GD 2015/67 V - Krav om misligholdelse kan rejses uanset at §98 ikke var overholdt

GD 2015/67 V U kunne gøre krav gældende mod L for skader, som L var ansvarlig for efter LL § 25, stk. 2, selvom kravet var fremsat efter udløbet af fristen i LL § 98, stk. 2, 1. pkt.

Resume:

L fraflyttede lejemålet den 31. december 2012 og afleverede nøglerne den 3. januar 2013, hvor U og L mødtes i lejemålet. Der var uenighed mellem parterne, om der den 3. januar 2013 var foretaget en gennemgang af lejemålet, hvor U oplyste L om sine krav på istandsættelse og udbedring af skader forvoldt af L. U havde den 11. og 25. januar 2013 fremsendt opgørelse af sine krav til L, men kunne ikke dokumentere, at kravet af 11. januar var fremkommet. Både boligretten og landsretten afviste U's istandsættelseskrav men anerkendte U's krav på udbedring af skader, som L var ansvarlig for (misligholdelse), da der var tale om krav i henhold til LL § 25 og ikke i henhold til LL § 98.

Sagsfremstilling:

Lejemålet var overtaget som beset og skulle afleveres i samme stand. U oplyste, at lejemålet var i pæn og ordentlig stand ved L's indflytning, dog skulle L selv male. L oplyste, at der havde været flere fejl og mangler, men at han ikke havde lavet en mangelliste inden 14 dage, fordi lejemålet var overtaget som beset.
Ved L's fraflytning var der flere skader og mangler i lejemålet.
L fraflyttede lejemålet den 31. december 2012, og U og L mødtes i lejemålet den 3. januar 2013, hvor nøglerne blev afleveret. På dagen stod der fortsat enkelte effekter i lejemålet og en del effekter uden for lejemålet, som delvist blev fjernet af L dagen efter.
Der var vidt forskellige oplysninger under sagen fra L og U i forhold til, hvad der var sket den 3. januar 2013.
L og dennes samlever påstod, at parterne alene havde talt sammen i køkkenet blandt andet om L's katte, som ikke var fjernet fra ejendommen. U og dennes ægtefælle påstod, at parterne havde foretaget en gennemgang af lejemålet, hvor U havde påpeget alle U's krav på istandsættelse og udbedring af skader.
U oplyste i øvrigt, at der den 11. januar 2013 var sendt en foreløbig opgørelse af U's krav til L. Opgørelsen var sendt med almindelig post. Den 25. januar 2013 havde U sendt en endelig opgørelse af sit krav på istandsættelse og udbedring af skader.
Rettens begrundelse og konklusion:

Boligretten:

L stævnede U med påstand om tilbagebetaling af depositum. (Note 1)
U stævnede L med påstand om betaling for istandsættelseskrav.
U og dennes ægtefælle, samt L og dennes samlever afgav alle forklaring.
Det blev i parternes forklaringer for retten oplyst, at flere af de skader, som U havde opgjort i sit krav til L, var opstået ved L og hans husstands uforsvarlige adfærd. L havde blandt andet lavet buler i døre ved at slå knytnæver ind i dem, der var blevet sat varme pander direkte på køkkenbordet, og ruder var slået itu.
Boligrettens begrundelse og resultat
"Fristen i LL § 98, stk. 2 skal regnes fra den 3. januar 2013, hvor parterne mødtes i lejemålet, og nøglerne blev afleveret.
Det findes ikke godtgjort, at U's brev af 11. januar 2013 er kommet frem til L.
U har ikke alene ved sin egen og ægtefællens forklaring løftet sin bevisbyrde for, at L den 3. januar 2013 under en gennemgang af lejemålet blev præsenteret for istandsættelseskravet.
På den baggrund er U afskåret fra at gøre istandsættelseskrav gældende mod L, jf. LL § 98, stk. 2.
Retten finder dog, at L skal godtgøre U udgiften til udskiftning af en dør 973 kr., en køkkenbordplade 1.500 kr., et køkkenvindue 800, en el-kontakt 165 kr. og en flise i en sålbæk 250 kr., idet det på baggrund af L's forklaring under hovedforhandlingen må lægges til grund, at de pågældende ting er blevet ødelagt ved hans eller hans husstands uforsvarlige adfærd. Disse krav er derfor omfattet af LL § 25, stk. 2, hvorfor 14 dages fristen i LL § 98, stk. 2 ikke gælder. U har ikke fremlagt dokumentation for posternes størrelse, men ud fra beløbenes størrelse, kan kravene godkendes skønsmæssigt med i alt 3.688 kr., som opgjort af U..."
U indbragte afgørelsen for landsretten.
Landsretten:

Landsrettens begrundelse og resultat

"Uanset om der den 3. januar 2013 var efterladt enkelte effekter i lejemålet, tiltræder landsretten, at 2 ugers fristen efter LL § 98, stk. 2, skal regnes fra denne dag, hvor nøglerne blev afleveret.
Da U ikke har godtgjort, at der den 3. januar 2013 blev udfærdiget en flyttesynsrapport, og da han ubestridt alene har fremsendt den foreløbige opgørelse af 11. januar 2013 med almindeligt brev, har han ikke løftet bevisbyrden for, at opgørelsen er kommet frem til L. Landsretten tiltræder herefter, at U er afskåret fra at gøre fraflytningskrav gældende mod L i henhold til LL § 98, stk. 2.
L har for byretten bl.a. forklaret, at en række af de påberåbte mangler ved fraflytningen forelå allerede ved indflytningen, men at han ikke afleverede en mangelliste i den forbindelse. Lejemålet er overtaget som beset, og landsretten lægger herefter til grund, at det har været i almindelig god stand uden egentlige mangler ved indflytningen. På den baggrund er det efter bevisførelsen, herunder de fremlagte fotos, tilstrækkeligt godtgjort, at U - ud over de poster, der er tilkendt i byretten - yderligere har krav på erstatning for et manglende dørhåndtag, yderligere en defekt stikkontakt, et defekt håndtag til ovnen og ødelagt gulvbelægning i køkkenet, jf. LL § 25, stk. 2. Beløbene fastsættes skønsmæssigt med udgangspunkt i U's opgørelse over udbedringsudgifter (bilag 5) til henholdsvis 80 kr., 165 kr., 500 kr. og 800 kr. eller i alt 1.545 kr. U har ikke derudover godtgjort, at han har krav på erstatning i medfør af LL § 25, stk. 2.

SAPU noter

Dommen er afsagt med afsæt i lovgivningen gældende før d. 1.7.2015. Den kan således ikke, uomtvisteligt, forventes at kunne gøres gældende idag, hvorfor vi anbefaler at alle krav, herunder også krav om misligholdelse, i videst mulige omfang medtages i fraflytningsrapporten og at denne kommer i hænderne på lejer rettidigt. 

I tilfælde hvor dette ikke er sket, kan der refereres til dommen, men der er ikke entydig praksis efter d. 1.7.2015 der sandsynliggør at dommen kan tillægges den betydning, at krav rejst efter §25 kan rejses uden om reklamationskravene i LL §98.