstændigheder, og selv om § 11 var omfattende, var aftalen om, at U's frist efter LL § 98, stk. 2 var forlænget til 3 måneder fremhævet i overensstemmelse med LL § 5 og gyldig. Landsretten afviste L's anbringende om, at istandsættelsen var overflødig, da lejemålet skulle nedrives kort tid efter fraflytningen.

Sagsfremstilling:

U og L indgik aftale om et lejemål til beboelse til begyndelse pr. 15. december 2003. L indbetalte i den forbindelse et depositum på 15.000 kr.

Af lejekontraktens § 7 fremgik, at lejemålet ved indflytning var nyistandsat, og at det var aftalt, at lejemålet ved lejeforholdets ophør tillige skulle afleveres nyistandsat. Det fremgik derudover, at der ved lejeforholdets ophør skulle ske en fælles besigtigelse af det lejede, og der skulle udarbejdes en fraflytningsrapport. Af lejekontraktens § 8 fremgik, at vedligeholdelsen i lejeperioden påhvilede L.

I § 11 var blandt andet anført følgende: "Særlige vilkår i tillæg til lejekontrakten.. 1. Generelt:

Vilkårene nedenfor er alle fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler og betragtes af parterne som særligt fremhævede, jf. vejledningens pkt. 9. Såfremt der måtte være tvivl om det indbyrdes forhold imellem lejelovgivningens almindelige regler, nærværende kontrakt med § 11-tillæg og husordensregler, gælder følgende rangorden for disse regelsæt.

...

6. Lejemålets stand ved ind- og udflytning § 7.

6.1 Lejemålet er ved overtagelsen totalt nyistandsat og nymalet/lakeret overalt i forbindelse med en tidligere samlet ombygning af lejemålet. Den gennemførte ombygning har omfattet en ombygning af lejemålets indretning, hvorved der blandt andet er tilført lejemålet et større areal, etablering af nye termovinduer, nyt selvstændigt badeværelse, nyt køkken/alrum med dertil hørende nye installationer og hårde hvidevarer.

6.1 Lejemålet skal ved lejemålets ophør afleveres på tilsvarende måde og i tilsvarende omfang som ved indflytningen, og denne istandsættelse skal være gennemført og afsluttet inden lejemålet ophører, hvorfor det lejede skal tømmes for møbler etc. 2-3 uger før dette tidspunkt, i hvilket tidsrum lejeren uændret betaler husleje. Det præcise tidspunkt herfor fastsættes af udlejer efter modtagelse af opsigelsen. Istandsættelsen omfatter maling af vægge og lofter med Sigma maling, farvekode 0005 i kvalitet Tex 10, lakering af alt træværk og indvendige døre i farve 0005 Emalje 50, rør og evt. radiatorer sprøjtemales evt. i radiatormaling. Trappen og 1. sals trægulve skal afleveres nyafslebne og behandlet med Blitsa Gulvolie Hvid. Efter flyttesyn udfærdiges en rapport, ligesom evt. aftaler nedskrives heri. Denne skal underskrives af begge parter, og evt. uenighed anføres i rapporten, inden denne underskrives, jf. LL § 4, stk. 1. Samtidig skal lejeren skriftlig meddele sin nye adresse, hvortil meddelelser kan fremsendes.

6.2 Istandsættelser skal udføres af faguddannede håndværkere ved udlejers foranstaltning, med mindre andet skriftligt aftales, og omfanget heraf aftales foreløbig i forbindelse med første flyttesyn. Ligeledes besigtiges lejligheden samtidig til konstatering af evt. skader, der kan kræves repareret for lejers regning. ved evt. uenighed herom kan hver part straks kræve afholdt nyt syn som beskrevet i 4.2.

6.3 Istandsættelses- og reparationsarbejderne skal være afsluttet 3 døgn før lejemålets ophør, således at der i dette tidsrum kan foretages grundig hovedrengøring af lejemålet, inden dette endeligt afleveres til udlejer. I dette tidsrum kan hver part kræve afholdt nye flyttesyn til konstatering af evt. yderligere vedligeholdelses- og reparationsarbejder samt konstatering af om lejers rengøringsforpligtelse er opfyldt. Evt. uenighed herom kan indbringes for huslejenævnet/boligret.

6.4 Rengøring m.v. skal være afsluttet før kl. 12 på flyttedagen - hvor flyttesyn kan afholdes. Endelig aflæsning af målere foretages (evt. afgift betales af lejer) og aflevering af nøgler.

6.5 Såfremt lejeren ikke inden fraflytningstidspunktet har udført de anførte arbejder eller udført disse i ikke tilfredsstillende standard, er udlejer berettiget til at lade arbejderne udføre for den fraflyttende lejers regning. Medfører dette forsinkelse af den efterfølgende lejers indflytning, er udlejer berettiget til at opkræve lejen herfor og at modregne dette og afhjælpningsomkostningerne i den fraflyttede lejers depositum.

6.6 Ved det sidste flyttesyn, hvorunder samtlige udleverede nøgler til lejemålet afleveres, og evt. manglende eller uoriginale nøgler erstattes med omlægning af låsen, sker den endelige aflevering af lejemålet.

