Lejer nægtede at have modtaget opsigelsen – udlejer vandt på en afleveringsattest
En lejer blev sat ud af sit lejemål, fordi hun ikke havde gjort indsigelse mod opsigelsen i tide. Hendes forklaring var, at hun aldrig havde modtaget brevene. Østre Landsret var ikke enig — og grunden var, at udlejer kunne dokumentere hver eneste levering.
Sten på en lyskasse blev til en udsættelsessag
Sagen begyndte småt. Lejeren havde lagt sten oven på en lyskasse i haven foran sit lejemål. Udlejer vurderede, at stenene blokerede lys og ventilation til kælderen og kunne føre til fugtskader, og bad hende om at fjerne dem.
De første tre henvendelser gik pr. e-mail i foråret og sommeren 2023. Der kom ingen reaktion. Udlejers administrator sendte derefter tre skriftlige påmindelser med kurertjeneste med afleveringsattest — og da der fortsat ikke skete noget, blev lejemålet opsagt i oktober 2023 med fraflytning ved udgangen af januar 2024. Også opsigelsen gik med kurer.
"Jeg har aldrig fået brevene"
I fogedretten forklarede lejeren, at hun havde fået mundtlig tilladelse af en tidligere vicevært, og at stenene skulle holde edderkopper ude fra kælderen. Hun mente desuden, at udlejers gentagne henvendelser skyldtes en personlig konflikt.
Men hendes hovedindsigelse var en anden: hun havde slet ikke modtaget brevene. Hun mistænkte udlejer for at have adgang til hendes postkasse — og for at have fjernet posten igen, efter kureren havde afleveret den.
Det kunne udlejer imødegå konkret. Ejendommens postkasser var sikret med systemnøgler, der kun kunne fremstilles med et særligt sikkerhedskort, som han alene var i besiddelse af.
Resultatet
Fogedretten fandt, at udlejer gennem kurertjenestens afleveringsattester havde dokumenteret levering af samtlige breve, og at lejeren ikke havde gjort indsigelse inden for fristen. Udsættelsen blev fremmet.
Østre Landsret stadfæstede. Både påmindelserne og opsigelsen måtte anses for at være kommet frem til lejeren, hendes indsigelser var ikke tilstrækkeligt begrundede, og fristoverskridelsen var afgørende.
Hvad kan du lære som udlejer?
To ting, og de hænger sammen.
En opsigelse kan ikke sendes digitalt. Lejeloven tillader det ikke — uanset hvor godt du kan dokumentere, at mailen er åbnet og læst. Udlejer i denne sag brugte e-mail til de indledende henvendelser, men sendte selve opsigelsen fysisk. Havde han ikke gjort det, havde sagen formentlig set helt anderledes ud.
Det er dig, der skal bevise, at brevet er kommet frem. Ikke lejeren, der skal bevise det modsatte. Sender du en opsigelse uden dokumentation for levering, står du svagt den dag lejeren siger, at der aldrig kom noget. Og den dag kommer oftere, end du tror.
SAPU-medlemmer kan læse den fulde juridiske gennemgang af dommen i vores medlemsartikel om GD 2025/22 Ø — herunder rettens begrundelse, lejelovens formkrav til opsigelsen og reglerne om indsigelsesfristen. Vi har desuden en samling af relevante domme og afgørelser, som vi løbende deler med vores medlemmer.
Skal du opsige en lejer?
En opsigelse, der ikke kan dokumenteres fremkommet, er i praksis ingen opsigelse. Hos SAPU hjælper vi dagligt udlejere med at få formalia på plads — inden sagen ender i fogedretten, hvor fejlene bliver dyre.
Som medlem får du øjeblikkelig adgang til:
- Juridisk Hotline: Spar dyre advokattimer. Få direkte adgang til vores jurister, der giver dig klare svar på dine spørgsmål.
- Korrekt Sagsbehandling: Fra påkrav til ophævelse. Vi sikrer, at dine sager bliver håndteret korrekt fra start til slut, så du undgår formelle fejl.
- Vandtætte Dokumenter: Adgang til alle nødvendige blanketter, kontrakter og skabeloner, der er juridisk opdaterede og holder i retten.
- SAPU Listen: Danmarks eneste register over lejere, der har misligholdt et lejeforhold. Undgå fremtidige problemer ved at tjekke din potentielle lejer.
Sikr din investering fra kun 159 kr./md. Vælg den pakke, der passer til dig:
- Basis: Den ideelle startpakke med adgang til juridisk rådgivning, alle vores dokumenter og sagsbehandling til en fordelagtig medlemspris.
- Premium: Den ultimative tryghedspakke. Få udvidet telefonisk rådgivning, prioriteret adgang til vores jurister via chat og endnu større rabatter på sagsbehandling.
Er du i tvivl? Book en uforpligtende samtale, og lad os sammen finde ud af, om et medlemskab er det rigtige for dig.