GD 2006/54 V Ingen tvist med U om huslejen inden indbringelse, afvist
GD 2006/54 V Ingen henvendelse til U inden indbringelse for huslejenævn. Afvisning
Resume:
L 1-2 havde anmodet huslejenævnet om at tage stilling til lejen for sit lejemål. L 1-2 havde ikke forinden rettet henvendelse til U. Huslejenævnet afviste sagen med henvisning til, at der ikke forelå en tvist imellem L 1-2 og U. Landsretten tiltrådte, at huslejenævnet havde afvist at behandle sagen med henvisning til, at der ikke forelå en tvist.
Sagsfremstilling:
Den 8. juni 2004 skrev L 1-2 til huslejenævnet og anmodede nævnet om at tage stilling til lejen for L 1-2's lejemål på indflytningstidspunktet efter BRL § 5, stk. 1. I brevet opfordrede L 1-2 samtidig U til at fremskaffe dokumentation for bl.a. den lovlige budgetleje og lejemålets areal.
Den 13. august 2004 meddelte huslejenævnet til L 1-2, at sagen var afvist med henvisning til, at der på baggrund af L 1-2's brev ikke sås at foreligge nogen tvist, og nævnet henviste L 1-2 til selv at rette henvendelse til U med henblik på at få den ønskede dokumentation.
L 1-2 indbragte imidlertid sagen for boligretten med huslejenævnet som sagsøgt og nedlagde påstand om, at huslejenævnet skulle tilpligtes at fastsætte den lovlige leje for lejemålet pr. 5. oktober 2001.
Huslejenævnet nedlagde påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
L 1-2 henviste bl.a. til UfR 2003.1618 V (note), hvor retten afgjorde, at et huslejenævn var forpligtet til at behandle en henvendelse fra en lejer, uanset at der ikke forinden var rettet henvendelse til udlejer.
Rettens begrundelse og konklusion: Boligretten:
Boligretten traf afgørelse om, at huslejenævnet ikke havde været berettiget til at afvise sagen, og boligretten hjemviste derfor sagen til behandling i huslejenævnet.
Landsretten:
Landsretten udtalte:
"L 1-2 har gjort gældende, at huslejenævnets afgørelse er ugyldig og har til støtte herfor anført, at nævnet uden hjemmel har stillet krav om, at L 1-2 forinden indbringelsen for nævnet havde kontaktet U, og at nævnet ikke har givet klagevejledning.
På denne baggrund finder landsretten ikke grundlag for at afvise sagen.
Efter BRL § 15, stk. 1, skal huslejenævnet på lejerens begæring, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i kapitel II.
I forarbejderne til BRL (Folketingstidende 1974/1975, Tillæg A, spalte 214), er det anført, at huslejenævnets opgave er "at afgøre spørgsmål, hvorom parterne er uenige."
Det fremgår endvidere såvel af BRL § 35, stk. 1, som LL § 106, at huslejenævnene træffer afgørelser i "tvister".
Da L 1-2 flyttede ind i lejligheden den 5. oktober 2001, havde de forinden indgået en aftale med U om lejens størrelse, og efter det oplyste har U ikke senere krævet denne leje forhøjet. Det fremgår af sagen, at L 1-2 nu er af den opfattelse, at lejen er for høj, hvorimod der intet fremgår om, hvorvidt U er enig eller uenig med L 1-2 herom.
Der er herefter ikke grundlag for at fastslå, at der foreligger en tvist mellem parterne, og huslejenævnet i Hobro Kommune har derfor med rette afvist at tage stilling til L 1-2's henvendelse.
Landsretten tager derfor Huslejenævnet i Hobro Kommunes frifindelsespåstand til følge."
Instans og sagsnr.:
Dom afsagt den 20. juni 2005 af Retten i Hobro (BS 1-520/2004) Dom afsagt den 15. juni 2006 af Vestre Landsret (V.L. B-1551-05)
------------------------------------------