6.7 Den i Lejelovens § 98, stk. 2, anførte frist regnes fra dette tidspunkt, og fristen er aftalt forlænget til 3 måneder fra dette tidspunkt. Fristen suspenderes, såfremt lejer undlader at meddele udlejer sin nye adresse, indtil endelig afgørelse herom foreligger."

L fraflyttede lejemålet den 1. november 2006. Der blev afholdt fraflytningssyn den 6. januar 2007 med deltagelse af U og L's mor. Flytteopgørelsen med angivelse af behov for istandsættelse blev samme dato underskrevet af L's mor. Krav om betaling for istandsættelse af lejemålet for 28.654 kr. blev afleveret på L's nye adresse den 16. januar 2007.

Ved betinget skøde underskrevet af U den 31. december 2006 og af køber den 3. februar 2007 solgte U ejendommen, hvorpå lejemålet var liggende, til en kirke til overtagelse pr. 1. april 2007. Det stod anført i skødet, at ejendommen var købt med henblik på nedrivning, hvorfor køber ifølge skødet fraskrev sig adgangen til erstatning eller forholdsmæssigt afslag. Det fremgik desuden, at ejendommen var overtaget af køber i den stand, hvori den var og forefandtes, og som besigtiget og antaget af køber uden ansvar for sælger for nogen fejl eller mangler.

Da U ikke tilbagebetalte depositummet, anlagde L sag mod U med påstand om tilbagebetaling af depositum.

L anførte i det væsentlige, at U ikke havde iagttaget reklamationsfristen på 14 dage, jf. LL § 98, stk. 2. Det blev i den forbindelse anført, at fristforlængelsen i lejekontraktens § 11, afsnit 6.7. ikke var gyldig, da den skulle have været fremhævet, jf. lejelovens § 5. L anførte i øvrigt, at istandsættelsen var unødvendig, da lejemålet skulle nedrives. U gjorde blandt andet gældende, at lejemålet ifølge lejeaftalen ved lejers fraflytning skulle afleveres nyistandsat, men ikke blev afleveret nyistandsat. U anførte også, at L ved sin underskrift på fraflytningsrapporten havde anerkendt istandsættelseskravet. Vedrørende reklamationsfristen anførte U, at det i lejeaftalens § 11, afsnit 6.7 var aftalt, at U's reklamationsfrist, jf. LL § 98, stk. 2 var blevet forlænget til 3 måneder. U anførte desuden, at lejemålet blev nyistandsat og genudlejet efter L's fraflytning.

Rettens begrundelse og konklusion:

Boligretten: Boligretten udtalte:

"Bestemmelserne i lejekontraktens § 11, stk. 6.7 om, at den i LL § 98, stk. 2 anførte frist er aftalt forlænget til 3 måneder, findes ikke at være fremhævet på en måde, der opfylder kravene i LL § 5, stk. 1. Den enkelte mere byrdefulde bestemmelse skulle have været fremhævet f.eks. ved understregning eller kursivering. Det fremgår af kontrakten under § 11, stk.1, at vilkårerne nedenfor alle er fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler. De særlige vilkår fylder godt 2 1/2 side, og der er også anført bestemmelser, som ikke er en fravigelse af loven...Flytteopgørelse er først udfærdiget den 16. januar 2007 efter flyttesyn den 6. januar 2007. Da kravet på istandsættelse af lejemålet er fremsat for sent, kan det ikke gøres gældende.."

For landsretten præciserede U, at istandsættelsen ikke havde været overflødig, da ejendommen først blev overtaget af køber et halvt år efter L's fraflytning. Heroverfor anførte L, at ejendommen var solgt til overtagelse pr. 1. april 2007, og at det var helt overflødigt at istandsætte for et langt større beløb end den lejeindtægt, som kunne opnås indtil købers overtagelse.

Landsretten: Landsretten udtalte:

"Det fremgår af lejekontrakten, at det lejede ved indflytningen var nyistandsat og L har ikke...godtgjort, at det ikke har forholdt sig sådan. I lejekontraktens trykte tekst er der på tydelig måde angivet, at eventuelle fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler er anført i kontraktens § 11, og det er ubestridt, at § 11 i alt væsentligt kun indeholder vilkår, der fraviger lejelovgivningen. Under disse omstændigheder, og selv om § 11 er omfattende, er aftalen om, at U's frist efter LL § 98, stk. 2, forlænges til 3 måneder, fremhævet i overensstemmelse med LL § 5, og gyldig. (note) Lejligheden blev efter fraflytningen den 1. november 2006 gennemgået af U og L's mor den 6. januar 2007, og flytterapport med angivelse af behov for istandsættelse blev underskrevet samme dato. L's mor havde, som forklaret af L, på det tidspunkt generalfuldmagt fra L. Det må endvidere lægges til grund, at krav om istandsættelse blev afleveret på L's nye adresse den 16. januar 2007. I hvert fald under disse omstændigheder har U rettidigt fremsat sit krav..."

Instans og sagsnr.:

Dom afsagt den 13. marts 2009 af Horsens Byret (sag BS 150-399/2008). Dom afsagt den 17. december 2009 af Vestre Landsret (sag B-0686-09).

Referencer:

Lejelovens § 5 Lejelovens § 19, stk. 2 Lejelovens § 98, stk. 2

Note:

I omkostningsbestemte ejendomme bør man ved fravigelser af LL § 98, stk. 2, være opmærksom på BRL § 5, stk. 8.