GD 2020/35 Ø Udsættelsesbegæring fremmet, idet L ikke rettidigt havde gjort skriftlig indsigelse mod opsigelsen

I en sag, afgjort i 2020, havde udlejer med en kombineret opsigelse/ophævelse gjort gældende, at lejer skulle fraflytte lejemålet primært som følge af ophævelsen, subsidiært som følge af opsigelsen idet lejer havde tilsidesat god skik og orden (LL §79a). Lejers kæreste og søster generede øvrige beboere i ejendommen. 

Sagen om ophævelsen blev afvist af Fogedretten, bl.a. som følge af modstridende forklaringer, men lejer gjorde ikke indsigelse mod den opsigelse der var inkluderet i udlejers oprindelige brev inden for 6 uger, hvormed opsigelsen blev godkendt. Opsigelse som følge af lejers (eller dennes gæster) adfærd i strid med LL §79a, sker med 3 mdr. varsel efter LL §83 stk. 1 litra A. 

Resume: (fra dommen)
Ved brev af 11. november 2019 meddelte U til L, at hans lejemål var ophævet til fraflytning den 18. november 2019, subsidiært at lejemålet blev opsagt til fraflytning den 29. februar 2020 med henvisning til, at L havde tilsidesat god skik og orden. L fremsatte ikke indsigelser over for opsigelsen.

Landsrettens begrundelse og resultat
Efter ordlyden af U's brev af 11. november 2019 finder landsretten, at der ved brevet skete ophævelse såvel som opsigelse af lejeaftalen, hvorfor indsigelsesfristen i LL § 87, stk. 2, skal regnes fra fremkomsten af brevet.

Da opsigelsesbrevet ubestridt er kommet frem til L, og idet L ikke inden for 6 uger fra fremkomsten har gjort skriftlige indsigelser, er L afskåret fra at gøre indsigelse mod begrundelsen for opsigelsen gældende.

Herefter, og da landsretten finder, at der ikke består en sådan tvivl om gyldigheden af U's opsigelsesbrev af 11. november 2020, at sagen bør nægtes fremme, ændrer landsretten fogedrettens afgørelse således, at sagen fremmes.

Thi bestemmes Fogedrettens afgørelse ændres, således at udsættelsesanmodningen skal fremmes. L skal i kæremålsomkostninger til U inden 14 dage betale 1.500 kr. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8a.

SAPU's bemærkninger til dommen
At foretage både opsigelse og ophævelse i samme brev i forbindelse med lejers adfærd i strid med LL §79a er en god idé af flere årsager. Det kan forekomme naturstridigt, at meddele lejer at denne både er ophævet, dvs. påstand om lejers omgående fraflytning, og samtidig er opsagt, i dette tilfælde med 3 mdr. varsel, i et og samme brev, men det giver mening i det en ophævelse i sig selv er det mest drastiske en udlejer kan gøre, og ophævelser kan være vanskelige at få igennem i Fogedretten, som sagen her også viser. Derfor er en subsidiær påstand om opsigelse en god ide, idet udlejer således har en "ekstra chance" for at få lejeforholdet bragt til ophør, og tilmed stiller det lejer således at denne skal huske at gøre indsigelse i mod både ophævelse og opsigelse. 

I sagen her "glemmer" lejer at fremsætte indsigelse i mod opsigelsesdelen af brevet, og det er således den manglende indsigelse der i sidste ende får lejer ud. 

Vi har god erfaring med at håndtere sager om lejers adfærd og eventuelle overtrædelser af bestemmelserne om god skik og orden. Kontakt os for at få konkret rådgivning med afsæt i gældende retspraksis. Som medlem kan du endvidere få tilsendt relevante afgørelser fra retssystemet, som kan understøtte din sag - retspraksis er altafgørende i lejret, idet lejeloven i sig selv ikke fortæller ret meget om hvordan lovens bestemmelser skal tolkes. 

Bliv medlem idag -  du kan fradrage medlemskabet i regnskabet over din udlejning og det kan være dyrt, at være udlejer uden den fornødne juridiske sparring og rådgivning.